前不久，一家机构关于代建研判在行业内炸开了锅。

　　该机构指出，代建行业进入洗牌期，未来能够在市场持续活下去的代建企业将不超过40家。

　　而当前各类大大小小的代建企业加起来早已超过100家。假如预判成真，将会有超过一半的代建企业将被淘汰。

　　这个推演，听起来确实很残酷。

　　而这样担忧，也并非空穴来风。

　　当前代建市场竞争已趋于白热化。一边是入局企业不断增多，另一边代市场“价格内卷”愈演愈烈，严重挤压企业盈利空间。

　　这就迫使，代建企业不得不另辟蹊径，谋求破局之道。

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　　内卷持续加剧，代建进入微利竞争阶段

　　尽管整个房地产行业的规模仍在缩水，但代建依然保持正向增长。2025年代建整体新拓建面达到2.45亿平方米，同比增长14%；2026年第一季度的数据也显示，代建规模扔在继续上升。

　　其中，头部阵营地位稳固，市场集中度始终维持在高位，TOP10企业的市场占比始终维持在七成左右。戳这里，轻松管好工程质量

　　克而瑞数据显示，2026年第一季度，TOP3企业新拓建面市场占比约为32%，TOP5为47%，TOP10则达到76%。

　　△2026年1-3月代建新增规模TOP10，来源：克而瑞

　　这个比例，与2025年相比没有太大变化。

　　2025年新签订单有77%集中在规模TOP10企业的手里，同比2024年集中度又提高6个百分点。其中，TOP5企业就拿走了45%的份额。

　　TOP20企业新签建面达21926万平方米，占市场总量约78.3%。

　　如果将时间拉长到最近几年，可以发现，头部房企，尤其是TOP10的市场份额一直维持在70%上下，可以说，行业头部效应显著，且相对比较稳定。

　　不过，TOP10之间的增速也呈现明显分化。随着企业不断入局，前排企业的地位也面临挑战。

　　绿城管理是当之无愧的行业一哥，连续多年市占率超过20%。新签规模长年保持行业第一。2025年新签建面几乎达到第二名2倍，可谓断层式领先。

　　除了绿城管理外，TOP榜单上其他企业这几年座次变动频繁。

　　从走势来看，TOP3和TOP5的市占比整体呈现下降趋势。这也说明了，TOP6-TOP10这股后排势力在强劲崛起。头部企业之间的竞争与分化持续加剧。

　　旭辉建管、龙湖龙智造等逆势崛起，冲击了原本前排企业的地位，尤其旭辉建管的崛起势头最为迅猛，已连续两年新增规模跻身行业第二，成为代建市场的新生力量；华润置地旗下的代建平台润地管理，近几年排名也稳步上升，2025年新增规模位列行业第三；而作为代建元老之一的中原建业，受母公司危机影响，近年来严重失速。2021年上市时位列行业第二，到了2025年新签规模已经跌出行业前十。

　　可以说，即便代建仍然是为数不多的增量市场，但头部阵营市场份额稳固，叠加入局者众多，后来者恐怕已经很难从市场中分到一杯羹。戳这里，轻松管好工程质量

　　此外，代建费率日益“内卷化”，正在大幅侵蚀企业的利润空间。

　　早在去年，就有代建高管指出，市场陷入“价格内卷”，代建已从蓝海变成红海。

　　在2022年以前，头部房企代建费率通常可以达到5%左右。而在最近几年，代建费率持续走低，企业的利润空间不断被削弱。

　　克而瑞的数据显示，2025年超80%的项目代建费率只有1%—3%，其中超过一半只有1%—2%，部分县域项目的代建费率甚至低至0.8%。

　　这个变化，也直接反映在企业的营收数据中。去年头部代建企业的净利润出现明显下滑，有的同比下降约一半左右。

　　曾经因为轻资产、前景好而被房企视为转型首选的代建行业，已经陷入僧多粥少、增收不增利的内卷状态。

　　今年的竞争预计还会更剧烈。

　　一方面，我们看到仍有企业继续涌入代建市场。

　　另一方面，2026年代建市场面临着又一个变数。

　　过去几年，在“保交房”政策的推动下，市面上涌现了大量的纾困代建需求，为代建企业开辟了一条增量赛道。

　　如，融创孵化出来的代建平台而今管理，便重点聚焦不良资产领域，过去两年，纾困代建业务占比超40%，主要承接AMC和地方政府委托的纾困项目。戳这里，轻松管好工程质量

　　而在2025年末，住建部宣布，全国层面的“保交房”基本完成。

　　包括碧桂园、融创在内的多家房企纷纷宣布，“保交房”工作进入收尾阶段。碧桂园明确表示，2026年将是碧桂园“保交房”收官之年，将在年中完成大部分保交房任务。

　　这意味着，纾困代建这一市场将进入缩量阶段。随着蛋糕缩水，原本重点押注纾困代建的企业，将面临更激烈的竞争。

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　　从竞争到分化，企业积极拓展能力圈

　　现阶段代建的主流模式主要包括三种：商业代建、政府代建、纾困代建。

　　这三条赛道，都有头部企业完成卡位。

　　绿城代建是全能型选手，而润地管理在政府代建领域（尤其是文体场馆代建代运营）方面具有无可比拟的优势；而今管理、金科金建管等后起之秀纷纷发力纾困代建……

　　赛道日益拥挤，代建企业都在寻求突围，纷纷探索建立差异化竞争优势。据明源君观察，代建企业的竞争策略呈现以下几个趋势变化。

　　1、拓宽业务范围，积极布局各类业态

　　商品房市场自2021年见顶之后，规模已经连续5年下滑。近两年的商品房销售规模，仅有巅峰时期的大约一半。

　　商品房市场进入存量时代。保障房建设、城市更新需求持续增长，为代建市场释放出新的机会。

　　可以看到，近年来头部代建企业积极拓展能力范畴，布局保障房、产业园、城市更新等细分赛道。

　　例如，金地管理2025年首度涉足产业招商运营项目，业态覆盖产业办公领域，并中标东莞大朗镇等产业相关项目；龙湖龙智造签约萧山经开区智能机器人及康养医疗科技研发基地项目，为委托方提供开发管理咨询及商业运营服务；中海管理代建长城资管上海八埭头滨江园项目，该项目此前停工近10年，属于典型存量盘活类城市更新项目……

　　2、从单一代建业务，向全周期服务延伸

　　过去，代建重点强调“建”的能力。而今，企业不得不延伸出更多元的能力，形成“代建+”业务模式，与竞争对手拉开差距。