事件：

　　6月2日，上海宝山杨行一“城中村”改造住宅地块完成协议出让。上海宜为兴置业发展有限公司（万科与杨行资产联合体）以总价19.39亿元竞得该地块，折合楼板价2.36万元/平方米。

　　该地块属于杨行老集镇城中村改造项目。这一大型旧改项目位于上海宝山区，分“一期（杨泰路西侧）”和“二期（杨泰路东侧及周边）”推进，由万科联合体（上海宜为兴置业）主导开发，整体规划面积超过200万平方米，涵盖安置房、商办、教育及科创配套。

　　万科上一次在上海拿地还要追溯到2023年4月18日，彼时其以底价37.83亿元获得松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01号地块及人民北路地下连通道。

　　至此之后，万科便再也未能在上海集中土拍市场获得土地，甚至自2024年开始再未现身过一次。

　　本号解读：

　　这笔交易最大的意义，不在于19.39亿元的成交金额，而在于万科时隔三年再次在上海新增项目。

　　过去两年，万科的核心任务一直是化解风险而非扩张。

　　根据万科2025年年报，公司全年实现营业收入2334.3亿元，同比下降32%，归母净亏损885.6亿元，连续两年出现大额亏损；合同销售金额1340.6亿元，同比下降45.5%。万科在年报中明确表示，2025年的重点工作是“优化资债结构、化解风险”。

　　来源：万科财报

　　财务压力之下，万科一直依赖大股东深铁的输血。

　　根据万科公告及权威媒体披露：

　　2025年2月，深铁向万科提供28亿元借款；

　　2025年2月下旬，再提供42亿元借款；

　　2025年4月，再提供33亿元借款；

　　2025年5月，再提供15.52亿元借款，利率仅2.34%；

　　到2025年11月，深铁年内累计向万科提供借款已达307.96亿元；

　　2026年5月12日，双方再签协议，新增不超过25亿元借款额度，目前已实际发生23.59亿元。

　　换句话说，过去两年，深铁对万科的直接资金支持，已经超过330亿元。

　　靠深铁持续输血、仍处于风险化解阶段的万科，为何开始拿地？

　　原因可能恰恰在于，这已经不是过去那个依赖高杠杆、高周转扩张的房地产时代了。

　　一方面，深铁集团入主后，万科最紧迫的流动性风险得到明显缓解。

　　过去两年，万科的核心任务一直是保交付、保信用、降负债，而不是拿地扩张。如今能够重新获取项目，说明其经营重心开始从“活下来”转向“恢复造血能力”。

　　另一方面，这次拿到的并非公开市场竞争激烈的高价宅地，而是宝山杨行老集镇城中村改造项目的一部分。

　　对于万科而言，这属于已经深度参与的城市更新项目，前期投入、开发节奏、市场风险都相对可控，本质上更像是获取后续开发权益，而非新增一场高风险投资。

　　更重要的是，当前房地产行业的逻辑已经变了。

　　过去比拼的是谁拿地更多、扩张更快；现在比拼的是谁还能留在牌桌上，参与核心城市的优质更新项目。对于万科来说，能够在上海这样的一线城市继续获得大型旧改项目资源，本身就是一种市场地位的体现。

　　所以，这次拿地未必意味着万科要重启扩张，而更像是在深铁支持下，完成风险化解后的一个信号：

　　万科开始谨慎回归投资市场了。

　　相比拿了多少地，更重要的是它已经重新具备了拿地的能力和资格。