2026年1月30日，一份刷新A股历史的业绩预告，将曾经的行业标杆万科推至聚光灯下：预计2025年归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元。这不仅是万科史上最大亏损，更创下A股上市公司单年亏损纪录。两年累计亏损超1300亿，数额已远超其当前总市值。那个曾高喊“活下去”的万科，正经历着成立以来最严峻的生存考验。

　　一、业绩“塌方”：旧模式的彻底清算

　　820亿亏损并非一日之寒，而是房地产旧模式崩塌的集中体现。公告揭示了四大主因：

　　开发业务量价齐跌：结算规模显著下降，且结算项目多为2023-2024年销售的高地价项目，导致毛利率极低。

　　大规模资产减值：因业务风险敞口升高，新增计提了巨额信用和资产减值。仅2025年前三季度，就新增存货跌价准备超90亿元。

　　多元化业务拖累：部分经营性业务（如商业、长租公寓）扣除折旧摊销后整体亏损，非主业财务投资也出现亏损。

　　资产处置损失：为回笼资金而进行的大宗资产和股权交易，价格普遍低于账面价值。

　　二、债务围城：与时间的赛跑

　　比亏损更紧迫的是流动性危机。截至2025年三季度末，万科账面货币资金仅约604亿元，而短期有息负债高达1514亿元，现金缺口超过900亿元。2026年，万科将迎来偿债高峰，全年境内债到期规模超120亿元，其中二季度尤为集中。

　　自救与输血并举：

　　债务展期：2026年1月，万科成功推动三笔合计68亿元的债券展期，方案包括对每个账户10万元的固定兑付、40%本金即时兑付、剩余60%展期一年，并提供项目应收款质押增信。

　　大股东驰援：控股股东深圳地铁集团已累计提供超300亿元的股东借款，借款利率（2.34%）优于市场水平。2026年1月，深铁再次提供23.6亿元借款，专项用于债券兑付。

　　资产盘活：2025年通过大宗资产交易回笼资金259亿元，并积极推进商业、物流等资产的REITs上市，试图将重资产转化为现金流。

　　三、转型阵痛：从“开发商”到“运营商”

　　在“保交付、稳经营”的底线之上，万科正艰难转向“开发、经营、服务并重”的新模式。

　　保交付底线：2025年，万科保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套实现提前30天交付，已完成近两年需交付量的约70%。

　　经营服务业务成稳定器：截至2025年三季度，经营服务业务（物业、物流、商业、长租公寓）实现收入435.7亿元，保持平稳。万物云、泊寓、万纬物流在各自细分领域保持规模领先。

　　组织架构“大手术”：公司已撤销区域公司层级，改为集团直管地区公司，旨在提升决策效率、降本增效。

　　四、未来关键：销售造血与模式重构

　　尽管暂时避免了债务“硬着陆”，但万科的命运仍系于两个核心变量：

　　销售端能否恢复造血：2025年合同销售金额同比大幅下滑，月均销售额仅百亿左右，与覆盖庞大债务所需相去甚远。市场能否回暖是最大外部变量。

　　转型能否真正成功：公司目标是从“高周转开发商”转向“轻资产城市综合运营商”。这意味着盈利逻辑需从依赖土地增值，彻底切换为依赖运营和服务产生的持续现金流。这个过程注定伴随阵痛与估值重构。

　　结语

　　万科的820亿巨亏，是中国房地产行业告别“高杠杆、高周转、高负债”旧时代的标志性事件。它不再只是一家公司的危机，而是整个行业转型深水区的缩影。深铁的持续输血赢得了喘息之机，但真正的救赎只能依靠自身销售回血和商业模式的重塑。2026年，对于万科而言，是一场名副其实的“背水一战”。其能否穿越这场寒冬，不仅关乎自身存亡，也将为所有身处转型阵痛中的中国企业，提供一个关于韧性、改革与重生的关键样本。