原本规划高度300米的超高层建筑，直接被拦腰截断变成150米，鼓楼滨江这栋高楼成为了焦点。

　　日前，《南京市鼓楼区滨江片区控制性详细规划》MCb030-08规划管理单元图则修改（公众意见征询）文件出炉。

　　文件显示，此次调整的规划管理单元图则位于鼓楼西北部，东至郑和中路、西至江边路、南至中山北路、北至建宁路，用地面积约29.56公顷，属于鼓楼滨江板块的1号地块。

　　

　　

　　2010-2012年中冶砸下256亿巨资“鲸吞”鼓楼滨江1、2、3号地，一举成为全国地王，2013年利用鼓楼下关两区合并的契机，进行大规模资产包分割转让。2014年5月，中冶集团发布股权转让公告显示，鼓楼区江边路以西、北至建宁路、南至公共路、东至大唐东路，占地总面积超4.58万㎡地块转让给龙湖集团，做价约25.3亿。这也是龙湖首次登陆南京。

　　而此次规划调整的地块正是在11年前的鼓楼滨江龙湖综合体地块内。

　　

　　规划文件显示：拟修改地块东至哈尔滨路，西至江边路，南至公共路，北至大唐北路，用地面积约1.37公顷。

　　其中08-05地块未建，08-06地块局部已建，主要功能为商办（酒店式公寓）。

　　

　　此次规划修改主要为地块容积率和建筑高度的调整：

　　08-05地块容积率由≤12.00调整为≤14.00，建筑高度≤300米调整为≤150米；

　　08-06地块容积率由≤4.50调整为≤4.80，建筑高度≤60米调整为≤100米。

　　

　　

　　退出高楼数字竞赛！鼓楼滨江300米高楼变150米

　　仔细对比可发现08-05地块为龙湖鼓楼滨江综合体地块内原规划的300米江景SOHO，目前仍未建。

　　

　　值得一提的是，08-05地块的高度虽然从300米降低到150米，但容积率却从≤12调为≤14，这是怎么回事？

　　实际上，容积率和建筑高度并非简单的正比关系。容积率=总建筑面积/用地面积。要实现一个较高的容积率，有两种基本途径：

　　向上发展：建得更高（增加建筑高度）。

　　向外发展：覆盖更多土地（增加建筑密度/占地面积）。

　　显示，今天的这则调整，选择了第二条路。

　　

　　超高层建筑（300米）往往形成巨大的“墙”或“孤塔”，对街道行人来说尺度巨大，容易产生压迫感，形成风洞效应，缺乏亲和力。

　　降低建筑高度（150米）后，为了达到更高的容积率，开发商很可能增加楼栋数量，或者采用裙楼+塔楼的组合形式。这样可以使建筑布局更分散，创造出更多的街道界面、公共空间和绿地，让城市肌理更细腻，更适合人步行和活动。

　　举个例子：调整前（容积率≤12，高度≤300m）：可能规划一栋300米高的巨型摩天楼。调整后（容积率≤14，高度≤150m）：可能规划4栋150米高的建筑，加上一个大型商业裙楼。

　　后者虽然最高点降低了，但城市界面更丰富，公共空间更多，整体的活力和宜居性通常远胜于前者。

　　容积率升高但建筑高度降低，是鼓楼滨江规划理念的一种转变：从盲目崇拜摩天大楼的象征意义，转向更加务实、注重人性化体验、功能混合和可持续性的密集型城市发展模式。

　　沉寂8年，龙湖春江紫宸最后一栋楼最快10月上市

　　此次规划调整的另外一幅地块08-06地块，容积率由≤4.50调整为≤4.80，建筑高度≤60米调整为≤100米。

　　而此次调整的地块，正是龙湖春江紫宸10号楼所在位置。

　　龙湖春江紫宸位于鼓楼区江边路以西1号，是鼓楼滨江板块的拓荒盘，它距离5号线静海寺站仅约100多米。项目西边就是中山码头以及风景秀丽的长江风光带，环境非常好。

　　

　　龙湖鼓楼滨江综合体地块规划打造约40万方滨江城市综合体，包括16栋高层住宅，分为3期开发，以及江景SOHO、地铁商铺和约300米高的地标办公。其中，高层住宅部分便是龙湖春江紫宸。

　　

　　2015年6月，龙湖春江紫宸首开992套房源，均价约2.18万/㎡，当时引起了超3000人的疯抢，992套房源基本卖完，销售金额高达18亿元，也创下当时南京历史上单盘首开销售金额最高的纪录，令人咋舌。

　　开盘现场图

　　2017年3月，龙湖春江紫宸最后一次开盘，当时毛坯销许均价约2.89万/㎡，户型面积93-109㎡。

　　2018年，小区除10号楼外全部交付，而10号楼有传言为：受制于长江南京航道工程局的搬迁影响一直迟迟未上市。

　　不过在2022年3月，长江航道局官网显示：南京航道局服从地方政府规划建设要求，需从公共路64号搬迁至南京长江国际航运中心，并已于2022年2月启动档案搬迁工作。

　　

