万科2025年前三季度净亏280亿，真相是房地产行业整体衰退、内部治理失控以及战略转型步履维艰三重因素叠加的必然结果。更关键的是，管理层动荡与巨额亏损背后，隐藏着一场从市场到公司的系统性危机。

　　行业寒冬下的主业失血

　　亏损最直接的推手，是房地产市场的深度调整。2025年前三季度，万科实现营业总收入1613.88亿元，但归属于上市公司股东的净亏损高达280.16亿元。主业盈利能力几乎丧失——房地产开发业务的税前毛利率降至7.8%，扣除税金后税后毛利率仅为2.0%，卖房子几乎不赚钱了。

　　为什么赚不到钱？销售端出现了断崖式下跌。2025年，万科的合约销售额同比暴跌45.6%，销售回款急剧萎缩。这导致公司经营性现金流持续为负，而为了处理卖不掉的房子，尤其是三四线城市的项目，万科不得不计提大额存货跌价准备，部分项目减值比例甚至超过六成。内部掏空的治理黑洞

　　比市场下行更触目惊心的，是内部治理的失序。亏损数字背后，一个庞大的“影子银行”体系长期运作，掏空了上市公司资产。以原总裁祝九胜（2025年10月被采取刑事强制措施）为核心的高管层，搭建了鹏金所、博商资管等表外金融平台。

　　这套体系的操作堪称“空手套白狼”：资金以低息存入万科财务公司，再通过鹏金所以高息贷给员工或供应商。资金最终通过理财产品回流万科项目，利差被层层截留，一部分以“手续费”“管理费”流入私人腰包。这个“影子万科”管理的表外资产规模达数千亿，隐性债务超千亿，风险长期被隔离在报表之外。

　　直到2025年，万科才成立专门部门收拾这些烂摊子，但巨额隐性债务的清理，进一步加剧了资金链紧张。转型困局与国资输血

　　郁亮时代力推的“开发经营服务并重”多元化战略，在行业转折点显得步伐过大。曾被寄予厚望的冰雪业务，其“以地养雪”模式难以为继，最终在2025年8月将包括松花湖滑雪场在内的资产出售给香港中旅。长租公寓业务（泊寓）也从盈利转为亏损，2025年净亏损8881万元。

　　这些非主业不仅没成为增长引擎，反而成了失血点。

　　面对流动性危机，第一大股东深圳地铁集团扮演了“救火队长”的角色。自2025年以来，深铁累计向万科提供借款超300亿元，最新一笔23.6亿元借款利率低至2.34%，专项用于偿还公开市场债券。但这终究是外部输血。

　　截至2025年三季度，万科有息负债3629亿元，其中一年内到期债务高达1513亿元，而现金及等价物仅656亿元，资金缺口巨大。

　　郁亮的失联传闻，象征着一个时代的终结。万科要真正走出困境，关键还得看销售市场能否回暖，以及资产盘活能否提速，重建自我造血的能力。