本文为葛培健先生在2025博鳌产业科技大会上发表的演讲。

　　葛培健（中国企业改革与发展研究会理事）：尊敬的各位产业同仁，各位领导，女士们，先生们：

　　大家上午好！

　　非常荣幸能再次来到这个平台，与大家共同探讨产业地产的未来。今天，我想跟大家聊点实在的，那就是我们产业地产行业正在经历的“内卷”与变革，以及我们应该如何去应对。

　　这几年，大家对“内卷”这个词一定不陌生。它不仅是社会现象，更真真切切地发生在我们产业地产的日常运营中。我看到，从国家层面到各行各业，一场声势浩大的“反内卷”工作已经全面启动。从全国经济形势中，我们也可以看到些许端倪。

　　可以得出，经济形势的不确定性依然存在，这对我们产业地产而言，将带来更加激烈的竞争压力。而一直困扰我们的“内卷”问题，也就随之而出。

　　一、产业地产“内卷”的深层痛点

　　当前产业地产的内卷，表现形式多样，且触及了我们行业的根本。

　　所谓“内卷”，在我看来，就是无效的、同质化的低层次竞争，它极大地消耗了资源，却未能带来真正的价值增量。

　　首先，“零租金”在国内甚嚣尘上，从深圳推出1600万平方米“零成本空间”，到成都与杭州最长5年的园区零租金，再到7月31日广州黄埔区试点3年区属国企园区“零租金”，一场产业地产版的“互联网化成本内卷”进入白热化阶段。

　　“零租金”只是表象，本质是价值倒挂。当我们为了招商，不惜给出极低的成本，甚至叠加“三免三减半”的税收返还、设备补贴以及“1元租金”“0元租金”的极端优惠时，这并非市场健康的供需关系决定的，而是地方政府或园区运营方在资源错配和过度竞争下的无奈之举。这种以“补贴换项目”的模式，扭曲了正常的市场价格，导致园区无法从租金中获取合理收益，运营方不得不寻找其他短期、非持续的收入来源，最终造成了我们行业盈利模式的严重倒挂，甚至催生了“空壳公司骗补”“候鸟式迁徙”等问题。

　　其次，产品和服务的同质化。无论是标准厂房、写字楼，还是所谓的“一站式服务平台”，很多园区提供的产品和服务高度雷同。大家都在说提供“全生命周期服务”，但往往流于表面，缺乏真正的差异化和专业深度。这种“千园一面”的状况，使得企业在选择园区时，除了比拼政策和价格，别无他选。结果是，谁给的政策好，谁给的价格低，谁就能吸引企业，但这并不是基于企业核心需求和园区专业能力的健康竞争。

　　再者，招商策略的“唯量化”倾向。地方政府为了追求GDP、签约额、开工数等短期政绩指标，往往会陷入“数据攀比、寅吃卯粮式”招商的怪圈。这种“粗放式”招商，容易导致盲目引进，忽视项目与本地产业生态的匹配度，造成产业链碎片化，甚至引入了与本地创新要素不符的企业，导致企业入驻后流失率极高。这种“为招商而招商”的行为，不仅加剧了内卷，也使得地方财政背负了巨大的压力。

　　地方政府为何陷入“内卷”？

　　地产周期下行期，地方政府面临 GDP 增长压力，需寻找能拉动经济增长的产业。2021-2024 年，全国商品房销售面积累计下跌9.7%，房地产投资累计下跌 27.3%，部分地方跌幅尤甚。同时，因隐性债务监管强化，基建投资难有效对冲经济下行压力，地方政府只能在非地产工业、非基建服务业中寻找增长动力。

　　土地财政退坡阶段，地方政府收支压力陡增，急需扩大税源集中行业规模。地方倾向发展税源富集行业，2021年制造业和批发零售业税收占税收总额 32%和 14%，居前两位；税负上，地产、金融居前二，批发零售和制造业列第四、六。增值税的“生产地课税”原则，促使地方鼓励制造业集群扩张。

　　2021年后，地方政府对中央转移支付的依赖度明显上升。中央对新兴行业的补贴与扶持成为地方政府争夺的对象。2022—2023年，可再生能源电价附加支出超收入 3579 亿元，实为中央对地方新能源产业的补助。类似情况也出现在转移支付环节，典型如“节能减排转移支付”和“大气污染防治转移支付”。

