北京进深徐迪 6月首宗土拍，底价成交。

　　6月2日，绿城8.87亿元摘得大兴区三合庄0202-0188地块，折合楼面价2.3万元/平方米。

　　这也是绿城继晓月和风之后，又一次落子大兴核心区。

　　拿地主体北京荣意房地产开发有限公司，成立于2017年9月，注册资本5亿元，由绿城房地产集团100%持股。

　　项目公司法定代表人、董事长、总经理由绿城北京总经理陆建强一肩担任。

　　绿城上一次在北京拿地还是限价时代。

　　2024年底以51.75亿元的封顶价，摇中了海淀功德寺西侧001号地块，成功开发出和樾玉鸣这个大爆款。

　　上周，绿城也参与了丰台蒲黄榆地块的竞争，但在拍卖现场举牌显得比较谨慎。

　　相较于上面这两块核心区地块，大兴地块具有更高的安全边际。

　　低成本拿地不仅为项目预留了充裕的利润空间，更赋予了绿城极大的产品打磨自由度。

　　优化调整

　　0188地块占地2.14公顷，地上建筑面积约3.85万平方米，容积率1.8，限高36米。

　　体量不大，预计300多套房源，洋房为主。

　　今年2月5日，0202-0188等地块规划综合实施方案公示，期间收到276条反馈意见，主要涉及采光、配套设施及交通问题。

　　结合公众反馈意见做了一些优化，主要有三点：

　　1、优化住宅地形

　　前一版方案中，0188地块接近正方形，调整之后，虽然多出了边角空间，但整体面宽更好。

　　2、调整绿地位置

　　西侧部分绿地，调整至住宅用地北侧。

　　上面这两点都是为拉开与北侧现状小区的楼间距，最大程度地减少采光影响。

　　调整后，小区四面都有绿地包裹，穿过公园回家，宜居性也更好了。

　　按照规划，这一片公园绿地将建为社区级户外文化广场，结合1000平米社区室外运动场地统筹设置。

　　3、增加商服配套

　　本次调规，还在小区隔着绿地的东南角位置，增加了一处社区级商业服务设施，建面约1100平方米，可有效补充民生配套。

　　同时保留南侧沿富华路的停车场用地，缓解路侧停车问题。

　　可以说3项调规都落在了反馈意见上。

　　并且从收到近300条意见，到调整规划，总共用了1个多月时间，给主管部门的态度和效率点赞。

　　根据城市设计引导规定，出让地块内主体建筑退让用地东侧边界线不小于3米。

　　建议主体建筑南北方向布局，在内部形成集中的绿化空间。

　　最新供地条件附图如下：

　　接档晓月和风

　　项目所在的0202街区现状实施程度高，配套设施齐全，且有一定品质。

　　距离4号线清源路站步行超过1.5公里，不算特别合格的临铁盘。

　　比较近的商业有新辰天地，能满足日常购物，往远一点还有荟聚——南城最大的购物中心之一。

　　教育资源有国教院附实学校、北京小学(大兴分校)、大兴区第一幼儿园。

　　此外还有产业支撑，距离生物医药基地5公里。

　　板块内楼盘众多，且楼龄普遍较新，包括招商雍合府、金地江山风华、大兴星光城等。

　　南边一街之隔就是绿城开发的晓月和风，2023开盘，目前已交付，还有少量尾盘在售。

　　晓月和风总建面约12.5万平方米，容积率约2.0，共992套房源，主力建面88-176平方米。

　　晓月和风的楼面价是3万出头，销售指导价期房5.9万，现房6.1万。

　　目前累计网签920套，去化超九成，成交均价5.16万元/平方米。

　　对标晓月和风的话，0202-0188地块2.3万/平方米的拿地成本，地货比45%左右，现阶段来讲利润空间还是比较充裕的。

　　并且绿城一向以改善产品见长，晓月和风入市之初，法式美学立面、高得房率户型以及全龄园林体系等，当时在大兴都是比较超前的。

　　新地块不仅楼面价更低，且经过调规优化后，四面环绿、楼间距拉大，叠加四代宅规划，产品打造的空间会比晓月和风更加从容。