万科2026年出现业绩触底反弹是较大概率事件。尽管2025年预计亏损820亿元，刷新A股历史纪录，但公司正努力穿越周期，为改善创造条件。

　　2025年巨亏：历史包袱的集中出清

　　2025年的巨额亏损并非经营突然恶化，而是前期“战略误判”与行业下行周期的叠加结果。万科自己承认，公司在行业高点时高价获取了大量土地，如今销售低迷形成巨大“价格倒挂”。具体来看：高价地库存集中结算：2025年结算的项目主要对应2023年、2024年销售的高价地块，以及当年消化的现房和准现房库存。这些项目拿地成本高，在当前房价下行市场中毛利率骤降，导致结算毛利总额大幅减少。大规模资产减值计提：因业务风险敞口升高，万科新增计提了信用减值和资产减值。仅2025年前三季度，就新增计提资产减值损失143.38亿元，其中存货跌价准备91.93亿元，期末余额高达227.32亿元。新业务与资产处置拖累：部分经营性业务（如长租公寓、商业）扣除折旧摊销后整体亏损，非主业财务投资也出现亏损。同时，为回笼资金而进行的大宗资产和股权交易，价格低于账面值，进一步侵蚀利润。

　　更关键的是，这种“财务洗澡”虽加剧短期亏损，却有助于卸下历史包袱，为未来轻装上阵铺路。2026年的希望：股东支持与业务韧性

　　尽管形势严峻，但多个信号显示万科正努力扭转局面。第一大股东深铁集团的持续支持是最坚实的后盾。截至2025年11月，深铁已累计向万科提供借款达307.96亿元。2026年1月，深铁再次提供不超过23.6亿元的低息借款（利率2.34%），专门用于偿还公开市场债券本息。

　　同时，两笔合计57亿元的中期票据展期方案获持有人100%通过，避免了债务违约。

　　除了外部输血，万科自身业务基本盘仍显韧性：经营服务业务收入平稳：截至2025年三季度，经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳。其中，长租业务管理规模突破20万间，出租率稳定在94%；物流业务可租赁仓储面积超1000万平方米，冷链规模行业第一；商业业务整体出租率92%。交付工作持续推进：2025年，万科交付了11.7万套房屋，完成了近两年需交付总量的70%，这维护了市场信誉。局部市场表现亮眼：例如在上海的“四季隐秀”项目，凭借产品力仍能实现热销，持续领跑区域市场。

　　此外，随着行业政策托底力度可能加大，核心一二线城市市场有望筑底回暖，而万科70%以上的土地储备位于这些高能级城市，将更可能受益于结构性复苏。挑战依旧：销售与债务的双重压力

　　然而，反弹的力度和节奏并非板上钉钉。最根本的变量在于销售市场能否企稳回升。2025年，万科销售额同比暴跌约45%-47%，降至1300-1400亿元区间，降幅远高于其他头部房企。如果2026年销售规模无法止跌，现金流和结算利润都将持续承压。

　　债务压力同样巨大。截至2025年6月，万科货币资金仅693亿元，但一年内到期债务高达1553亿元，现金短债比低至0.44。尽管有股东支持，但短期偿债仍需依赖销售回款或资产处置。

　　经营性业务何时能贡献净利润也是未知数。长租公寓等业务虽规模领先，但扣除折旧摊销后仍整体亏损，真正盈利还需时间。

　　综合来看，2026年万科业绩实现“触底”（即亏损额大幅收窄）是较大概率事件。机构预测也指向这一方向，认为2026年归母净利润均值可能在**-91.10亿元**左右，较2025年大幅减亏，乐观情景下甚至可能接近盈亏平衡。

　　但要实现真正的“反弹”和可持续盈利，还需销售市场回暖与债务结构优化，这注定是一个更漫长的过程。