2025年，供给端在“严控增量”政策下深度收缩，房地产开发投资加速探底，新房供应持续减少；需求端销售降幅收窄，呈止跌回稳态势，结构方面进一步向高能级城市及住宅需求集中；百城新建住宅价格仍结构性微涨，但二手房市场“以价换量”行情未变；全年宏观政策定调统筹风险化解与模式转型，从“止跌回稳”到“巩固稳定态势”；融资端修复效果有限，信用利差同比有所下降，增信方式对降低信用利差的作用有限；行业内违约问题及债务压力仍存在。从2025年全年房地产市场发展情况来看，我国房地产行业仍处于深度调整向弱复苏过渡的筑底周期，政策托底不断巩固稳定态势，预计2026年市场有望逐步探明底部或将进入筑底横盘阶段，“好房子”与城市更新的“优供给”举措将成为重要抓手，但长期仍需依赖房地产发展新模式的建立与完善。

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　　行业供给能力分析

　　1.1行业规模分析

　　2025年，房地产开发投资加速探底，新开工规模深度收缩。2025年，在全年行业严控增量，优化存量的整体基调下，全国房地产开发投资完成82,788亿元，同比下降17.20%，降幅较往年进一步扩大，开发投资加速探底；全年房地产新开工面积58,770万平方米，同比下降20.40%，降幅仍然较大，且全年新开工面积仍远低于全年商品房销售面积；随着保交楼工作的不断推进，全年累计竣工面积为60,348万平方米，同比下降18.10%，降幅较去年同期收窄9.6个百分点。

　　1.2行业供给结构分析

　　行业供给结构住宅主导，但新房供应持续收缩。2025年全年，房地产开发投资中住宅投资、办公楼投资和商业营业用房投资分别为63,514亿元、3,203亿元和5,947亿元，住宅方面投资占比达87.41%，投资始终集中在住宅方面。同期，全国房地产新开工面积中住宅面积为42,984万平方米，施工面积中商品住宅施工面积460,123万平方米，商品住宅竣工面积42,830万平方米，房地产供给均以住宅为主。新房供应方面，根据克而瑞数据，2025年全年，监测的30座重点城市商品住宅新增供应面积为9,265万平方米，同比持续下降，而30座重点城市二手住宅的累计成交面积约2.14亿平方米，同比略有增长，整体来看，新房供应持续收缩，严控增量的政策主线不断落地。

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　　行业需求匹配能力分析

　　2.1行业总体需求分析

　　2025年商品房销售持续筑底，但降幅收窄呈止跌回稳态势。2025年全年，全国商品房销售额83,937亿元，同比下降12.60%，销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%，降幅达全年最高，销售持续筑底，但降幅相较2024年全年分别收窄4.5个百分点和4.2个百分点，全年来看2025年商品房销售整体呈止跌回稳态势。

　　2.2行业需求结构分析

　　2025年，需求端集中于商品住宅，逐渐向高能级城市聚集。2025年，房地产销售面积中商品住宅销售面积和销售额分别为73,299万平方米和73,335亿元，占比均在80%以上，需求端仍以住宅为主，同比降幅较去年均有所收窄。同期，办公楼销售面积和商业营业用房销售面积分别为2,239万平方米和5,353万平方米，均延续下降趋势，但其中商业营业用房销售面积降幅较2024年有所扩大。2025年全年，30大中城市商品房成交面积为9,220.18万平方米，同比下降13.33%，其中一、二、三线城市成交面积均呈下降趋势，全年来看一线城市降幅相对最小，需求端向高能级城市聚集。

　　2.3行业供需平衡分析

　　2025年，房地产行业供需结构加速调整，不断向新平衡点迈进。供给端在“严控增量”政策下深度收缩，开发投资、新开工面积降幅均显著大于销售降幅，新房供应持续减少。需求端市场筑底迹象明显，但全国商品房销售面积与金额降幅收窄，市场需求显现韧性，逐渐企稳，且结构方面进一步向高能级城市及住宅需求集中。整体来看，行业2025年呈现“供减需稳”态势，市场不断深化严控增量，优化存量的政策基调，通过供应侧深度出清，逐步匹配以自住和改善为主的新需求常态，推动行业实现软着陆。预计未来，行业短时间内仍将维持低位运行，但降幅或将继续收窄，市场深度分化，叠加稳预期及建立房地产发展新模式的政策导向，行业或将逐渐探明底部，加速构建发展新模式。

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　　行业的产业链地位分析

　　房地产行业是国民经济的重要支柱产业之一，连接着上、中、下游的众多产业，同时又与银行和地方政府有着密不可分的关系。因房地产业涉及到拿地、建设、开发、销售等多个阶段，且房地产开发高度依赖金融杠杆，因此产业链主要可以分为上游（土地供应、建材原料供应、金融资金提供等）、中游（房地产开发、建筑施工等）、下游（房屋销售、物业服务、商业运营、配套服务等）。房地产投资和开发能够直接拉动上游建材、钢铁、水泥、工程机械等涉及到的众多行业需求，并带动下游装修、家电、家居等配套服务的消费，处于产业链的核心枢纽位置。

