一、企业信息卡

　　二、企业经营深度分析第一、业绩全景图——2025年到底考了多少分？

　　1.销售端：逆势跃升，直逼榜首

　　2025年全年，绿城中国实现全口径销售额2519亿元，与榜首保利发展（2530亿元）仅差11亿元，超越中海地产（2512亿元）跃居行业第二位[1][7]。这是绿城自2024年位列第四后的显著跃升，也是TOP3中唯一的混合所有制企业。

　　这一成绩的含金量在于：代建业务贡献显著。2025年上半年，代建业务实现销售额419亿元，同比逆势增长1.9%，对整体销售额的贡献率提升至34.3%[3]。1-9月，代建累计销售额达706亿元[10]。

　　2026年1月，绿城实现签约金额97亿元、签约面积47万㎡，保持稳健开局。

　　2.财务端：营收承压，利润大幅下滑

　　2025年上半年，绿城中国实现营业收入533.68亿元，同比减少23.3%[3][4][8]。归母净利润仅2.1亿元，同比暴跌89.7%[3]。

　　利润大幅下滑的主要原因有三：计提资产减值损失及信用减值损失合计约19.33亿元[3]其他收入同比大幅减少46%至9.3亿元[3]利息收入等非经营性收益下降

　　上半年毛利率为13.4%，同比微升0.3个百分点，但净利率仅2.3%，同比降低2.5个百分点[3]。管理层表示，受收入结转结构及重点难点库存去化影响，预计全年毛利率仍将承压，可能略低于去年水平。

　　截至2025年9月30日止九个月，绿城累计总合同销售额1785亿元，同比下降4.6%[10]。第二、钱从哪里来？又到哪里去？——现金流与拿地策略

　　1.融资端：渠道畅通，成本持续优化

　　绿城中国凭借中交集团的央企信用背书，融资渠道相对畅通。2025年上半年，累计发行境内债77.11亿元，发债平均成本降至4%（2024年同期为4.05%）[3]。

　　2025年2月，绿城成功发行5亿美元境外优先票据，成为2023年2月以来首笔中资地产板块美元债，显示出境外融资能力的恢复。

　　融资结构持续优化，银行贷款占比显著提升。截至2025年上半年末，银行借款规模达1169亿元，占全部有息负债比重升至81.7%，较期初提升5.5个百分点[3][9]。整体融资成本降至3.4%[3][9]。

　　2025年上半年末，可动用现金（扣除预售监管及受限资金）395亿元[3]。未使用授信额度高达2815.32亿元，流动性安全垫厚实。

　　2.投资端：逆势加仓，地王频出

　　2025年上半年，绿城拿地力度明显加大。新增拿地建面355万平，同比增长172%；新增货值907亿元，同比增长172%[3]。按金额计权益拿地销售比从2024年的0.4提升至0.67[3]。

　　绿城也因此被称为“地王收割机”。2025年下半年，绿城在一周内连续斩获两大核心城市地王：7月23日：以46.67亿元竞得苏州园区地块，成交楼板价65242元/㎡，刷新苏州宅地单价纪录，同时刷新江苏省住宅地块楼板价最高纪录。7月25日：以64.72亿元竞得上海虹口地块，成交楼板价126577元/㎡，刷新虹口区住宅地块单价纪录。

　　8月4日，绿城以12.15亿元竞得深圳宝安地块，溢价率11.47%。

　　投资布局高度聚焦核心城市。上半年新增土储中，二线城市占比约79%，主要集中于杭州、西安、苏州等[3]。截至2025年中期，总货值4518亿元中，一二线占比80%，长三角及环渤海占比64%和11%[3]。

　　管理层表示：“下半年公司将采取更为谨慎和精准的策略，进一步提高项目要求，严守安全底线。全年拿地货值目标将根据下半年销售及集团现金流情况动态调整，预计在1200亿至1300亿元之间”。

　　3.与中交协同深化

　　2026年2月，绿城中国与中交集团签订2026-2028年装饰及安装服务框架协议，将在未来三年为中交集团及其附属公司提供装饰和安装服务。此举旨在简化交易流程、提高执行效率，进一步深化央企股东与绿城的业务协同。第三、家底盘点——土储是“面包”还是“石头”？

　　1.总量与分布

　　截至2025年中期，绿城中国：总土地储备2724万平方米（权益比65.9%）[3]可售建面1817万平方米（权益1181万平方米）[3]总可售货值4518亿元[3]

　　从区域分布看：长三角占比64%，环渤海占比11%[3]一二线城市占比80%[3]4个战略核心城市货值超200亿元：杭州1090亿元、上海473亿元、西安293亿元、苏州212亿元-3另有7个重点城市土储货值超100亿元

　　2.代建业务土储

　　绿城管理在手订单总建筑面积1.265亿平方米，环渤海、京津冀、长三角、珠三角四大城市群占比77%，为未来2-3年销售业绩提供保障[3]。

　　3.质量与去化

　　上半年，绿城加力攻坚存量项目，2021年及以前库存去化190亿元[3]。存货中已竣工待售物业的占比较期初降低2.9个百分点至14.9%，去库存取得一定效果[3]。

　　企业预计新增项目在2025年内的销售转化率为55%，可贡献销售约500亿元[3]。

　　下半年自投项目可售货值1763亿元，其中存量在售货值占比49%，计划新推货值898亿元（首开项目714亿元）。下半年平均去化率达到45%即可实现全年自投项目1600亿元的目标[3]。前7月自投项目目标完成率已达53.6%[3]。第四、负债体检——穿仓风险有多大？

　　1.三道红线：稳居绿档

　　截至2025年上半年末，绿城中国三道红线指标全部达标：剔除预收款的资产负债率：67.13%（优于70%红线）净负债率：67.52%（优于100%红线）现金短债比：2.69倍（优于1倍红线）