　　每个地方政府布局新兴制造业是“最优解”，但“合成谬误”的存在令部分制造业“供过于求”。2022—2023年，16个省份的制造业投资平均增速超过10%，排名前五的省份平均增速均超20%；9个省份的名义工业增加值平均增速超过5%，排名前五的省份平均增速10%左右及以上。

　　有一组数据，中国的制造业利润率从2011年的6.57%下降到去年的 5.32%，这就出现了产业在快速升级，价值链位阶在快速提升，利润率却大幅下降的悖论。另一个指标，产能利用率从2011年的 80.4%左右下降至去年的 75%，已经达到高度过剩警戒线。

　　再例如，安徽省用了短短6年时间，汽车产量从排名第14跃升到第1。城投公司始创于1990 年代中期，起初主要是处理城市烂尾资产，进入 2008年后成为地方政府强干预经济的抓手，2008 年末城投平台总资产约 6 万多亿元，2021 年末飙升至 136 万亿元，债务也达到 81 万亿元，这期间城市经济体量不过增加了 3 倍多，但是城投公司资产增加了20 多倍，这其实是市场自由化程度的倒退。

　　

　　二、反内卷的时代大趋势

　　然而，我们看到，国家层面已经深刻认识到这些问题，并正在以前所未有的力度推动“反内卷”和高质量发展。这对于产业地产而言，既是挑战，更是以系统性创新突破重塑自身发展逻辑的绝佳机遇。

　　“反内卷”是国家重点关注的事项。

　　2024年7月30日，中共中央政治局会议，首次提出强化行业自律，防止“内卷式”恶性竞争。

　　2024年12月，中央经济工作会议提及“综合整治内卷式竞争”，措辞从“防止”变为“综合整治”，政策思路更为明确。

　　2025年，政府工作报告再次重申，“综合整治内卷式竞争”。

　　2025年6月27日，《中华人民共和国反不正当竞争法》完成修订，新增解决大企业拖欠中小企业账款问题的内容。

　　2025年7月24日，《中华人民共和国价格法修正草案（征求意见稿）》公布，迎来27年以来的首次重大修订，增设多条与“反内卷”相关的款项，提出市场经济环境下的价格监管要求。

　　相较于 2015 年中央财经领导小组第十一次会议，2025 年中央财经委尤其强调对地方政府行为的规范。对比两份通稿，后者更侧重规范地方政府行为，提出“规范地方招商引资”等具体举措。同时，会议将“五统一、一破除”调整为“五统一、一开放”，核心变化体现在地方政府行为规范尺度与对外开放维度。

　　本轮“内卷式”竞争涉及的行业中，绝大多数需求呈改善或稳定态势，而非恶化趋势。

　　“反内卷”如何对症下药？

　　地方政府“内卷式”竞争首先体现在产业规划高度重合，尤其集中在医药生物、新材料、人工智能、新能源等领域。梳理各地区规划可见，19 个行业出现在 20 个及以上省份的“十四五”规划中，其中医药生物涉及 29 个省份，居首；新材料（27 个）、节能环保（26 个）、人工智能（25 个）、新能源（25 个）均位列前十。新能源行业过去五年最典型，在地方政府工作报告中出现频率显著上升。

　　地方政府通过“税收优惠”等政策吸引产业落地或鼓励产业扩大生产规模。各地倾向于比拼政策优惠力度以争夺产业资源，手段包括租金优惠、投产奖励、融资支持、专项扶持等。地方间制造业综合税负存在差异，2023 年全国制造业综合税负（制造业纳税/制造业增加值）为 17.4%，31 个省份数据在9.7%至 30.1%之间，除行业布局不同外，亦部分反映各地政策优惠标准不一。

　　地方间产业规划缺乏衔接，导致重复建设、区域竞争加剧，最终表现为产品价格走低。2020-2024 年，电气机械及器材制造业投资年均增长 21.1%，部分省份 2024 年投资规模达 2019 年的 3-4 倍；2019-2024 年，汽车前十大集团产量占比从 90.4%降至 84.9%，2024 年新能源汽车行业集中度有所下降。

　　中央城市工作会议明确指出，城市发展要从过去的粗放式扩张转向内涵式发展，强调“创新、宜居、韧性、智慧、绿色、人文”的现代化城市体系建设。这传递了一个核心信号：未来的城市发展和产业布局，将不再以简单的人口和土地扩张为导向，而是以高质量的产业生态、创新的要素集聚以及可持续的城市功能为核心。

