近两年，深圳地铁与万科深陷亏损泥潭，深度绑定的“轨道+物业”模式彻底失灵。2024-2025年万科累计亏损超1380亿元，深铁因持股计提投资减值，2024年亏损334.6亿元，两年持续输血超280亿仍难挽颓势。

　　深铁手握地铁沿线土地资源，万科负责开发变现，靠土地增值反哺地铁建设。但地产下行周期下，沿线项目滞销、土储贬值，形成“房企亏、地铁亏”的恶性循环。

　　“靠修地铁卖地”的核心问题在于模式极度脆弱。地铁建设重投入、低回报，票务收入难覆盖成本，过度依赖地产反哺；楼市下行，土地增值逻辑崩塌，公共交通与房地产的捆绑风险集中爆发。

　　如今行业回归理性，城市轨交必须摆脱土地财政依赖，转向运营精细化与多元业态平衡，这才是可持续发展的关键。