　　3.1行业纵向议价能力

　　房地产行业处于产业链核心枢纽地位，对上下游具有强大的拉动效应，但其在产业链中不同环节及不同时期的议价能力存在一定差异。

　　对上游议价能力差异较大，其中土地多为地方政府供应，供应方较为单一，在土地市场火热时地产企业议价能力较弱，常常需要高价竞拍获取，但在市场下行的阶段，出于政府吸引投资等原因，地产开发商可获得一定议价空间。对建材原料供应商来说，传统模式下地产开发商议价能力较强，房地产开发对建材原料的需求波动可直接影响建材的价格波动，加之建材行业供应商数量众多，竞争激烈，相较而言地产企业议价能力更强。同时中游方面，建筑行业整体产能过剩，行业竞争激烈，房地产开发商具有甲方选择权，议价能力很强。但近年来，建设规模萎缩，房企作为采购方的地位随之减弱，叠加“好房子”对建材品质、施工品质等要求均更高，地产开发商原本的成本压制型议价模式及议价能力也将随之产生变化。

　　对下游议价能力呈现分化，房价高度依赖市场供需，供需关系决定了商品房价格，不同能级的城市、不同类型的房子、不同开发商品牌等均使得价格呈现分化。在目前供需尚未平衡的市场现状下，购房者偏向于更为稳健的国央企、品牌口碑好的项目或现房准现房，房企对下游的议价能力有所减弱。

　　3.2行业价格波动分析

　　2025年，百城新建住宅价格结构性微涨，但二手房市场“以价换量”行情未变。根据中指研究院数据，2025年，百城新建住宅价格环比及同比均持续保持增长态势，同比涨幅保持在2.6%左右，12月百城新建住宅均价为17,084元/平方米；但随着短期政策刺激的边际效应消退，2025年以来多数城市二手房市场始终延续“以价换量”，二手房价格持续下跌，12月百城住宅均价为13,016元/平方米。根据国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格指数数据，2025年以来一、二、三线新建商品住宅销售价格及二手住宅价格同比均持续下降，其中一线城市新房价格同比降幅小于二、三线城市，但二手房价格同比跌幅逐渐扩大，2025年12月一线城市同比跌幅超过二、三线城市。整体来看，百城新建住宅价格呈现结构性微涨态势，二手房市场持续“以价换量”趋势仍未改变。

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　　行业创新能力分析

　　4.1宏观政策导向

　　宏观政策定调统筹风险化解与模式转型，从“止跌回稳”到“巩固稳定态势”。2025年初政府工作报告中系统部署房地产行业政策，以“防风险、稳预期、促转型”为主线。6月国务院常务会强调了构建房地产发展新模式的重要意义，并强调有力推进“好房子”建设及工作统筹。而后续央行二季度例会中政策基调则转向“巩固稳定态势”，提出“加大存量商品房和存量土地盘活力度，持续巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。”随着7月中央城市工作会议召开，加快构建房地产发展新模式被不断提及，随后中央下发了《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》，明确了培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间等重点发展目标，为房地产发展新模式指明了方向。10月的中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议公报中将房地产相关表述放在了“加大保障和改善民生力度”部分，明确提到要推动房地产高质量发展，为“十五五”期间房地产的发展指明了方向。2025年底的中央经济工作会议仍将房地产放在“化解重点领域风险”之列，强调了“着力稳定房地产市场”、“因城施策控增量、去库存、优供给”等，政策方向延续下半年来的巩固稳定态势。

　　4.2供需端政策导向

　　需求端全年保持宽松政策基调，通过“降门槛、降成本、创需求、提品质”的组合拳持续刺激需求释放。年初政府工作报告中的“因城施策调减限制性措施”、“加力实施城中村和危旧房改造”及“好房子”概念等为全年政策导向奠定了宽松的基调。全年限购政策不断放宽，各一线城市限购区域、套数等均有所调整，持续降低购房门槛限制；叠加5月央行进一步降准、降息，5年期以上LPR下调至3.50%，同时个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，5年以上首套住房公积金贷款利率同步下调至2.6%，5年以下（含5年）首套住房公积金贷款利率同步下调至2.1%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%，以及各地的提供购房补贴、推广“以旧换新”等不同优化政策，通过降低购房成本来刺激需求释放。另外，随着“好房子”概念的提出以及随后的新版《住宅项目规范》实施，国务院常务会将“好房子”建设纳入城市更新机制，给予多方面支持等政策的不断推进，通过创需求、提品质，进一步刺激居民从“有房住”向“住好房”的转型需求及改善性消费需求的释放。

　　供给端“控增量、去库存、优供给”。2025年以来，政府工作报告中提出“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”、“盘活存量用地和商办用地，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，控增量的基础上通过放宽收购主体权限、用途限制加速库存去化，同时辅以4.4万亿地方政府专项债（较2024年增加5,000亿元）重点投向土地收储和存量商品房收购解决资金来源，形成“去库存-补保障房”的闭环。另一方面，政策支持“发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险”，金融监管总局也表示将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，房企融资端依托“白名单”机制及后续配套融资制度，引导资金向优质项目集中，叠加前期的保交楼政策不断去库存的同时优化供给，支持供给端恢复及房地产发展新模式的构建。