　　2025年7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作：

　　与4·25相比，会议提出“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”表述。

　　例如，5月8日，司法局、住建局发布《武汉市城市更新条例》征求意见稿，规范和促进城市更新活动，加快转变超大城市发展方式，改善人居环境，提升城市品质，保护传承历史文化，推动城市产业转型和消费升级，打造宜居、韧性、智慧、人文城市，实现城市高质量发展。健全多元化投融资方式，积极向上争取资金，推行“XOD+新PPP+EPC”复合型开发模式，探索建立城市更新基金，吸引社会资本参与城市更新。按“七个带动”的思路推进城市更新。

　　再例如，3月，成都市住房和城乡建设局与成都市财政局联合印发《成都市城市更新行动计划（2024—2026年）》；5月29日，四川省住房和城乡建设厅等5部门联合印发《四川省实施城市更新行动方案》，2025年，全省启动约600个城市更新重点片区，实施约3800个城市更新项目。到2027年底，建成50个城市更新重点片区样板。

　　2025年5月29日，苏州市政府召开新闻发布会，发布《苏州市城市更新条例》（以下简称《条例》），2025年6月1日起施行。据悉，该《条例》作为江苏省第一部城市更新地方性法规，创新设置了低效产业用地更新特别规定，为规范和促进苏州城市更新活动提供法治保障。

　　自2024年开始，未来3年，每年计划完成低效产业用地更新2万亩，按2.0容积率，每年将新增2600万㎡载体。2024年，苏州实际完成低效工业用地更新约3万亩，实现节地水平和产出效益双提升。

　　“新质生产力”是产业地产的新坐标。国务院国资委明确要求大力培育新质生产力，改变从“汗水型增长”到“智慧型增长”，强化原始创新引领技术供给。这要求我们的园区，必须从简单的载体提供者，转变为新质生产力的承载者、孵化者和推动者。我们引进的企业，必须符合国家战略方向，具有高科技含量、高附加值、高成长性，而非简单的低端制造。

　　上半年，高技术产业增加值增长9.5%，远超GDP增速，“三新”经济占GDP比重已达18%。这说明，科技创新正在从两个方面重塑中国经济：

　　第一，为传统产业“焕新”：通过智能化、绿色化改造，比如工业机器人密度大幅提升，新能源“新三样”出口火爆，让老树发出新芽。

　　第二，为未来发展“育新”：在AI、量子计算等前沿领域加速产业化，布局未来产业，这是我们赢得国际竞争的关键。

　　新质生产力不仅是技术问题，更是推动经济高质量发展的系统工程。下半年，我们需要通过政策协同和深化改革，进一步打通“创新—产业—市场”的循环，让科技创新这个最大的增量，真正转化为发展的质量。

　　例如，6月13日，发布《武汉市加快人形机器人产业发展行动方案（2025—2027年）》《武汉市加快人形机器人产业发展的若干政策措施》，加快打造全国人形机器人专用传感示范地、场景应用优选地、智能制造集聚地。将重点推动人形机器人在危特行业、制造行业、民生行业三类场景的应用。

　　明确人形机器人产业发展“路线图”，聚焦平台聚势、场景示范、整机领航、部组件筑基、生态培育五大专项行动，构建“产业有配套、研发有平台、应用有场景、融资有渠道、人才有保障”的政策体系。

　　成都先进制造业“整体成势”，2030年底突破1.5万亿。7月15日，成都市经信局、市新经济委印发《成都市制造业特色产业园发展规划（2025—2030年）》，旨在推动制造业“园中园”现代化、专业化、特色化、内涵化、品质化发展，塑造“搬不走的产业生态”，同时《成都市制造业特色产业园培育三年行动计划（2025—2027）》发布。到2030年底，特色产业营业收入突破1.5万亿，集聚度达到80%以上，规上企业营业收入占全市60%，每个园区形成“一家运营公司（团队）+一支产业基金+一批专业平台+一批应用场景”的运营模式，特色产业园成为更具行业显示度和影响力的产业地标。围绕“6+9+10”现代化产业体系建设，差异化布局产业细分领域主要承载地，在全市25个省级及以上开发区范围内，选取产业基础较好、相对集中连片、具有空间保障能力的区域开展特色“园中园”培育，构建制造业特色产业园培育体系。

