最近，一份来自高盛的研报在地产圈刷屏了。

　　高盛指出，上海和深圳的房价，将在2026年底附近触底，到2028年累计上涨15%。

　　这个预测在社交媒体上被大量转发。

　　但质疑声也不少。

　　毕竟高盛在今年1月发布的中国经济展望中，对楼市的判断是“全国房价可能还有10%的下跌空间”。才过去3个月，就转向唱多，到底什么情况？

　　带着这个问题，明源君把高盛这份报告从头到尾读了一遍。

　　今天，我们就来把它掰开讲清楚。

　　高盛到底是怎么得出这个结论的？这个判断到底靠不靠谱？

　　01

　　香港房价反弹

　　将带动上海深圳房价上涨

　　高盛这篇报告标题很直接，就叫《中国房地产：一线城市复苏前的布局"（Positioning ahead of Tier-1 cities turnaround）》，发布于2026年4月9日，作者团队为高盛高华证券驻上海分析师。

　　报告开篇先回答了一个关键问题：为什么现在突然开始看多一线城市？

　　高盛给出的答案是：香港房价上涨会带动上海深圳房价。

　　按照报告数据，香港房价自2021年9月高点以来，一度累计下跌28%；但从2025年3月开始，已经反弹约8%。与此同时，香港本地开发商股价自2025年4月以来平均上涨65%，明显跑赢中资开发商。

　　香港、上海及深圳住宅平均售价（ASP）指数走势（2018年至今）

　　来源：高盛集团CREIS中环评级与估值部，高盛全球投资研究

　　因为在高盛看来，香港、上海、深圳三地的房价在历史上存在较强联动。

　　在过去两轮上行周期中，三城价格走势几乎一致。戳此了解，VR沉浸式看房

　　2004-2007年：香港从亚洲金融危机和SARS后的低点反弹约80%，上海跟涨58%，深圳先慢后快，在2006-2007年明显加速；

　　2009-2018年：香港房价上涨3.4倍，上海同步涨3.4倍，深圳更是涨了4.3倍。

　　高盛统计了2000年以来的数据发现：当香港进入它定义的“上行周期”——也就是连续四个季度平均房价环比为正时，上海和深圳在随后四个季度跟涨的概率分别达到74%和81%。

　　而且，沪深随后四个季度的涨幅，历史上大约相当于香港前四个季度涨幅的五到六成。

　　所以，香港已经在2025年3月触底反弹，那么上海和深圳也有较大概率在接下来一段时间进入修复通道。

　　02

　　为什么上海深圳率先复苏

　　不过，值得注意的是，高盛这次判断认为，上海深圳率先修复，其他城市未必同步，未来楼市仍将高度分化。

　　那为什么是上海深圳？高盛在报告中给出了四个核心依据。

　　1、人口：人才持续净流入

　　报告提到，香港在本轮修复前，人才引进规模从2023年开始明显上升。而深圳在2018-2024年的人才流入规模，量级跟香港相差无几。

　　上海户籍政策相对更严格，所以人才流入略显落后。

　　但上海这两年户籍政策明显放宽。一是2023-2024年人才落户获批量，较2018-2020年增长超过4倍；二是“居转户”更为容易，同时对留学生设有专门落户规则。

　　因此，上海和深圳拥有本地户籍的人口占比正在上升，有户籍的人更倾向于在城市定居，从而转化为更强的购房需求。

　　上海和深圳持有本地户籍的常住人口占比，目前都在持续上升。数据来源：移民局、地方政府公告，以及高盛全球投资研究公司汇编数据

　　这背后的逻辑，其实不难理解。戳此了解，1V1远程同屏带看

　　真正能支撑核心城市房价的，主要还是那些有户籍会定居下来的人口。

　　2、收入：购买力靠一批高收入、高成长产业人群支撑

　　高盛的第二个依据，是上海深圳的产业结构。

　　报告里提到，虽然上海和深圳整体工资增长并不强，但两座城市都拥有较高比重的高附加值第三产业，尤其是软件信息、金融，以及各类战略性新兴产业。

　　深圳的软件和信息技术产业2018-2025年的年复合增长率高达21%，上海是13%，均远超整体经济增速。

　　上海更布局了AI、集成电路、生物科技三大战略新兴产业。2025年三者合计贡献了2万亿元人民币，占上海GDP的35%。深圳战略性新兴产业增加值则达到1.7万亿元，占GDP约43%。

