家居零售业第一股——美凯龙3月31日发布2025年年报，公司经营业绩呈现显著分化：2025年公司实现营业收入65.82亿元，同比下降15.85%；归母净利润-237.22亿元，同比下降589.96%；扣非后净利润-57.29亿元，同比下降125.48%。

　　一家做家居零售的公司为什么会亏这么多？

　　与万科“真实经营性亏损为主、账面减值为辅”的系统性危机不同，美凯龙的亏损并非主业崩塌所致，而是一场由国资推动、符合会计审慎原则的“战略性财务洗澡”。

　　红星美凯龙家居集团股份有限公司（简称：美凯龙）成立于2007年，是中国领先的家居装饰及家具商场运营商，公司于2015年在港交所上市，并在2018年成功登陆上海证券交易所，成为中国家居零售A+H第一股。

　　作为中国家居零售行业的龙头企业，2019年公司营业收入曾达到164.7亿元，归母净利润达44.8亿元。近年来公司在房地产下行周期与行业转型阵痛中陷入困境，自2023年以来已连续三年亏损。

　　公司2025年归母净利润之所以出现亏损237.22亿元，主要源于投资性房地产公允价值变动损失和资产减值损失，属于非经常性损益。其中仅“投资性房地产公允价值调整”一项高达234.42亿元，占总亏损98.8%。而美凯龙的投资性房地产科目中，95%以上为公司自有产权的74家自营商场。

　　因此，美凯龙的巨亏是“账面亏算”而非真实亏损。

　　美凯龙的实际财务和经营状况如何？

　　资产负债情况

　　资产构成：截至2025年底，公司总资产约873.56亿元，其中投资性房地产907.2亿元，占比80%，主要为自持物业。

　　负债规模：总负债约522.44亿元，资产负债率59.02%，较上年末上升2.82个百分点。其中，有息债务规模约324.67亿元，占负债总额的62.1%。

　　债务期限结构：一年内到期的有息债务约71.91亿元，占总负债的13.76%，但公司货币资金仅约39.75亿元，远低于短期债务规模，流动性风险突出。

　　经营现金流

　　2025年，美凯龙经营活动现金流净额8.16亿元，同比增长277.34%，显示公司主营业务具备一定造血能力。但公司全年筹资活动现金流净额为-5.23亿元，投资活动现金流净额为-6.17亿元，整体财务状况仍不容乐观。

　　经营规模

　　截至2025年12月31日，公司经营74家自营商场，平均出租率为85.0%；218家不同管理深度的委管商场，平均出租率为82.9%；通过战略合作经营7家家居商场；此外，公司以特许经营方式授权19家特许经营家居建材项目，共包括345家家居建材店/产业街，覆盖全国30个省、直辖市、自治区的181个城市，商场总经营面积1,913.48万平方米。

　　作为家居零售行业的龙头企业，美凯龙的市场份额达17.5%，远超第二名居然之家的11.1%。

　　战略转型

　　在建发集团（厦门国资）入主后，公司进行了多维度的战略转型，主要包括：

　　业态升级与多元化：

　　高端电器战略：电器馆经营面积达140.5万平方米，可租面积占比提升至10.1%，成为增长最快的业务板块。

　　汽车业态：经营面积从2024年的16万平方米增至2025年的32万平方米，覆盖全国46座城市，合作品牌超30家。

　　家装设计：M+高端家装设计中心总面积达70.8万平方米，引入1,000多家设计工作室，合作近5,000位设计师，全年撬动带单销售额超1.5亿元。

　　生活服务：引入餐饮、运动、亲子等高频消费业态，打破传统家居商业边

　　轻资产战略推进

　　主动优化门店网络，2025年关闭42家低效门店，聚焦核心城市高价值项目；新增委管项目1家，但主要通过战略合作经营和特许经营模式扩张，如成都湾悦城等。

　　数字化转型：

　　通过AI技术优化运营效率，2025年家装品类成交转化率提升双位数；与建发集团协同，将营销触角延伸至20城76个楼盘，累计拓展客户超1.4万组，直接带动转化金额约1.5亿元。

　　美凯龙具备投资价值吗？

　　截至2026年4月10日收盘，美凯龙A股价格为2.41元，自2023年高点以来，股价已下跌超60%。公司每股净资产5.17元，总市值约104.95亿元。

　　从估值层面看，美凯龙A股市净率（PB）已降至0.46倍，港股市净率（PB）已降至0.21倍，均为历史极低水平。

　　从行业发展看，2026年国家继续推动家电、汽车“以旧换新”补贴政策，一季度房地产市场止跌企稳，一二线城市二手房价格降幅收窄，消费信心回升，家居消费向绿色、智能、适老化升级，存量房改造需求占比超70%，这些都为美凯龙生态”转型（家居+家电+家装+汽车）提供坚实支撑。

　　从竞争优势看，公司在我国稳健增长的家居装饰及家具零售行业中具备绝对领先优势。公司在一、二线城市核心地区通过自营业务模式构建行业进入壁垒，稳固其市场领导地位；通过委管及特许经营模式在三线及以下城市拓展商场网络，对下沉市场进行有效的渗透。公司作为全国性家居装饰及家具商场运营商，商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大。截至2025年，公司经营74家自营商场，平均出租率为85.0%，218家不同管理深度的委管商场，平均出租率为82.9%，通过战略合作经营7家家居商场。此外，公司以特许经营方式授权19家特许经营家居建材项目，共包括345家家居建材店/产业街。

　　针对公司价值，近期专业机构给出如下判断：

　　国泰海通 预计2026-2028年公司EPS -0.03/0.00/0.05元。由于公司盈利为负，且为重资产企业，采用PB估值；参考行业平均，给予公司2026年1XPB，调整目标价至5.15元。

　　国投证券（原安信证券） 公司持续稳步推进“轻资产、重运营、降杠杆”战略，控股股东建发集团业务与公司存在协同，有望重新梳理焕发活力，盈利能力有望逐步修复。预计美凯龙2026-2028年营业收入69.92、78.81、88.94亿元，同比增长6.24%、12.70%、12.85%；归母净利润为-8.21、0.86、1.34亿元，对应PB为0.5X、0.5X、0.5X，给予26年0.7xPB，6个月目标价为3.49元。