　　“公平竞争”重塑招商逻辑。《公平竞争审查条例》的实施，以及国家发展改革委明确表示将“整治地方政府‘政策竞赛’，淘汰低水平重复建设和低端产能”，这都在告诉我们，过去依靠税收优惠、土地低价等“政策让利”的招商模式，将难以为继。例如，在汽车行业，价格战已导致行业平均利润率从2020年的6.2%降至2024年的4.3%，低价竞争不仅损害企业效益，更埋下质量隐患，背离产业长远发展规律。未来的招商，比拼的将是真正的营商环境、产业生态、服务能力和政策兑现。那些“营商环境扎实、政策兑现能力强”的地区将在全国统一大市场中脱颖而出。

　　例如，上海发布招商服务13条，打造全球投资“首选地”。6月30日，上海市投资促进工作领导小组办公室印发《关于强服务优环境进一步打响“投资上海”品牌的若干举措》的通知，特定“政策资源高效对接”“项目落地个性化支持”“项目推进全方位服务”“营造市场化招商氛围”4方面13条措施。

　　上海首次细分企业成长阶段，对高成长企业专门制定扶持政策。7月9日，上海市经信委印发《上海市促进高成长企业加快发展三年行动方案（2025—2027年）》，这是上海首次细分企业成长阶段、对高成长企业专门制定的扶持政策，此次行动方案专门划分了瞪羚、潜在瞪羚、独角兽、潜在独角兽四类企业。行动方案包含七大行动21条举措。到2027年高成长企业规模突破1000家，形成“4321金字塔式”培育体系，全面助力企业发展。

　　“提质增效”淘汰低效产能。国家对光伏、钢铁、水泥等行业展开的“反内卷”、去产能行动，其核心逻辑是“提质增效”。这传递出一个清晰的信号：以价格战为核心的低端、劣质产能将被有序淘汰。这种治理将引导产业向“高端差异化竞争”转型，促进产业链整体跃升。对于产业园区而言，这意味着我们必须有勇气和机制去“腾笼换鸟”，淘汰低效高耗能企业，为新兴产业和优质企业腾出空间。江苏部分园区对高耗能企业实行“红黄牌”预警，三年腾退土地1.2万亩，这正是“腾笼换鸟”的有力实践。

　　国家持续推进“新能源、生物医药”2大领域发展。 2025年1月26日，工信部、发改委等8部门联合印发《新型储能高质量发展行动方案》，到2027年：支持长三角、京津冀、粤港澳、成渝等地聚焦新型储能领域，引导储能电池及关键材料企业向可再生能源富集、矿产资源充足、运输条件便利、应用场景丰富的区域聚集。

　　2025年2月5日，国家工信部、药监局印发《关于组织开展生物医用材料创新任务揭榜挂帅（第二批）工作的通知》，重点突破一批技术先进、创新性强、临床应用价值高的标志性生物医用材料，材料性能符合临床应用要求、形成稳定可靠的规模化生产能力，加速在相关下游医疗器械产品领域实现落地应用。

　　7月4日，武汉市发展和改革委员会公开征求《武汉市氢能产业发展三年行动方案（2025—2027年）（征求意见稿）》意见。该方案以构建清洁低碳、安全高效的能源体系为核心，提出打造全国氢能产业创新研发、装备制造、示范应用协同发展引领区的宏伟目标。

　　力争到2027年，将武汉市打造成为氢能产业创新研发、装备制造、示范应用协同发展引领区，全市氢能全产业链总产值达到600亿元，氢气总产能达到40万吨/年，建成加氢站20座，燃料电池汽车突破2500辆，形成全国重要的氢能装备中心、重要氢能枢纽城市。

　　7月24日，成都未来产业基金发布及产业对接活动举行。活动以“到成都·投未来”为主题，现场发布总规模超1000亿元的未来产业基金，上百家机构共同发起“投成都”未来产业投资联盟。同时，现场还发布了“双百”清单——100个产品清单、100个场景清单。发布《未来产业孵化加速园支持政策清单》，10个未来产业孵化加速园集中亮相。10个未来产业孵化加速园包括人工智能、生物芯片、飞行汽车、细胞治疗、氢能应用、先进金属材料、氢能装备、核医药、绿氢制备以及先进光电材料，全方位涵盖未来产业领域。十大园区分别从载体租用、人才奖励、融资支持、研发奖励以及场景开放五个维度，按照“一园一策”原则梳理形成系列园区支持政策清单。

