前一阵子，已经连亏4年、累计亏损近100亿的地产央企大悦城，发布一季度业绩。

　　坏消息是：继续亏损，归母净利润-2.21亿；

　　好消息是：亏损缩窄，归母净利润同比减亏6亿。

　　就在最近，艳姐获悉：

　　大悦城副总经理、北方大区总经理田佳琳，出任大悦城总经理。

　　随着“80后”田佳琳的晋升，也正式结束了姚长林董事长、总经理一肩挑的历史。

　　与此同时，原东部大区总经理李平、原大悦城商业部总经理魏学问，出任大悦城副总经理。

　　这次人事调整的关键词非常明确：

　　干部年轻化，3位核心高管都是“80后”或“准80后”；

　　高管稳步“接班”，3位核心高管都由大悦城体系内培养，都有一线实操经历，过往都有不错业绩。

　　这似乎预示着，这家连亏4年的央企，正在逐渐步入正轨！

　　01

　　变阵、聚焦

　　“80后”高管集体登场

　　此次跻身大悦城总经理的田佳琳，是大悦城体系内培养出来的一名年轻干将。

　　田佳琳出生于1980年5月，清华大学本硕。2006年8月，田佳琳以管培生身份进入大悦城的前身中粮地产，早期一直在华南区域工作，最初担任的是深圳公司厦门中粮·鹭江海景项目工程师、副经理。

　　田佳琳

　　根据中粮地产2008年的公告，中粮·鹭江海景全盘销售收入2.6亿，税后净利润约8000万，税后投资利润率为69.74%，业绩相当可观。

　　在一线做得不错，田佳琳后来晋升深圳公司总经理助理。此后还出任过上海公司总经理助理、副总经理。2017年前后，田佳琳先后出任成都公司常务副总经理、西南区域常务副总经理。

　　华南、华东、西南，都是大悦城重点布局的区域，也是大悦城业绩粮仓，特别是在商业地产领域，为大悦城的口碑和知名度的提升打下了坚实基础。

　　2021年9月，田佳琳升任大悦城副总经理，并在2024年1月出任华南大区公司总经理、2024年7月出任北方大区总经理，直至此番履新。

　　从履历上看，大悦城管培生出身，在4大区域关键岗位上都得到历练；从成绩上看，其管辖的西南区域、北方区域也都有不错的业绩；从布局来看，去年以来大悦城还在加大在成都、青岛、天津的投资。

　　作为大悦城体系内资历最老的高管之一，此番田佳琳跻身大悦城总经理，让其带领大悦城业绩更上一层楼的用意非常明显。

　　此次出任副总经理的李平，同样是一名80后，毕业于清华大学，工程师出身。2004年8月进入中粮地产，早期的工作履历都是在海南公司。

　　李平

　　从三亚中粮·公主郡项目经理做起，李平一路晋升为海南公司总经理助理、副总经理，苏州公司总经理，并在2021年9月出任大悦城副总经理。

　　去年大悦城在华东区域业绩可圈可点，比如新开南昌大悦城，出租率96%，区域首店占比超60%；上海中粮北外滩壹号去年底逆势首开，去化率超60%；去年底还中标建面约28.58万㎡的上海滴水湖国际中心轻资产服务项目，为后者提供资产、物业管理服务。

　　此次李平继续出任大悦城副总经理，也是在情理之中。

　　另一位出任副总经理的魏学问，是一名“准”80后，是大悦城商业板块的“舵手”。

　　魏学问出生于1979年，武汉大学经济学学士，2000年8月进入大悦城前身中粮置业，先后出任中粮置业行政部副总经理、西单大悦城招商部总监、朝阳大悦城副总经理兼招商部总监、商业管理中心招商部总经理、中粮置地上海公司副总经理兼静安大悦城总经理、战略运营中心总经理；

　　魏学问

　　2024年6月，魏学问晋升大悦城副总经理，并在当年11月出任悦城商业管理中心（商业事业部）总经理。

　　大悦城商业是大悦城近几年表现最亮眼的业务之一，旗下的大悦城购物中心，去年实现销售额463.7亿、同比增长15.5%；客流4.49亿、同比提升22.7%；平均出租率94%。

　　可以看到，此次3位核心高管几乎全部是80后配置，很显然大悦城高管年轻化已经是核心趋势。而随着他们的履新，大悦城各个大区一把手会不会同步换防，我们也拭目以待！

　　02

　　轻装上阵

　　大悦城的韧性

　　作为国内最早登陆资本市场的房企之一，大悦城近年一直受累于亏损。

　　2022年至今，大悦城归母净利润分别为：-28.83亿、-14.65亿、-29.77亿、-23.5亿，4年累计亏损96.66亿。

　　在业绩持续亏损的同时，大悦城也尝试通过业务战略整合“自救”。

　　去年初，大悦城变革组织架构，将原7大区域整合为北方大区、华东大区、西南大区、华南大区4大区域；7月，大悦城地产从港交所退市。

　　特别是在2024年确定“1123战略”，提升商业引领地位，持续增强经营能力，包括要推动商业年轻化、强化资产管理和运营能力等。

　　一系列动作下来，艳姐觉得为大悦城奠定了破局向新的动能。

　　其一聚焦核心城市释放发展势能；

　　大家知道，一线、强二线城市是人口流入的主要区域，也是房地产市场潜力最大的区域。谁能在市场震荡下率先完成聚焦深耕和货值换仓，无疑就能抢得先机。

　　从城市贡献来看，去年大悦城在北京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、西安、济南8个城市销售占比超63%；

　　上海中粮北外滩壹号效果图过程稿

　　土储结构上，去年新增4个项目，建面约48万㎡，权益地价36.44亿，全部位于成都、青岛、三亚。

　　艳姐认为，行业利润率虽然维持下滑趋势，但一、二线城市的流速和利润还是有足够的保证。大悦城的进一步聚焦深耕和货值换仓，发展势能也将进一步得到释放。

　　其二是经营性业务跑出加速度。

　　大悦城的核心业务仍然是住宅开发业务，不过他们在9年前就基于大资管战略打造商业项目，逐渐实现“投融建管退”资本闭环，通过大资管盘活存量资产，提升资产运营效率和盈利能力。

　　经营性业务，正在成为大悦城动能换挡的新引擎。

　　上海静安大悦城

　　2025年，包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓在内的经营性业务，营收小幅增长至53.36亿，营收虽然占比只有17%，但相比于开发业务26.4%的毛利率，经营性业务毛利率高达55.93%。

　　像购物中心，44个在营项目体量超470万㎡，平均出租率94%；写字楼、产业地产、长租公寓的平均出租分别为90.3%、91%、93%。

　　另一个维度来看，大悦城商业项目的运营质量也受到资本市场的青睐。

　　2024年他们以成都大悦城为底层资产，发行了首支消费REITs，去年分红1.95亿，对应发行价的年化分派率5.48%，打通投-融-建-管-退商业闭环。

　　艳姐认为，依托中粮集团的产业资源优势，以及大悦城在商业地产领域的精细化运营，大悦城未来还是有诸多看点值得期待的。

　　结语

　　行业震荡下行，大悦城也面临不小压力。

　　今年1季度，大悦城归母净利润-2.21亿、扣非归母净利润-1.98亿。但好消息是，归母净利润同比减亏6亿、扣非归母净利润同比减亏16亿。

　　艳姐观察到，坊间对田佳琳的评价相当高：

　　低调务实、雷厉风行，工作上很有前瞻性，能看得很透彻、足够的宏观。

　　履新后，姚长林+田佳琳的黄金组合，能否带领大悦城扭亏为盈？我们也拭目以待。