　　2.债务结构优化

　　截至2025年上半年末：总有息负债1430.27亿元短期有息负债232.43亿元，较期初减少26.9%[3]可动用现金对短债覆盖倍数1.7倍，较期初提升0.29[3]

　　3.流动性储备

　　截至2025年上半年末：持有现金668亿元（含受限）[3]可动用现金（扣除预售监管及受限资金）395亿元[3]未使用授信额度2815.32亿元经营活动产生的现金流量净额-83.88亿元（上半年集中拿地导致阶段性流出）第五、业务解剖——鸡蛋放在几个篮子里？

　　1.开发业务（基本盘）：核心城市深耕

　　绿城2025年销售贡献高度集中于核心城市。上半年，一二线城市销售额贡献占比86%[3]，在全国18个城市销售排名进入TOP10。

　　自投项目回款率高达96%，有利于保持现金流稳定。销售权益比例保持在67%的高位，真实家底较厚。

　　高端产品表现突出。7月23日斩获的苏州园区“地王”项目，成交楼板价65242元/㎡，刷新江苏省纪录。7月25日斩获的上海虹口地块，楼板价126577元/㎡，刷新虹口区纪录。这些顶豪地块后续入市，将进一步提升绿城在高端市场的品牌影响力。

　　2.代建业务（核心优势）：行业绝对龙头

　　代建业务是绿城区别于其他头部房企的核心竞争力。2025年上半年，代建销售额419亿元，同比逆势增长1.9%，对整体销售的贡献率达34.3%[3]。1-9月，代建累计销售额达706亿元[10]。

　　绿城管理在手订单总建筑面积1.265亿平方米，四大城市群占比77%，为未来持续贡献业绩奠定基础。

　　3.经营性业务（未来盘）：多元协同

　　从收入结构看，2025年上半年：物业销售收入占比93%[3]项目管理（代建）占比2.6%[3]酒店业务占比0.8%[3]其他业务占比3.3%[3]

　　截至2025年上半年末，全口径已售未结资源1987亿元，其中1030亿元预计于2025年结转确认；合同负债1550.8亿元，较期初增长5.5%[3]，为短期营收提供保障。第六、优势与劣势（SWOT分析核心提炼）

　　1.政策机遇核心城市价值回归：重仓的杭州、上海、苏州等核心城市政策持续优化，改善需求韧性较强。“好房子”战略：绿城产品力优势契合2025年推出的“好房子”国家战略导向。代建赛道扩容：城投托底土地后的开发需求、出险房企项目盘活需求，为代建业务提供增量空间。

　　2.企业策略预判

　　2026年，绿城将从三方面发力：投资节奏前紧后松：上半年拿地已较为积极，下半年将采取更为谨慎和精准的策略，严守安全底线。存量去化攻坚：继续加力攻坚2021年及以前库存，提升整体去化率。[3]深化央企协同：与中交集团签订2026-2028年服务框架协议，进一步发挥“央企+市场化”双重优势。

　　3.研究结论短期（2026年）：销售规模有望维持行业前三，代建业务持续贡献增量。利润端受高价地结转和减值压力压制，3.4%的融资成本和2815亿授信提供安全垫。投资节奏将明显放缓，聚焦回款和现金流平衡。中期（1-3年）：2025年获取的高溢价核心城市项目陆续入市，若市场回暖，有望贡献较高利润。代建业务在手订单充足，持续贡献稳定收入和利润。长期（3-5年）：若“开发+代建+运营”模式持续优化，绿城将从传统开发商转型为“不动产开发+轻资产管理”双轮驱动的平台，代建业务独立上市价值有望重估。

　　综合评价：绿城中国是行业调整期少有的逆势跃升样本。它以“央企基因+市场化机制”的双重优势，通过精准投资和代建业务，从2024年第四跃升至2025年第二。虽然短期利润承压、现金流阶段性紧张，但产品力护城河、代建龙头地位、核心城市土储构成其穿越周期的核心竞争力。2026年，绿城需要在高价地入市节奏和现金流安全之间寻找平衡，但长期来看，它依然是行业格局中最具弹性的“第二极”。下期预告：下期预告：TOP3 中海地产——权益销冠、利润之王，2025年以2512亿销售额位居第三，如何以极致的财务自律和精准投资穿越周期？互动提问：你还想深入了解哪家房企？评论区留言，我们将优先安排深度拆解。

　　注释：

　　[1]证券时报·e公司/中指研究院《2025年千亿销售房企共10家保利发展蝉联榜首》（2025-12-31）

　　[2]绿城中国控股有限公司官网-投资者关系页面

　　[3]中房网/克而瑞《绿城中国：逆势扩张拿地，归母净利下降近九成》（2025-08-27）

　　[4]中指云《绿城中国控股有限公司》企业数据页面（2025年半年度）

　　[5]澎湃新闻《绿城中国：前八月自投项目权益销售额637亿元，同比下降13.92%》（2025-09-05）

　　[6]证券之星《绿城中国与中交集团签订2026-2028年装饰及安装服务框架协议》（2026-02-03）

　　[7]新京报《1-8月百强房企销售额近半来自前十名保利发展仍“霸榜”》（2025-09-01）

　　[8]富途牛牛《绿城中国(03900) 2025 H1 财报总结》（2025-08-22）

　　[9]腾讯新闻/中房网《绿城中国融资优化与偿债能力分析（2023–2025H1）》（2026-02-06）

　　[10]微牛证券《綠城中國(03900)前9個月總合同銷售金額約1785億元，同比下降4.6%》（2025-10-08）

　　（本文基于公开信息整理分析，不构成任何投资建议。市场有风险，决策需谨慎。）