　　三、系统性创新：破局内卷的“新三角”模式

　　面对新压力、新风向，产业地产投资开发运营商，必须深刻反思并重构自身的价值逻辑，并以全方位、系统性的创新突破，跳脱低层次的成本内卷陷阱。我倾向于将未来的发展归纳为“产业－科技－资本”的“新三角”模式。这种模式是对过去“土地财政－房地产驱动”的根本性转变，其核心在于：从“土地财政驱动”到“产业税收驱动”，从卖空间”到“赋能产业”，从“赚差价”到“共成长”。

　　传统的以GDP、固定资产投资、税收为核心的园区评价体系，已经很难量出新时代产业园区的“新价值”了。需要一套全新的、动态的、多维度的评价体系。这套体系应该是一套“导航仪”，而不是一根“指挥棒”，引导园区从“政策洼地”走向“能力高地”。

　　“创新驱动”维度：从看“数量”到看“质量”。不应只看专利总数，更要看“每万人高价值发明专利数”和PCT国际专利申请量，这代表了原创技术能力。不应只看研发投入，更要看“技术合同交易额占研发投入比”，这衡量了科技成果从实验室走向市场的转化效率。

　　“绿色低碳”维度：从看“产值”到看“碳生产力”。要引入“单位碳排放的工业增加值”这个指标，衡量的是发展的“含绿量”。要考核“绿电占比”和“工业固废资源化率”，引导园区构建循环经济体系。苏州工业园的“闭环水系统”就是很好的实践。

　　“产业韧性”维度：从看“规模”到看“安全与协同”。要评估“产业链关键环节自主率”，比如芯片园区要看EDA工具的国产化率。可以构建“供应链弹性指数”，利用数字孪生技术模拟断供风险下的产能恢复速度。

　　“数字治理”维度：从看“基建”到看“效能”。要考核“数据资产价值化率”，看园区数据平台为企业降本增效带来了多少收益。比如，深圳有园区通过AI能耗管理，电耗降低了15%。要关注“政务服务数字化渗透率”，衡量营商环境的智慧化水平。

　　1.产业：从“堆积”到“耦合”，需要有精准的“生态位”选择

　　过去，我们招商往往看重项目数量和投资额，但现在，我们需要思考的不是“我能招多少”，而是“我能‘聚’什么”。园区的核心竞争力，在于其能否在一个细分领域，形成一个真正有生命力的产业“生态位”。

　　锚定“链主”，打造“生态圈”。不要贪大求全，而是要围绕核心产业的“链主”企业，吸引上下游配套企业，构建一个垂直的产业链生态圈。例如中原医科城，紧紧围绕河南省医学科学院这颗强有力的“科创心脏”，以省卫健委、省医保局和省药监局为最重要的三大链主单位，按照“院-产-城-园”的发展布局，落位省肿瘤医院、省人民医院、省血液中心“两院一中心”，河南省中医药科学院及郑州大学医学院新校区等“产教学研用一体化”的顶级资源，形成重度垂直、要素集聚、政企协同、研产贯通的生物医药产业生态圈，“内孵外引”促进成果转化与产业发展，短短2年取得了不俗的招商成果。

　　深耕细分，避免同质化竞争。今天的市场不再需要大而全，而是需要小而精、小而美。苏州“一园区一主题一集团一集群”的策略，如苏州医疗器械集团打造的Medpark聚焦高端医疗器械，苏州生物医药公司打造的Biobay聚焦生物医药，形成“东药西械”的布局，正是差异化定位的典范。我们要清楚，自己园区的核心禀赋是什么，最适合承载哪个细分产业，并在此领域做到极致。

　　从“生产空间”到“创新场景”。园区不仅仅是生产的场所，更是创新的实验室和应用的场景。例如，杭州传化科技城通过开放传化集团自有的化工业务，以及引入邵逸夫医院，为合成生物、细胞治疗和医疗器械企业创造丰富场景；武汉汉阳区低空经济生态中心通过开放空域资源、政府订单、测试验证、旅游航线、应急救援、低空学院等丰富场景吸引低空经济龙头峰飞航空落户，这都是通过开放应用场景来吸引和孵化新兴产业。作为园区运营方，我们能否主动为企业提供真实的测试场景、应用示范，甚至共同参与新产品的开发，这将是吸引高科技企业的核心竞争力。

