观点指数在12月26日观点指数研究院发布的《多元退出渠道加速形成| 2025年12月商办与办公空间发展报告》中，观点指数注意到，重点城市写字楼入驻企业的行业分布与政策导向、市场需求趋势高度契合。

　　办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业平均租金的走势情况。

　　数据来源：同花顺，观点指数整理

　　2025年11月，重点8城办公租金市场结束10月的短期回暖，重回下行通道，整体表现为办公租金均值回调、城市分化、核心资产抗跌的特征。

　　11月重点八城办公租金均值为2.48元/平方米/天，环比下跌6.28%，同比跌幅扩大至17.35%，较10月的同比跌幅11.15%扩大6.2个百分点，这一表现与行业基本面高度契合，全国办公楼竣工面积同比涨幅超10%，供应高峰集中兑现，短期内加剧租赁市场的竞争与空置压力，业主为去化不得不延续以价换量的策略。

　　短期来看，供应高峰尚未过去，企业需求复苏乏力，多数城市租金仍将面临调整压力。但长期来看，随着新开工面积大幅下滑，未来2-3年新增供应将显著缩减，供需矛盾有望逐步缓解。

　　企业层面，近期以太古地产、新鸿基地产、华润为代表的商业地产企业，旗下写字楼项目建设进程持续提速。其中，三者分别落子上海、广州以及深圳的前滩广场项目、广州南站环球贸易广场项目以及雪花总部大厦建设均取得关键突破，未来有望分别成为长三角与粤港澳大湾区核心商务区商办市场的优质供给标杆，为区域高端商务生态注入新动能。

　　数据来源：观点指数不完全统计

　　具体来看，12月10日，太古地产宣布推出“前滩广场”(QiantanPlace)，该项目是太古地产与陆家嘴集团联合开发的超甲级写字楼项目，属于前滩太古里综合发展项目扩建后的核心办公载体，其核心功能为高端办公，同时依托前滩太古里的商业扩容实现办公+消费的业态协同。

　　从硬件指标看，项目包含前滩广场一座（30层）与前滩广场二座（24层），总建筑面积约12.56万平方米，均按超甲级写字楼标准打造，已获LEED和WELL双铂金级预认证（国际绿色建筑与健康办公最高标准）。项目目前已正式启动预租，预计2026年底落成后进入正式出租阶段，由太古地产负责项目的租赁与物管。

　　从业态协同来看，前滩广场虽以办公为主，但通过地下通道、空中连廊与扩建后的前滩太古里商业部分无缝衔接。同时，此次前滩太古里扩建后零售面积增至26.7万平方米，新增约14.7万平方米奢侈品及生活方式零售空间，较现有零售面积实现翻倍增长，有效形成工作、生活、休闲的闭环体验。

　　期内新鸿基地产广州南站环球贸易广场项目主体结构全面封顶。该项目位于广州市番禺区，总建筑面积约17.75万平方米，包括超高层C1办公楼和C2办公楼，以及裙房等相关配套工程。

　　另外，12月，华润啤酒全国总部正式由北京迁至深圳宝安雪花科创城，其188米高的总部大厦同步启用。据了解，该项目由华润置地与华润啤酒联合开发，华润万象生活全面负责招商、运营及物业管理。项目总规模约115万平方米，是集总部办公、研发中试、高端智造、科技体验等产业功能于一体的产城综合体。

　　除华润啤酒外，目前宣布入驻的企业还包括安克创新、奥尼电子、瑞凌实业、正弦电气等。

　　与此同时，据观点指数不完全统计，11-12月期间，北京、广州、佛山、武汉等多个重点城市有多个写字楼项目建设取得全新进展，其中包括北京CBD核心区Z3地块项目完成外立面幕墙封顶，计划2026年竣工；佛山禅城218米地标建发大厦启动全球招商；光至科技武汉总部基地封顶；广开·资管大厦正式开放并完成主体结构封顶等。

　　写字楼企业经营层面，12月11日，中海商务宣布与盈科律师事务所达成战略合作，双方将以中海商务布局全国的甲级写字楼资源为载体，并结合盈科的法律服务能力，共同打造商务办公+法律赋能的生态模式。而盈科可依托中海全国甲级写字楼网络，落地低成本、高效率的区域总部。

