南京物业，越来越卷了

　　最近，历经11个月的博弈与公开选聘，江宁上宸云际终于成功换物业，奥体物业正式进驻，成为新任管家

　　不过这次换物业，更值得关注的是降价提质——合同约定，小区物业费由之前的2.6元/平/月，下调为2.5元/平/月，空置房物业费直接打7折，公共收益70%归全体业主所有，并且开发商承诺投入100万用于小区改造

　　小区喜挂横幅——“送走庸神，喜迎奥体”，并不表示：奥体不一定是最好的，但绝不会比永升差

　　而上宸云际换物业，降低物业费不是个例，已经成为了一种趋势。从刚需盘到豪宅，南京物业市场正掀起一场“降价提质”的深刻变革，业主话语权空前高涨，行业正在加速洗牌

　　不完全统计，近一年南京江北云曜府、河西华侨城天鹅堡、河西海玥花园、城南淮风晓月等多个小区通过换物业，物业费不同程度下调，并得到空置房物业费7折、公共收益7成归业主等权益，甚至很多深圳、上海豪宅物业费都在下调

　　一、14 家物业公司竞争，刚刚上宸云际迎来奥体物业

　　上宸云际在江宁正方新城，由旭辉和新城合作开发，共9栋25-27层住宅，共1174户，是区域内代表性刚需盘

　　小区2024年3月交付，因业主不满原永升物业服务的质价，2025年7月业委会正式启动换物业流程，没想到吸引了万科、朗诗、中海、永升、世茂、奥体、银城、越秀等14家物业公司报名，9家缴纳保证金进入终审，竞争激烈程度远超预期，轰动一时

　　历时11个月完成选聘、投票、交接全流程，最终奥体物业凭借三大核心优势、以57%支持率+面积51.97%胜出，成为南京今年物业更换的标杆案例：

　　价格下调：高层物业费2.5元/㎡/月（含公共能耗），较原2.6元/㎡/月降0.1元/㎡/月

　　空置房7折：连续空置6个月以上房屋，物业费按70%收取，切实降低业主持有成本

　　无偿带资进场：承诺投入100万元用于小区改造（含外墙清洗、设施升级等），公共收益70%归业主

　　值得关注的是，竞聘阶段万科与奥体报价完全一致，均为2.5元/㎡/月+空置7折+公共收益三七分，最终奥体物业以“幕墙清洗、健康检测、空调滤网清洗”等10项增值服务加码胜出，能感受到物业公司也是卷起来了

　　这两天，奥体物业正式入驻上宸云际，并举办入驻仪式

　　现场非常壮观，锣鼓喧天，围满了业主，据说还把隔壁玖华府交付时的两头狮子拉来助兴

　　二、降价潮来袭，南京物业大变局

　　上宸云际的物业费降低并非个例，这两年南京已有多家小区完成换物业并降价，涵盖河西豪宅、江北刚需、江宁大盘等多个小区，降幅从0.3元/㎡/月至2.4元/㎡/月不等，空置房7折逐渐成为行业标配

　　1、华侨城物业降低物业费，仍被业主炒鱿鱼：2025年，河西华侨城天鹅堡业主吐槽小区高昂物业费与低劣服务质量之间的严重失衡，一直积极成立业委会。华侨城物业迫于压力，决定将物业费由3.1元/平/月，降到2.6元/平/月

　　然而，面对华侨城物业主动放低的姿态，天鹅堡业主还是把物业炒鱿鱼了。最终7家物业竞聘，万科物业高票当选，目前物业费2.6元/平/月

　　2、河西中部海玥花园：小区原来是海玥物业，物业费高达11.5元/平/月，2024年小区公开选聘物业，明确物业服务费和科技服务费都要有所下降，最终经过一轮轮筛选，选择了华润物业，目前物业费下调到了9.1元/平/月

　　3、江北云曜府：去年7月，江北云曜府小区迎来万科物业，小区物业费也由原来的3.4元/平/月，下调到了2.7元/平/月

　　根据《南京民生价格手册（2023版）》，南京物业服务等级分为5级，多层最高收费标准0.5-1.7元/平/月，高层最高收费标准0.9-2.6元/平/月

　　4、城南上铁淮风晓月：小区原物业费3.1元/平/月，今年奥体物业与美的物业竞聘，均承诺空置房7折、物业费有不同程度优惠，均带资百万进场，竞争激烈，最终奥体物业胜出，最新物业费2.98元/平/月

　　5、江宁翠屏城换物业，17家房企竞争

　　最近值得关注的还有江宁超级大盘翠屏城，小区正在换物业，17家物业公司报名，10家缴纳了竞聘保证金。目前碧桂园和金百丰进入最终竞争，同样非常激烈

　　小区总户数7198户（含商铺47户），两家物业公司报价与目前物业费相同：

　　多层住宅物业费：1.2元/m2·月

　　小高层及高层住宅：1.3元/m2·月

　　复式住宅（叠加别墅）：1.0元/m2·月

　　联排住宅（别墅）：1.5元/m2·月

　　低层独立住宅（独栋别墅）：2.0元/m2·月

　　商业用房：2.0元/m2·月

　　物业费含低于800元的小修费用

　　不含公共能耗费

　　但两家物业服务方案相当卷：

　　碧桂园物业服务方案↓

　　承诺总计投入953万元，其中：

　　●投资300万现金打入指定监管账户

　　●53万元设备物资投入，我司自行采购

　　●600万元垫资，以备小区整改提升使用

　　物业费收缴率超过92%的收入继续投入小区

　　人员配置：170人

　　金百丰物业服务方案（节选）↓

　　金百丰物业认为，自己是本土企业，“输不起”，极度重视。口碑就是企业生命线，做不好马上会被淘汰

　　承诺总计投入1106万元，其中：

　　●无偿投入218万元

　　●无息垫付888万元

　　不低于《南京市住宅物业服务标准（推荐试行）》五级标准提供物业服务

　　人员配置：188人

　　这两年消费降级，不止南京，全国各地都有小区下调物业费

　　第三方研究机构克而瑞物管推出的《2024年中国物业行业年度盘点报告》显示，2024年重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目实现了物业费下调，降幅在20%至35%之间，引发关注

　　今年全国不少小区物业纷纷开始主动降物业费，包括深圳、上海等一线城市豪宅：

　　1、深圳豪宅前海润峯府，物业费从9.9元/㎡下降到6.9元/㎡，降幅达30%

　　2、上海徐汇豪宅滨江御江廷，物业服务费从原价13.6元/㎡调整为10.5元/㎡

　　3、嘉兴高端小区博海华庭，高层物业费从3.8元/㎡腰斩至1.9元/㎡，叠墅与商业同步半价

　　目前南京多家小区通过换物业，降价提质，物业市场也迎来史诗级的大变局，很多小区也正在酝酿换物业，你对物业市场这波降价潮怎么看，欢迎互动