　　换句话说：这两个城市的购买力，不是靠传统行业托底，而是靠高端产业的高收入群体。

　　只要这些人群的收入预期没有明显恶化，核心板块的住房需求就不会轻易消失。这也是为什么这两年豪宅卖得更好的原因。

　　高盛还提到，过去香港、上海、深圳都曾出现“股市先走、楼市后跟”的现象。本轮A股自2024年9月以来已明显反弹，但房价尚未跟上。高盛判断，若股市继续走强，财富效应有望进一步传导至楼市。

　　3、持有成本：压力还在，但缓和了很多

　　报告提到，三个城市的货币环境都在转向宽松。香港因为美国降息，通过联系汇率制度传导，按揭成本随之回落。上海和深圳的房贷利率也已经处于历史低位，叠加国内货币政策继续偏宽松，买房的资金成本明显比前几年更低。

　　不过，利率下来了，不代表买房压力就没有了。

　　高盛认为，上海和深圳的购房负担其实仍高于香港。

　　原因不完全在房价高低，而在于内地住宅面积普遍更大，总价压力更重。也就是说，香港虽然单价更高，但因为房子更小，从房价收入比和月供负担来看，反而略微更容易承受。

　　另外，从持有收益看，上海和深圳目前仍然是“收租养不活房贷”的状态，而香港随着租金回升，已经重新转为正向收益。

　　但高盛也提到，上海深圳当前的租金回报相对于房贷利率和国债收益率，已经处在历史上相对最有利的位置。

　　简单来说，虽然这笔账还没完全算得过，但持有压力明显没以前那么大了。

　　4、供应：新房库存低于香港

　　高盛还提到，上海深圳目前的库存压力，其实没有市场想象中那么大。

　　先看新房端，到2025年底，深圳和上海库存去化周期目前约5年左右，和香港相当，并不夸张。整体来看，供给端没有想象的那么过剩。

　　再看二手房端，2025年四季度以来，市场上的二手挂牌量已经出现回落。

　　核心原因是深圳和上海的租金收益率，自2024年以来已经超过了1年期存款利率。

　　当"租金收益率>存款利率"，业主就不愿意卖房了，因为出租比存银行划算。这直接导致二手房挂牌量从2025年下半年开始持续萎缩。

　　而且目前上海和深圳的住房供应比，也就是房屋套数和家庭数量的比例，仍低于香港和其他成熟市场的常见水平。

　　03

　　布局一线城市的国央企

　　率先受益

　　这是大家最关心的问题。

　　报告提到，假设上海和深圳房价从2025年底到2028年底累计上涨15%，也就是大致年均5%左右。并且，它预计大部分涨幅会出现在2027-2028年，2026年的关键词更多是“见底”，而不是“大涨”。

　　为什么是15%，核心还是基于香港的历史参照。

　　香港在2004-2007和2009-2018两轮周期中，价格涨幅都相当可观。按照香港-上海深圳联动规律推算，上海深圳在接下来3年实现15%的累计涨幅是合理的。

　　当然，房价上涨的前提是，未来几年，居民收入、产业支撑、资产配置需求等因素不会明显恶化，房价修复大体与购买力改善保持同步。

　　高盛测算，如果上海深圳房价未来三年累计上涨15%，那么那些在两地土储更多、可售货值更高的国央企房企，利润和资产价值都会率先受益。也因此，高盛更看好华润置地、中海、金茂、绿城这类在核心城市布局更深的企业。

　　04

　　高盛的判断到底靠不靠谱？

　　房价回暖，对地产行业当然是利好，大家也都希望市场能早点回升。

　　但问题是，高盛这次“上海、深圳三年涨15%”的判断，到底有几分可信度？

　　如果结合它过往的预测记录来看，我的结论是：框架可以参考，数字不必当真。

　　先看香港。高盛近几年对香港楼市的大方向判断不算离谱，但也谈不上特别精准。比如，2022年它看空香港楼市，方向是对的。但到2025年初，它判断香港房价是持平，而实际2025年香港住宅价格指数全年上涨了约3.25%。

　　再看内地市场。高盛在2015年到2017年那一轮周期中的判断，和实际走势曾出现较明显偏差。近几年对内地楼市的整体判断，则明显偏谨慎、偏悲观。

　　综合来看，高盛在判断大趋势方面，还是有一定参考价值的。但一旦细化到具体时点和涨跌幅度，准确率就没那么高了。

　　这次关于上海深圳房价上涨的判断，可以重视它背后的逻辑，但没必要把这个数字当成标准答案。