　　值得一提的是，早在2016年，盈科珠海律所即入驻珠海中海大厦并签下10年租约。同时，2019年盈科成都律所首次签约成都中海国际中心，租赁面积约4000平方米，并于2022年进一步扩租至三层办公空间，租赁面积扩租至6900平方米（三层办公空间），且成都项目吸引微软、德勤等世界500强企业集聚，双方在空间适配及服务响应上形成高度默契。

　　双方从单次租赁到区域扩租，再到此次的全国战略合作，这也代表着当下写字楼市场租户与商办运营商关系的升级，运营商不再是被动的空间提供者，而是主动为租户创造业务价值，租户则成为运营商生态的重要组成部分，形成招商、服务留存、拓展的良性循环。

　　观点指数认为，传统写字楼多依赖硬件标准及租金折扣等优势争夺租户，而中海商务的合作案例将空间租赁与专业服务深度绑定，这或将推动行业从卖面积转向卖价值生态，倒逼市场从价格战升级为服务生态战，加速商办运营的增值化转型。

　　数据来源：观点指数不完全统计

　　聚焦需求层面，据企业官微披露，11-12月期间，卓越商办管理、合景泰富商办、中海商务等旗下多个写字楼项目持续承接科技、金融、医药等高能级企业需求。

　　举例来说，水滴集团深圳总部正式入驻后海中心，目前深圳后海已形成以阿里巴巴、腾讯、字节跳动等为核心的科技生态圈等。

　　城市维度，北京、上海、广州、深圳四大一线城市企业入驻案例合计占比超80%，且均为城市核心板块项目。这些区域产业生态成熟，叠加交通与配套优势，成为企业降本增效周期下的优先选择。

　　据观点指数监测，11-12月期间，重点城市写字楼入驻企业行业分布与政策导向、市场需求趋势高度契合，科技与新经济相关行业成为租赁需求的核心驱动力，同时金融、专业服务、医药等企业为写字楼租赁活动提供稳定支撑。

　　数据来源：观点指数不完全统计

　　办公空间服务商表现上，据观点指数监测，本期新增签约/开业的项目共计8个，较上期显著下滑。本期样本企业中，以高格办公空间、IWG集团、创氪纪以及创富港为代表的头部企业有新项目落地或亮相。

　　从外拓数据来看，办公市场调整期，办公空间行业呈现出明显的扩张动能减弱、资源向头部企业集聚、区域聚焦高确定性市场的特征，行业活跃主体高度集中于头部企业。

　　在城市布局方面，创富港依托广深港核心区域深耕优势，精准聚焦一线及新一线城市的办公需求。2025年以来，其已先后在深圳、广州、北京、上海、杭州、成都、长沙、香港等地新增开业多家办公中心项目。其中，深圳新开业项目数量位居首位。

　　期内创富港继续外拓，在广州海珠、香港湾仔、深圳、北京等重点城市有新项目亮相。新拓项目多选址于商务成熟度高、企业密度大的核心区域，以提升运营效率与市场竞争力。

　　高格办公空间锁定上海核心商务区，报告期内成功签约大华银行大厦项目，依托一线城市完善的产业生态保障出租率，同时以专业运营实力赋能金融核心区优质资产，实现业务与资产价值的双重提升。

　　IWG集团凭借全球化的办公中心资源整合能力，期内在济南（铁投基金大厦）、中山等重点城市实现办公中心落地。

　　其中，近期开业的Regus（雷格斯）金鹰未来中心是IWG集团在中山开设的首个高端灵活办公空间。该中心位于中山石岐金鹰未来中心办公楼，而金鹰未来中心作为中山首栋获得LEED金级认证的办公楼，为办公空间提供了高品质的硬件环境。

　　值得注意的是，据企业官方披露，2025年第三季度，IWG集团系统总收入、特许经营收入、经常性管理费收入、新签约中心数量、新开业中心数量等多项关键指标均实现同比增长，管理规模与管理效益得到进一步提升。截至目前，IWG集团已有24.5万间办公空间正式投入运营，同时有19万间新空间已签约并正在筹备开业，表现出强劲的发展势头。

　　整体来看，本期办公空间服务商的扩张收缩表现本质上是行业对办公市场存量转型、需求端复苏乏力、成本风险高企等市场环境的理性应对。

　　短期看，办公空间服务商将继续以控制新增、优化存量为主，优先布局核心城市商务区，头部企业凭借资源优势进一步巩固市场份额。长期看，随着办公市场供需逐步平衡、中小企业需求回暖，行业或逐步恢复扩张动能，但头部集中、区域分化的格局将持续深化。