　　今年5月，365楼市粉丝向我们爆料，龙湖春江紫宸项目已正式开工。

　　

　　1个月后，龙湖春江紫宸10号楼进行了批前规划公示，10#楼位于小区的的西南角，是65年产权的公寓，可落户有学区，项目已交付房源属于天妃宫小学+12中的施教范围内。

　　

　　目前龙湖春江紫宸二手房成交价稳定在2.9-3.1万/平左右，据我们了解，龙湖春江紫宸10号楼最快10月份就将上市，价格很惊喜。

　　点击小程序，咨询龙湖春江紫宸10号楼相关信息：

　　

　　延伸阅读：“日光盘”制造机鼓楼滨江，4大机遇浮出水面

　　阅江楼、狮子山、中山码头、南京西站、和记洋行、大马路……鼓楼滨江诸多名词背后，都有着光辉久远的历史。

　　▲鼓楼滨江实景图

　　进入21世纪以来，浩浩荡荡的“南京外滩”复兴计划拉开帷幕，在鼓楼滨江，一栋栋摩天大楼拔地而起。

　　如今，鼓楼滨江板块已成为南京的十大功能板块之一，也是目前鼓楼最有希望打造高品质人居聚集的新兴成熟区域。

　　历史文化和山水资源丰富，商业商贸发达，医疗教育资源集聚，这两年，鼓楼滨江已经成为南京楼市里当之无愧的“日光盘“制造机。

　　从去年的桃园金茂府次次开盘即罄，到今年沁百合甚至在无售楼处和样板间情况下实现“日光”，区域热度可见一斑。

　　而对于有意在鼓楼滨江买房的购房人来说，除了龙湖春江紫宸外，还有3大机会可抓住：

　　1.绿城金基·沁百合

　　绿城金基·沁百合总共规划16栋楼，得益于1.05的低容积率，整个小区只有278套房，全是4-7层的洋房！

　　项目着重打造社区专属的社交空间，设计了地下会所+双主题架空层的配置。

　　

　　项目主力打造124平和143平的户型：

　　建面约124㎡三房两厅两卫

　　建面约124㎡户型采用客餐厅大方厅设计，叠加开间约7.7米的落地窗阳台，视野瞬间打开。

　　飞机户型的设计+低密洋房的超高得房率，让这里的实得率媲美很多建面约140㎡户型。

　　超大的房间尺度、主卧套房设计，独立卫浴、步入式衣帽间等等设计让生活的仪式感体现得淋漓尽致。主卧套房阔绰的双收纳区也让四季衣物有了充足空间。

　　

　　▲建面约124㎡户型示意图

　　建面约143㎡四房两厅两卫

　　建面约143㎡户型拥有南北双阳台设计，这在同级别户型中非常罕见，全屋四开间朝南搭配超大南向阳台，采光面非常惊人。

　　在全屋收纳方面，玄关做到了双收纳区域，每个房间都给床+双床头柜+衣柜留下了充足的空间，在兼顾功能性和舒适度的基础上，真正平衡家庭关系的聚合。

　　

　　▲建面约143㎡户型示意图

　　沁百合还规划少量建面约179㎡和199㎡顶跃产品，超大星空露台、客厅挑空（中间户）等，满足更多改善需求。

　　据了解，目前该项目总价580万起，具体房源优惠可点击小程序咨询：

　　2.南京地铁G52地块

　　上个月，南京地铁以2.33亿总价拿下鼓楼滨江G52地块，该地块为双地铁上盖，容积率仅1.1，十分难得。

　　

　　这幅地块北侧紧邻中山北路，西侧紧邻热河南路，周边有建宁路、大桥南路等主干路，周边支路网基本建成。

　　

　　鼓楼G52地块拥有多重稀缺属性，使其成为南京主城不可多得的优质资源。

　　①核心地段配套成熟

　　地块位于鼓楼下关街道，是南京“一中心城区三副城九新城”规划中的江南主城核心地段，历史文化和山水资源丰富，商业商贸发达，医疗教育资源集聚。

　　②交通条件得天独厚

　　作为地铁5号线与9号线下关站上盖物业，地块实现双轨交汇。未来业主出站即到家，出行便利度极高。

　　③自然环境优越

　　西依长江岸线，护城河穿境而流，明城墙傍山环绕，狮子山、阅江楼、绣球公园、小桃园等景观资源分布其间，在主城区极为难得。

　　3.龙湖鼓楼滨江G96地块

　　2025年1月23日，鼓楼滨江NO.2024G96地块经过19轮竞拍，最终以1.36亿元成交，成交楼面价29195元/㎡，拿地房企为南通亚伦，溢价率16.24％！

　　

　　项目拟建1栋15层第四代住宅，目前规划已经出炉，预计很快就要上市了。

　　

　　G96地块东侧紧邻炙手可热的热销盘桃园金茂府，西侧就是南京地铁9号线白云亭站，周边生活氛围非常浓郁。