国有六大银行去年房贷余额均下滑，总额较上年减少约7100亿元，降幅进一步扩大。这也是自六大行房贷余额2022年底创历史新高后，连续第三年下滑。

　　根据公开年报，截至去年底，建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、邮储银行以及交通银行的个人房贷余额分别为5.99万亿元、5.88万亿元、4.82万亿元、3.98万亿元、2.37万亿元、1.44万亿元，对比上一年都有不同程度的下滑。

　　1.数据惊雷：六大行房贷三年连降，2025年缩水超7100亿

　　最新国有六大行年报，释放了楼市最硬核的信号。

　　截至2025年末，建设银行个人住房贷款余额5.99万亿元，工商银行5.88万亿元，农业银行4.82万亿元，中国银行3.98万亿元，邮储银行2.37万亿元，交通银行1.44万亿元。

　　六大行合计余额24.48万亿元，较2024年末的25.19万亿元，一年减少7115.16亿元。

　　这不是偶然下滑，而是连续第三年下降，且降幅逐年扩大。

　　2023年减少5568亿元，2024年减少6210亿元，2025年直接突破7100亿元。

　　从2022年底历史高点算起，三年累计缩水近1.9万亿元。

　　相当于一家全国性股份制银行的全部贷款规模，凭空消失。

　　更值得警惕的是，2025年下半年减少约6000亿元，占全年降幅超八成。

　　下行趋势明显加速，并非均匀放缓。

　　建行、工行两大龙头，均跌破6万亿大关，正式告别“6万亿时代”。

　　六大行里，没有一家维持增长，全线收缩。

　　这组数据，比任何售楼处的人气、任何城市的短期成交，都更能代表全国楼市的真实底色。

　　房贷是居民购房的核心杠杆，也是楼市冷暖的最灵敏温度计。

　　余额持续下滑，本质是居民购房意愿低迷、新增贷款不足、存量提前还款叠加的综合结果。

　　2.钱去哪了？三重力量掏空房贷池子

　　提前还贷：从“排队抢号”到“理性常态”

　　2022年底起，全国出现“提前还贷潮”。

　　当时不少银行网点爆满，线上额度抢空，部分城市需要等待3至5个月才能办理。

　　到2025年，极端拥堵已缓解，但提前还贷并未停止，只是转为常态化、理性化。

　　重庆购房者刘丛丛2019年买入一套85万元房产，计划在定期存款到期后，一次性提前还清剩余贷款。

　　她的理由很直白：

　　“以前贷款是因为理财收益能跑赢房贷利率。现在经济环境一般，理财收益太低。就算LPR下调，利息还是比理财收益高。”

　　不止普通家庭。

　　北京有购房者半年内4次提前还款，每次超10万元，目标就是缩短年限、少付利息。

　　上海2024年提前还款规模同比增长47%。

　　高房价、高贷款基数下，哪怕利率降至3.2%左右，总利息依然沉重。

　　当房价上涨预期消失，“负债增值”逻辑破产，提前还贷成为家庭财务“安全第一”的选择。

　　新增房贷：新房冷、二手房热，整体增量不足

　　一边是存量加速偿还，一边是新增贷款跟不上，形成“入不敷出”的缺口。

　　中指研究院数据显示，2026年第一季度，全国百强房企销售总额同比下降约23%。

　　新房市场持续低迷，远未恢复。

　　国家统计局数据显示，2025年全国新建商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；销售额8.39万亿元，同比下降12.6%。

　　新房卖不动，对应新增房贷自然上不去。

　　与之形成反差的是，2026年3月，部分核心城市二手房出现“小阳春”。

　　广州二手住宅网签套数环比增长141.38%。

　　北京二手住宅成交量环比上升144.63%，创近15个月新高。

　　上海受政策带动，二手房网签量创近五年新高。

　　但二手房交易对房贷增量贡献有限。

　　一方面，二手房首付比例普遍更高，贷款额度相对较小。

　　另一方面，不少置换家庭“卖旧买新”，贷款规模此消彼长，整体增量有限。

　　更关键的是，全国层面新房占比仍高，新房冷则整体楼市冷。

　　少数城市二手房回暖，无法扭转全国新增房贷低迷的大局。

　　正常还本：日积月累的自然压降

　　就算没有提前还贷、没有新增低迷，房贷余额也会随每月还款自然下降。

　　一笔30年按揭，前期利息多、本金少，但每年依然会偿还一部分本金。

　　当新增贷款不足以覆盖这部分自然减少，余额就会下行。

　　三重力量叠加：

　　提前还贷加速流出+新增贷款严重不足+正常还本持续压降

　　共同导致房贷余额连续三年下滑，且降幅扩大。

　　3.深层原因：预期变了，楼市逻辑彻底改写

　　房贷下滑，表面是金融数据，底层是居民对房产、对负债、对未来的预期彻底逆转。

　　房价上涨预期破灭，从“追涨”到“观望”