　　2.科技：从“物业管理”到“技术赋能”，需要打造“智慧园区大脑”

　　传统园区管理多停留在物业层面，但在新模式下，科技将深度融入园区的规划、建设和运营。这不仅是硬件升级，更是通过数据和智能驱动的服务升级。

　　数据驱动的精细化运营。引入物联网、AI、大数据技术，构建“智慧园区大脑”。通过实时监测能耗、设备运行、人员流动，实现无感通行、空间预约、能源优化。成都蓝海总部产业园自建智慧平台，管理成本降低25%，研发效率提升30%。这才是真正的“数智化转型”，是向管理要效益、向服务要价值。未来的招商，除了租金优惠，更要比拼谁的数据服务更精准，谁的智慧系统更高效。

　　AI赋能的协同服务。借鉴DeepSeek等AI工具在政务和产业领域的应用，将AI技术融入企业服务。例如，AI可以协助我们进行市场分析、政策匹配，甚至初步的专利检索。在园区内部，AI可以优化供应链管理，提升生产效率。这要求我们的团队，也要从传统的物业管理人员，转型为具备数据分析能力和科技服务意识的“人机协同”型团队。

　　绿色低碳形成“环境竞争力”。随着“双碳”目标的推进，绿色低碳不再是额外成本，而是核心竞争力。苏州工业园区建设主体中新集团以绿色公用事业作为园区开发运营主业的有力补充，形成协同发展、抱团出击的强悍竞争力，不仅在财务报表上贡献了充沛的现金流和稳定的利润，更能够在园区拿地和片区拓展方面作为重要的附加条件，以货真价实的“含金量+含绿量”获得地方政府的情有独钟。作为产业地产商，我们要思考如何通过绿色技术（如光伏发电、废弃物循环利用）降低运营成本，提升园区的环境品牌价值，吸引那些有社会责任感的优质企业。

　　3.资本：从“土地金融”到“产业资本”，亟须风险共担、价值共享落地

　　过去产业地产的资本逻辑，很大程度上依赖于土地增值和房地产开发，以及政府的债务融资。但新模式下，资本将直接服务于产业和科技创新，更强调长期性和共享性。

　　垂直产业基金的战略引领。从过去的“财政直补”转向设立垂直产业基金，如上海依托市属国企、联合链主企业设立100亿规模的市级生物医药并购基金，厦门联合淡马锡设立海洋产业基金。这些基金能够以股权投资的方式，支持早期技术孵化和高成长性企业。这意味着我们要从土地玩家，转变为产业的“风险合伙人”和“价值发现者”。

　　“股权招商”取代“政策让利”。成都天府国际生物城探索的“园区合伙人”模式，以“直投+基金”相结合的股权招商替代财政直补，这是一种更深层次的绑定。当我们以股权的形式与企业共同成长时，风险和收益都被绑定，会促使我们更认真地筛选项目，更积极地提供增值服务。

　　全周期金融工具的创新。针对科技企业的轻资产特点，要创新金融产品。例如，“研发贷”允许以专利、订单为抵押物；深圳试点“水电费记录”替代财报，助力轻资产科技企业获贷。园区层面要积极搭建“风险补偿池+政策担保”机制，吸引社会资本，撬动更多金融资源服务于产业。

　　REITs等资本退出机制的完善。产业园区是重资产投资，必须打通退出通道。鼓励园区探索REITs模式，如张江高科的“直投+REITs”闭环，实现资产的证券化，为长期投入提供流动性，从而吸引更多的产业资本进入。

　　具体而言，资本领域：2025年上半年行业关注“国产化替代”领域新企业。延续2024年融资降温趋势，2025年上半年，新材料领域融资事件多、融资金额小，投资人关注“国产化替代”领域新企业。

　　“新能源、生物医药、半导体”持续为热门赛道。从监测来看，在2025年1月—6月这段时间内，新能源、生物医用、半导体材料融资总起数位居TOP3，分别达到100起、53起、44起。这也是自2023年1月以来，连续30个月新能源、生物医用、半导体材料融资总起数位居TOP3。

