1月30日，万科发布2025年业绩预告，全年扣除非经常性损益后的利润为，亏损约800亿元，上年亏损453.9亿元。业绩下滑原因有四点：房地产开发结算规模下降，毛利率处在低位；新增计提信用减值和资产减值；部分非主业财务投资亏损；部分大宗资产交易和股权价格低于账目价值。

　　一年巨亏800亿元，一时间市场哗然。

　　给人的第一直觉是，这可能是万科终于撕下了遮羞布，勇敢向市场披露经营的真实情况。之所以有这样的直觉，主要是出于两个方面的观察：

　　其一、公司高管变动。2025年10月，辛杰辞去万科董事长职务，由黄力平接替。2026年1月8日，万科公告称，郁亮申请辞去公司董事、执行副总裁，辞职后，将不再担任公司任何职务。

　　需要指出的是，辞职后的辛杰、郁亮，均被媒体曝出存在疑似“失联”的可能。

　　新领导班子，上任后自然有“革新”精神，遮羞布自不必要。

　　其二、业绩暴雷的地产公司，几年前就开始巨亏了。

　　恒大自不必说，融创中国因巨额收购，2021年就开始巨亏了，之后一直陷入亏损泥潭；碧桂园2022年开始亏损，2023年是一个巨亏高峰，该年亏损高达1784亿元！

　　基于以上认知，万科在2025年持续亏损扩大，的确超出了预期，自然有撕下“遮羞布”的可能。

　　为了更审慎地对待这一观察，我们不妨引入了更多的A股上市公司样本。

　　当前内地房地产上市公司龙头招商蛇口，经营状况一直稳健，本轮房地产行业深度调整以来，始终保持盈利状态。不过，根据公司最新发布的业绩预报显示，在前三季度净利润仅下滑3.99%的情况下，则预计全年扣非净利润同比下滑91%-94%，2025年仅有1.54亿-2.31亿元净利润。

　　保利发展经营状况跟招商蛇口非常类似，过去几年经营状况非常稳健。最新财报预计，2025年扣非净利润同比下降85%，仅有6.28亿元净利润。

　　两家公司是我国房地产开发公司的标杆，在本轮房地产行业深度调整过程中守住了底线，始终未亏损。但，2025年则是利润下滑最快的一年，如果我国房地产行业在2026年继续延续调整态势的话，不排除会出现亏损。

　　我们不妨再拎出来另外两个房地产开发标的公司作为参考，那就是绿地控股与金地集团。

　　绿地控股开始亏损的时间晚于港股上市的几家头部房地产开发公司，在本轮房地产行业深度调整过程中，2023年开始首亏。

　　2023年绿地控股扣非净利润为亏损102亿元，2024年亏损136.86亿元，2025年则预计亏损在159亿元到189.5亿元之间。

　　金地集团本轮首亏的时间也是在2023年，这一年金地集团扣非净利润亏损10.99亿元；2024年扣非净利润为亏损43.87亿元，2025年全年预计亏损100亿-124亿元。在前三季度亏损41.46亿的情况下，第四季度亏损明显放大。

　　综合以上数据，我们不难发现，招商蛇口第四季度业绩出现大幅下滑，金地集团与万科的情况类似，是第四季度亏损扩大。2025年，房地产行业加速探底的确是一个事实。

　　万科的情况与我们众多分析的样本还是有一定的差异，保利发展、招商蛇口，当前尚未亏损；恒大、碧桂园、融创，首亏在2022年及之前，并伴随不同程度的暴雷；绿地控股、金地集团首亏时间发生在2023年。而万科，首亏则发生在2024年，首亏就是巨亏，并且2025年巨亏扩大。也就是说万科曝出问题时间最晚，并且在早期我们甚至还可能会认为，其经营稳健程度可以类比头部企业招商蛇口与保利发展。