　　2022年之前，多数人相信“房价长期上涨”。

　　贷款买房=用银行的钱赚房价上涨的钱，杠杆越高越划算。

　　疫情后，经济复苏节奏不及预期，房价上涨预期明显减弱。

　　全国房价较2021年高点普遍下跌8%至15%。

　　部分三四线城市跌幅更大，高位买房者出现浮亏。

　　当“买房必赚”变成“买房可能亏”，居民加杠杆意愿断崖式下滑。

　　没房的不敢买，有房的不想再投，甚至想尽快结清贷款降风险。

　　收入预期不稳，安全优先于扩张

　　过去几年，不少行业经历调整，居民对未来收入增长的信心减弱。

　　保住工作、稳定现金流、降低负债，成为多数家庭的首要目标。

　　房贷是长期大额负债，月供占收入比例高。

　　在收入不确定时，降低负债、减少月供压力，就是提升家庭抗风险能力。

　　提前还贷本质是：

　　放弃不确定的投资收益，换取确定的财务安全。

　　房产属性回归：从“投资品”到“消费品”

　　过去20年，房产兼具居住与金融投资双重属性，且投资属性占主导。

　　很多人买房不是为住，而是为增值、为抗通胀、为传承资产。

　　现在，投资属性大幅弱化，房产正在回归居住本质。

　　“房住不炒”深入人心。

　　买房决策从“能不能涨、涨多少”，变成“需不需要、住不住得上、压力大不大”。

　　当房子不再是“必涨资产”，贷款买房的动力自然下降。

　　能全款不贷款，能少贷不多贷，能提前还就尽量还。

　　4.市场分化：小阳春是局部，寒冬是整体

　　2026年一季度，部分城市出现“小阳春”，不少人开始喊“楼市回暖”。

　　但结合房贷数据与全国成交，真相是：局部回暖，整体仍冷；结构分化，趋势未改。

　　城市分化：一线强、二线稳、三四线弱

　　一线城市：北京、上海、广州、深圳，人口持续流入、资源集中、需求坚挺。

　　二手房率先回暖，价格相对抗跌，改善型需求活跃。

　　强二线：杭州、成都、西安、重庆等，人口净流入、产业支撑强。

　　市场有韧性，成交逐步修复，但难现大涨。

　　三四线及以下：人口流出、库存高、需求饱和。

　　新房持续低迷，二手房挂牌量激增，价格承压，去化周期长达2年以上。

　　全国70个城市中，多数新房、二手房价格仍在下跌。

　　上海是少数新房价格同比、环比均上涨的城市。

　　产品分化：刚需稳、改善热、豪宅火、老破冷

　　刚需盘：总价低、地段适中、满足基本居住，成交相对稳定。

　　但以自住为主，投资客少，贷款额度不高。

　　改善房：面积适中、品质较好、学区或配套优质，最受欢迎。

　　核心城市改善需求集中释放，成为市场主力。

　　高端豪宅：1000万以上高端住宅，2025年核心城市成交同比增长21%。

　　5000万以上顶级豪宅增长51%。

　　高净值人群资产配置需求，逆势活跃。

　　老破小、远郊大盘：楼龄长、物业差、无学区、无配套。

　　流动性差、价格持续下跌，基本无人问津。

　　新房与二手房分化：二手房主导，新房承压

　　2025年起，北京、上海、重庆、成都等重点城市，二手房成交量超过新房。

　　购房者越来越偏好二手房：

　　所见即所得，无烂尾风险；

　　即买即住，周期短；

　　可选房源多，议价空间大。

　　新房市场则受房企暴雷、交付担忧、价格偏高影响，持续低迷。

　　2026年一季度百强房企销售同比下降23%，就是明证。

　　二手房回暖无法带动新房，新房冷则土地冷、财政冷、上下游产业链冷。

　　这也是楼市整体压力未缓解的关键。

　　5.专家怎么看：没有V型反弹，只有缓慢筑底

　　面对房贷三连降与局部小阳春，业内专家共识清晰：

　　市场已触底区域，但不会V型反转；修复是缓慢的、分化的、长期的。

　　戴德梁行研究院副院长张晓端

　　提前还贷仍在持续，但房贷下降更核心原因是整体市场交易放缓。

　　部分城市出现小阳春，但多数城市并不乐观。

　　短期取消限购有刺激作用，但市场真正回暖，要看宏观经济与信心修复。

　　易居房地产研究院副院长严跃进

　　房价趋稳，提前还贷有所减少，但房贷下滑主因还是交易偏弱。

　　重点城市表现积极，但全国总体规模缩小。

　　市场情绪在向好，但新房与二手房联动弱，是政策要解决的重点。

　　广州中原地产项目总经理黄韬

　　对2026年楼市不乐观。

　　2027年可能逐步向好，但不是V型反弹，楼市逻辑已变，大势已去。

　　能稳定触底、配合经济发展，就已经不错。

　　金融行业资深分析师王蓬博