　　REITS领域：产业公募REITs扩募与扩容加速。产业公募REITs的加速扩容和扩募，是“政策加油”与“市场需求”双轮驱动的必然结果。它不仅是金融产品的创新，更是服务实体经济、推动产业升级的一步大棋。

　　驱动力：政策的持续推动。从2024年发改委推动常态化发行，到将底层资产扩容到水利、消费等13大类，再到证监会优化税收和会计政策，一系列的制度红利为REITs市场的发展铺平了道路。可以说，顶层设计已经从“试点探索”迈入了“常态化发展”的新阶段。

　　市场供需两旺。在资产端，大量的地方政府和国企手握优质的产业园、物流仓储、保障房等存量资产，亟须通过REITs来盘活，实现“投资－退出－再投资”的良性循环。在资金端，低利率环境下，保险、社保等长期资金也在寻找新的、收益稳健的投资标的，而REITs平均4%以上的分红率，恰好满足了它们的需求。

　　影响力：服务实体经济，这是它的首要功能。REITs把沉淀在不动产里的“死钱”，变成了可以投入到新基建、科技创新等领域的“活钱”。比如，华夏金隅智造工场REITs，就是把一个旧工业厂房盘活，转型成了智能制造产业园，实现了空间的腾笼换鸟和产业的迭代升级。

　　优化资本市场，这是它的金融属性。REITs为投资者提供了一种介于股票和债券之间的全新资产类别。它的风险收益特征，能够很好地分散投资组合风险，起到抗通胀的作用。2025年，中证REITs指数的涨幅就显著跑赢了传统固收产品。

　　促进产融结合，这是它的产业价值。通过扩募，REITs可以持续收购优质资产，不断做大做强。比如，产业园REITs通过收购上下游资产，可以形成产业集群效应；物流REITs通过扩募，可以构建起更高效的全国性仓储网络。

　　四、结论：拥抱全要素时代，打赢升维产业战争

　　2025年的中国，中央城市工作会议的要求和全国反内卷的风向，正在深刻地重塑着产业发展的底层逻辑。对于我们产业地产的投资开发运营商而言，这不是一个“大而全”的时代，而是一个“小而精、深而透”的时代。我的几点思考和建议，希望能给大家带来一些启发：

　　认清趋势，主动“反内卷”：放弃对短期政策让利和低价竞争的路径依赖。与其在红海中厮杀，不如主动构建自身在特定产业领域的“护城河”。这需要我们有战略定力，敢于舍弃短期诱惑，追求长期价值。

　　拥抱“新质生产力”：将园区的重心从“筑巢引凤”转向“育凤成林”。我们不仅仅是提供物理空间，更是要成为高科技企业成长的沃土、创新成果转化的加速器。这就要求我们必须深入理解产业，洞察科技前沿，并敢于以“产业资本”思维进行投资和孵化。

　　构建“要素高地”而非“政策洼地”：真正吸引和留住企业的，不是一时的补贴，而是依托于稀缺的全方位要素资源，提供持续的专业服务和良性的产业生态。从企业需求出发，提供定制化的技术支持、金融服务、人才服务，甚至是市场对接。让企业因为离不开你提供的服务，而不是因为低廉的租金而选择你。

　　数据是新时代的“产业软基建”：深度运用大数据和AI，将数据视为园区运营和产业发展的新型基建和核心资产。通过数据分析，实现更精准的招商，更高效的运营，更智能的服务，甚至通过数据资产化创造新的盈利模式。未来园区的竞争力，很大程度上将取决于其“数据智慧”的深度和广度。

　　成为“产业合伙人”：改变传统的“房东”思维，与入园企业建立更深层次的“合伙人”关系。通过股权合作、共同研发、产业链协同等方式，与企业风险共担、利益共享。这不仅能增强企业的黏性，更能实现我们自身价值的最大化，从简单的物业收益，转向企业成长的资本收益。

　　飞驰时代，价值共生。产业地产的未来，不在于我们拥有多少土地和资产，而是我们通过系统化的创新和全要素的集聚，能孵化出多少创新，能汇聚多少人才，能构建怎样的产业生态。这需要我们以更具前瞻性的视野、更务实的行动，共同推动产业地产迈向高质量发展的新纪元。

　　谢谢大家！