5 月29日，中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金深交所审核状态更新为"已问询"。项目基金管理人为中金基金，原始权益人为杭州传欣物联网技术有限公司，预计募集规模 14.756 亿元。

　　本次 REIT 底层资产中国智能骨干网嘉兴园区，坐落于浙江省嘉兴市南湖区，园区总建筑面积 412140.59 平方米，可租赁面积 403414.43 平方米，业态包含 13 幢高标准仓库，同时配套 6 幢宿舍楼、综合楼等附属用房，已于 2018 年 7 月正式投入运营。从运营表现看，该园区近三年出租率和租金收缴率均保持100%，历史经营数据较为稳定。现行租约有效期至2030年底，租赁关系高度集中于阿里巴巴及菜鸟生态体系内部。项目土地剩余使用年限介于 38.28 年至 41.14 年之间，整体资产采用收益法评估，估值规模 17.36亿元。

　　1、评估情况

　　评估结论：

　　评估基准日：2025 年 12 月 31 日

　　评估方法：收益法

　　评估值：17.36 亿元

　　单位面积估值：约 4,212 元/㎡

　　对应募资：14.756 亿元（估值打约 85 折发行）

　　收益法主要参数：

　　评估值=未来各期净现金流折现之和+期末残值折现

　　租金水平：0.87-1.06元/平方米/日

　　出租率：98%，收租率100%

　　预测期：10 年（2026—2035）

　　递增率：预测期内3.5%。2036 年后，按2%增长率

　　折现率：7.5%

　　2、监管问询重点关注问题

　　在问询阶段，深圳证券交易所对评估及运营方面的核心风险提出了重点关注：

　　关联方依赖风险：项目收入高度依赖菜鸟及阿里巴巴内部的单一关联方整租。监管要求管理人量化分析若关联方到期后退租或降租，对基金现金流及估值可能产生的影响，并论证租金定价的公允性。

　　区域市场竞争风险：嘉兴物流仓储市场近年来新增供应较多，2026年至2028年区域预计新增供应累计约80万平方米。监管关注该情况是否会对项目未来的租金增长及出租率造成压力。

　　评估参数合理性：针对折现率7.5%、租金增长率3.5%、出租率98%等核心评估假设，监管要求管理人结合区域市场供需走势及可比项目表现，进一步审慎论证其合理性。