万科当前的组织变革和战略调整，正推动其从传统地产开发模式向更精细化、科技驱动的新模式转型。结合改革动作、业务布局及行业趋势，可从以下几个维度分析其是否正迈向“更彻底改革”与“更健康增长”：

　　一、组织改革：深铁主导下的“彻底收权”

　　1.取消区域公司，管理层级极致扁平化

　　2025年7月，万科宣布全面撤销五大区域公司，将原有“集团-区域-城市”三级架构压缩为“集团-片区”2.5级模式，片区总公司仅保留项目执行业务职能，资源调配、风控等核心权力收归集团总部。这是继2024年10月“5+2+2”架构调整后的二次深度改革，彻底打破了过去分散决策的体系。

　　2.深铁全面接管，国资意志深度渗透

　　2025年初，深铁系高管全面入驻万科核心岗位（如辛杰任董事会主席），战略、财务、法务等关键部门均由国资背景人员主导。改革目标明确：强化风险管控、聚焦核心主业、压缩冗余成本，以应对行业寒冬。

　　3.与行业同步但更激进

　　对比保利、华润等央企“强总部”策略，万科直接取消区域层级的做法更为彻底，但也面临挑战：部分员工因开发经营本部回迁深圳而离职，组织磨合成本较高。

　　二、科技与服务：从“开发商”到“科技服务商”的转型

　　1.技术成果规模化应用

　　-图纸大模型（图云）：实现设计-施工全流程数据贯通，图纸核对效率提升15倍，已服务中海、越秀等近百家企业及深圳住建局试点项目。

　　建造管理（翼览云）：通过无人机+AI分析施工现场，覆盖60%在建项目，提升工程透明度和质量管控。

　　物业智能化（灵石系统）：设备在线率达99.7%，故障响应缩至15分钟内，构建行业最大工单响应网络。

　　2.经营性业务成为新增长极

　　长租公寓：管理规模超25万间，出租率95%，纳保量行业第一，Pre-REIT基金获中信投资；

　　商业轻资产：为黑石、GIC等机构提供运营服务，存量改造项目出租率达97%；

　　物业服务：新拓存量项目收入增长超50%，弹性定价模式提升盈利韧性。

　　三、财务与战略：短期承压，但聚焦长期韧性

　　|**维度**|**现状**|**转型目标**|

　　|**债务风险**| 2025上半年亏损100-120亿，评级降至CCC+；深铁累计借款超218亿| 2年内削减付息债务1000亿，5年负债减半|

　　|**销售韧性**|上半年销售691亿，回款率超100%，多地项目去化率超80%（如广州、上海）|聚焦核心城市，以产品力维持去化优势|

　　|**增长逻辑**|开发业务收缩，2025年营收预计降至2377亿（同比-32%）|经营服务收入占比提升，轻资产模式降低风险|

　　四、“白银时代”的双重含义：行业与企业的再定义

　　1.行业层面：从黄金到白银，价值逻辑重构

　　高净值人群资产配置正从房地产转向黄金（占比15.7%），标志着不动产投资属性弱化。万科缩减开发规模、发力服务业务，正是顺应“去金融化、重运营”的行业新周期。

　　2.企业层面：科技与服务成“新白银”

　　万科的技术专利（近300项）、智慧物业系统、低碳社区（如上海理想之地）等创新，正在构建差异化竞争壁垒，其价值不再依赖土地增值，而转向“产品+服务+数据”的可持续产出。

　　五、未来挑战与健康增长的可能性

　　短期阵痛不可避免：组织调整伴随人才流失风险，开发毛利率持续承压（2025年预计PE为-5）；

　　长期健康增长路径：

　　轻资产化：物业、长租、商业的轻输出模式降低杠杆依赖；

　　技术复用：图纸大模型、BIM软件“斗拱”可对外输出，形成技术收入；

　　政策红利：保障房REITs、城市更新政策或为其存量资产提供退出通道。

　　结论：改革彻底性明确，健康增长需时间验证

　　|**改革维度**|彻底性|健康增长潜力|关键观察点|

　　|组织架构|★★★★☆|★★★☆☆|总部集权后决策效率|

　　|科技应用|★★★★☆|★★★★☆|技术变现能力|

　　|债务优化|★★★☆☆|★★★★☆|深铁支持持续性|

　　|经营性业务占比|★★★☆☆|★★★★★| REITs放开进度|

　　“更彻底改革”已成事实：深铁主导的架构重组与国资化管理，是万科成立以来最深度的权力重构；

　　“白银时代”更可能指向健康增长：行业狂飙突进终结后，万科以科技与服务构建的新增长逻辑，虽短期难现高利润，但抗周期性与可持续性显著增强，符合“高质量生存”的行业未来。

　　万科能否真正穿越周期，2026年是关键验证点：若经营性业务收入占比突破30%、技术输出规模化落地，则“健康增长”模式有望跑通，成为行业转型的稀缺样本。