万科2025年预亏820亿元，创A股历史纪录，核心原因是开发业务量价齐跌和大规模资产减值计提。这一亏损额远超2024年的约495亿元，刷新了A股上市公司年度亏损纪录。

　　开发主业“量价双杀”

　　亏损的根源在于房地产开发业务遭遇了“规模降、毛利低”的双重打击。2025年结算的项目，主要对应的是2023年、2024年销售的项目以及当年消化的现房库存。问题在于，这些项目的地块大多是在行业高峰期以高价获取的，土地成本处于历史高位。

　　然而，2023年以来房地产市场深度调整，销售价格持续下行，形成了严重的“价格倒挂”——售价低于成本。结果就是，主业几乎无利可图：2025年前三季度，房地产开发业务的税后毛利率低至2.0%。

　　同时，公司整体销售大幅下滑，2025年前10个月合同销售金额同比下降约44%，这直接导致可结算的规模显著收缩，营收基数快速下滑。资产减值“挤泡沫”

　　除了主业经营亏损，万科在2025年基于审慎原则，新增大额资产减值计提，这直接吞噬了巨额利润。存货跌价准备是重头戏。由于房价下跌，大量土地和在建项目的账面价值高于市场可变现净值，需要计提减值。仅2025年前三季度，就新增计提存货跌价准备91.93亿元，截至期末余额高达227.32亿元。信用减值也在增加，主要指应收账款坏账准备，因为行业风险加剧导致客户违约率升高。

　　前三季度，公司已计提各类减值准备合计约94亿元。这种大规模的减值计提，相当于一次性挤掉过去高价拿地积累的历史包袱，虽在短期内大幅推高了亏损数字，但也为未来减轻了负担。转型拖累与债务压顶

　　万科早年布局的多元化业务，在行业逆周期中未能形成有效支撑，反而成了拖累。部分经营性业务，如长租公寓（泊寓）、商业、物流等，在扣除高昂的折旧摊销后，整体仍处于亏损状态。

　　此外，为了回笼资金缓解流动性压力，公司不得不折价出售部分大宗资产和股权，交易价格低于账面价值，形成了额外的处置损失。

　　更关键的是公司面临的严峻债务压力。截至2025年三季度末，万科货币资金仅656.8亿元，但一年内到期的有息负债高达1278.93亿元，现金短债比低至0.43，远低于安全线，短期偿债压力巨大。

　　尽管大股东深圳地铁集团已累计提供超过300亿元的低息借款支持，但销售端持续“失血”，自身造血能力严重不足，经营形势依然十分严峻。