　　房贷下滑是提前还贷+购房意愿低迷共同作用。

　　提前还贷仍在，但已不是“潮”，而是常态。

　　市场修复需要时间，居民信心恢复是慢变量。

　　综合来看，业内一致判断：

　　楼市已从高速增长期，进入平稳调整期；从规模扩张，进入高质量发展阶段。

　　过去那种普涨、快涨、加杠杆暴富的时代，一去不返。

　　6.对普通人的影响：买房、卖房、还贷，全变了

　　对没买房的：机会更多，但别盲目抄底

　　不用急着上车：市场供大于求，房源充足、议价空间大，慢慢挑、慢慢选。

　　优先二手房：核心城市优先看次新二手房，避开通货、烂尾风险。

　　量力而行：不高杠杆、不极限月供，月供控制在家庭收入30%以内。

　　不赌暴涨：买房先看居住需求、通勤、学区、配套，再看保值，放弃短期暴富幻想。

　　对有房有贷的：提前还贷要算清账

　　适合提前还贷的情况：

　　房贷利率明显高于当前理财、存款收益（如利率4%以上）。

　　手里有闲置资金，无更好投资渠道。

　　收入稳定，想降低负债、减少月供压力。

　　计划近年卖房置换，结清贷款方便交易。

　　不适合提前还贷的情况：

　　利率极低（如3%以下），接近或低于通胀。

　　资金需要留作创业、子女教育、医疗备用金。

　　处于还款前期（前5年），利息已还大半，提前还节省有限。

　　实操建议：

　　优先用“缩短年限、月供不变”，节省利息更多。

　　有公积金优先用公积金冲抵，成本最低。

　　对多套房、投资者：加速优化资产

　　出清劣质资产：卖掉三四线远郊、老破小、无配套、低流动性房产。

　　聚焦核心资产：保留一线、强二线核心地段、优质物业、好学区的房子。

　　降低杠杆：多套房尽量结清贷款，减少利息支出与风险。

　　不盲目加仓：除非自住改善，否则不再轻易投资买房。

　　7.政策方向：稳字当头，长效破局

　　面对楼市调整，政策已从“应急救市”转向“长效稳市”。

　　需求端：降低门槛、减轻负担

　　全面取消限购限贷：除一线城市核心区外，多数城市已取消限购。

　　降利率、降首付：首套房首付低至20%，二套房30%；利率普遍降至3.2%左右。

　　税费减免：卖旧买新个税减免、契税优惠、降低交易成本。

　　公积金扩容：覆盖灵活就业，可提租、可装修、可付首付。

　　供给端：控增量、去库存、优供给

　　控土地供应：减少新房供给，缓解库存压力。

　　收购存量房转保障房：地方政府收购库存商品房，作为保障性租赁住房、人才房。

　　推动“好房子”建设：提高住宅标准，绿色、智慧、安全、舒适，满足高品质居住。

　　风险端：化解房企风险、保交楼

　　优质房企融资支持：债券、信贷、股权多渠道融资，缓解流动性。

　　保交楼专项借款：确保已售项目交付，维护购房者权益。

　　风险出清：推动问题房企重组、债务展期，逐步化解风险。

　　长效机制：双轨制、新模式

　　市场+保障双轨制：商品房满足改善，保障房覆盖低收入群体。

　　租购并举：发展长租公寓、保障性租赁住房，解决新市民、年轻人居住。

　　房地产税试点：稳步推进，调节房产持有，替代土地财政。

　　政策目标很明确：

　　不让市场硬着陆、不让风险扩散、逐步修复信心、推动行业转型。

　　8.未来五年判断：缓慢筑底，结构新生

　　结合房贷趋势、市场分化、政策导向与专家判断，未来五年楼市可总结为：

　　总量：规模收缩，中枢下移

　　全国商品房销售面积、销售额，将长期低于2021年高点。

　　从年销售17亿平方米以上，逐步回落至10亿至12亿平方米的新中枢。

　　房贷余额可能继续小幅下滑，然后逐步企稳。

　　价格：稳字当头，局部分化

　　一线城市：小幅波动，长期温和上涨，抗跌性强。

　　强二线：企稳回升，温和上涨，波动小。

　　三四线：继续调整，以价换量，难有明显反弹。

　　全国房价整体不会大涨大跌，以稳为主。

　　逻辑：彻底转变，回归居住

　　居民：从“加杠杆投资”到“降杠杆自住”。

　　房企：从“高杠杆、高周转、高增长”到“低杠杆、稳现金流、高质量”。

　　政策：从“刺激增长”到“防风险、稳民生、促转型”。

　　机会：结构性机会取代普涨机会

　　核心城市核心地段：永远稀缺，保值增值能力强。

　　高品质改善房：符合“住得好”需求，最有韧性。

　　保障性住房、租赁住房：政策支持，迎来发展黄金期。

　　城市更新、旧改：盘活存量，替代部分新房需求。

　　楼市放缓，房贷下滑是必然！