近期“21万科02”通过展期方案，10万元小额兑付+40%的本金兑付（2026年1月30日）+60%展期1年（2027年1月22日兑付），受此消息推动，万科债券转涨，基本已回到40元以上，部分债券价格已在50元左右。40%的本金兑付基本兜住了价格底部，当然前提是如期兑付，后续不发生二展。

　　同时，本次方案也再次表明了小额兑付的策略依然生效。

　　那么，本次方案是否表明万科债已上岸？万科能否成为第一家实质展期后又全部解决的房企？能否像永煤一样最终达到全额兑付？（当时永煤和豫能化的方案是50%兑付+50%展期，后续已全部解决，且豫能化（现在改名为河南能源）已重新实现资本市场再次债券融资）后续需要关注以下方面：

　　1、1月30日的兑付日是否顺利；

　　2、其他债券的展期方案通过与否及实施情况，1月21日召开的“22万科MTN004”和“22万科MTN005”持有人会议尚无公布最终结果，但其中40%兑付方案的兑付日期是1月28日，至今仅剩1天。

　　3、按照这个方案，2026年万科的兑付压力如下：包括已展期及正在处理展期事宜的3只债券在内，万科2026年原需兑付（不含ABS，按行权计）的金额为179.98亿元，按照40%的比例兑付需支付71.992亿元，其中2026年1月需兑付26.928亿元，4月8亿元，5月10.264亿元，6月8亿元，7月18.8亿元，以上测算不包括利息，再之后就是2027年了。集中兑付压力大大减轻。

　　4、钱从哪里来？市场上传言包括：深铁再给30亿元、其他应收款（比如合作项目的回款或退股）等的回收。但还是有个可以讨论的点，无论何种来源，早干嘛去了？何必发生了风险事件再来处理。当然，这个过程肯定有各种博弈与争论，也许还有“人”的因素，这些并不为市场所知。

　　5、2020年永煤违约时，面临的现金流情况：2018-2019年筹资前（经营+投资）现金流净额为68.59亿元和10.25亿元，违约当年为44.80亿元，违约后开始偿付的2021-2022年158.02亿元和81.97亿元，显著增加。

　　万科呢？2023-2024年筹资前（经营+投资）现金流净额为-7.04亿元和146.09亿元，2025年前3季度为-31.32亿元。

　　后续若想顺利化解，一定需要现金流的改善，无论是销售回款还是资产出售。

　　6、最后，销售回款以及资产变现都需要看行业情况。1）统计局数据显示，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%（按可比口径计算）；其中，住宅投资63514亿元，下降16.3%。

　　2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。

　　2025年末，商品房待售面积76632万平方米，比上年末增长1.6%，比11月末回落1.0个百分点。其中，住宅待售面积增长2.8%。

　　2）2024年以来30城销售面积变化如下图，2026年1月以来销售面积422.6万平方米，2024年和2025年同期分别为673.03万平方米和422.6万平方米。

　　3）房价，以中原地产二手住宅价格指数为例，主要城市仍在下降趋势中。

　　7、最后的最后，也是最重要的，永煤是全资国企，万科只是第一大股东为国企。这是支持差异的根源。按照展期方案，短期需要支持的规模显著下降。

　　万科债券若要顺利解决，以永煤为参考，需要现金流的改善，包括：销售回款、资产变现、股东支持，依然是老三样，与过去相比并没有改变。展期后，需要解决的规模和时间都显著缓解。

　　这三个因素如何，结合数据各有判断。