　　4.3房地产发展新模式建立

　　2025年以来，随着两会及国务院常务会的各项宏观政策引导，我国房地产发展新模式正在逐步建立，以因城施策政策导向叠加好房子产品升级等为核心，推进行业健康发展。随着“好房子”建设及工作统筹的不断推进，以及最新“优供给”的政策导向，均从产品升级、品质提升等不同方面逐渐推进房地产发展新模式的建设，指出了推动城市高质量发展的下一步工作内容，为房地产发展新模式明确了方向。此外，2025年全年需求端、供给端的各项政策调整叠加年底中央经济工作会议中对城市更新的强调，为房地产发展新模式的建立提供了政策方向及制度保障，将为未来行业全面修复及长期平稳健康发展提供支撑。

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　　行业信用评级情况分析

　　5.1债券发行情况

　　2025年，房地产行业债券发行金额及发债主体数量同比均略有上升。2025年，房地产行业债券发行金额合计4,232.47亿元，同比增长1.83%，发行主体122家，同比增加8家，发行数量487只，同比减少3只。其中，发行债券类型以中期票据和公司债为主，其中中期票据、公司债和资产支持证券规模均同比上升。同期，发债主体中中央或国有企业数量为113家，发债规模占比93.21%；非国企央企发债主体为9家，涉及发行规模共287.18亿元。

　　从信用等级分布情况来看，2025年，新发行债券主体中，AAA级别和AA+级别发债规模同比均有所上升，AA级别发债规模同比有所下降；发行主体仍主要集中在AAA，发债规模占比79.26%，占比同比有所增长，其中AAA主体中53家为央企或国企，发债规模2,880.80亿元。

　　5.2信用利差

　　2025年房地产行业债券发行信用利差（平均数）同比有所下降，增信方式对降低信用利差的作用有限。房地产行业发行债券期限以3年及5年为主，发债主体以国有企业为主。信用利差方面，2025年，房地产行业无担保债券发行信用利差整体同比有所下降；担保发行债券3年期及5年期发行信用利差分别为115.55BP和131.58BP。从担保后债项级别来看，2025年，债项级别为AAA的债券3年期及5年期信用利差分别为106.45BP和118.16BP，使用增信方式获取债项AAA级别的企业平均信用利差与主体级别为AAA的企业信用利差仍存在一定差距，增信对降低信用利差的作用有限。

　　5.3 违约情况

　　从债券违约来看，房地产行业违约问题仍在持续。2025年，未按时兑付本息、展期及触发交叉违约债券为92只，同比增加22只，违约日债券余额1,062.63亿元，规模同比下降6.45%。

　　5.4 债务压力

　　从存续债分布来看，未来3年内行业整体仍处于偿债高峰。截至2025年末，房地产行业信用债存续规模为15,555.23亿元。按期限分布来看，未来3年内仍为到期偿付高峰期，债务偿还压力以及债务置换需求均较大，其中，未来1年内到期债务规模为3,128.83亿元，若考虑行权，则到期规模为5,085.74亿元，需关注到期债务较为集中、流动性紧张的房企新发债券置换及兑付情况。

　　海外债存续规模仍较大，行业整体债务偿还压力以及债务置换需求均较大。海外债方面，2025年，新发行地产债194只，实际发行金额合计2,166.04亿美元，其中债务主体主要为佳兆业集团控股有限公司、世茂集团控股有限公司和碧桂园控股有限公司等。截至2025年末，房地产中资海外债券余额1,822.30亿美元，较去年同期有所增长且规模仍较大，期限结构也以未来3年内到期为主，仍存在一定兑付压力。

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　　周期发展展望

　　我国房地产市场下行周期已持续四年多，目前我国人口结构已进入城镇化稳定期，住房需求也已从刚需逐步转向改善性需求，叠加2025年以来“控增量、去库存、优供给”的基调，不断通过缩减新增土地供应、城市更新和收购存量房转保障房的方式来调整供给端，2025年以来销售持续筑底但整体呈止跌回稳态势，预计市场有望逐步探明底部，或将进入筑底横盘阶段，未来对于“质量提升”的需求将不断凸显。价格方面，随着库存持续消化，预计2026年核心城市房价有望止跌趋稳，但市场信心恢复及全面回暖仍需一定时间。政策方面，预计未来短期刺激政策出台频率或将不断下降，基于中央明确加快构建房地产发展新模式的大方向下，后续“好房子”与城市更新的“优供给”举措将成为稳定房地产投资、创造新需求的重要抓手。融资方面，行业违约问题及债务压力仍存在，预计短期内不会发生较大改变。短期来看，房地产行业仍处于深度调整向弱复苏过渡的筑底周期，政策托底不断巩固稳定态势，市场尚在修复中，长期来看，行业将逐步向发展新模式转型。