2026年，距离恒大地产暴雷已经过去6年，房地产信托即迎来兑付方案集中公布时刻，不少信托公司推出的“打折退出”方案，已成为存量项目处置主流，对委托人的资产安全构成考验。

　　近日，信托圈内人获悉到，在过去的2025年，有不少信托公司推出打折兑付方案，各种打折方式都有，有打折转让信托受益权的，有召开受益人大会投票表决打折退出方案的，还有的直接打折清算。

　　不同信托公司和房地产企业给出的打折比例也不一样，低的有4折的，高的有9.5折的，一般6-8折比较多。

　　房地产信托打折退出的现状

　　进入2026年，随着房地产行业调整进入深水区及信托行业监管新规的落地，越来越多逾期或即将到期的房地产信托产品密集公布处置方案，其中不少信托公司推出“打折退出”方案，呈现出“范围广、折扣杂、进度分化”的鲜明特征。

　　从行业整体来看，房地产信托存量规模持续收缩的同时，兑付压力集中释放。近年来，北京、上海、浙江、深圳等多地信托公司陆续发布房地产信托兑付方案，折扣率从4折到9.5折不等，多数产品折扣集中在6-8折区间，意味着委托人需承担30%-40%的本金损失。

　　从具体案例来看，兑付进展呈现明显分化，更值得关注的是，即便是背景实力雄厚的信托公司及相关产品，也未能幸免打折兑付的浪潮。其中，交通银行代销的交银信托华侨城相关产品，最终确定按9.5折兑付。这一案例极具代表性，交银信托由交通银行控股（持股85%），依托大股东的金融资源具备较强的综合实力，且该产品交易对手为华侨城这样的知名企业，即便拥有这样的强背景支撑，仍未能实现全额兑付。《交行代销信托产品逾期，拟95折退出！》

　　此外，北京信托锦程资本054号集合资金信托计划，规模15亿元，因底层商业物业出租率大幅下滑、融资方违约，最终按6.2折兑付，成为劣质资产项目处置的代表。《悲惨！某信托6折兑付到账，反对的被强制打折！》

　　此外，还有的信托公司自身违法违规后，通过各种方式推出4折转让方案。

　　当然，也有一些信托公司通过自身运作化解风险，实现本息全额兑付，这在已经违约的房地产信托中较为罕见，此类案例多依赖信托公司较强的资产处置能力、优质的底层资产储备以及与融资方、第三方机构的高效协商，并未改变当前房地产信托打折兑付的态势。

　　为什么会打折退出？

　　房地产信托集中出现打折兑付，并非单一因素导致，而是房地产行业下行、信托公司运营失责、监管政策引导及底层资产处置困境等多重因素长期叠加的结果，本质上是行业风险出清的必然体现。

　　房地产行业是房地产信托的核心底层支撑，近年来“房住不炒”政策基调持续深化，“三道红线”“集中供地”等监管措施严格约束房企融资行为，导致房企销售回款下滑、融资渠道收紧，资金链普遍承压，大量房地产项目停工、滞销，直接导致房地产信托底层资产质量恶化。无论是住宅开发项目还是商业地产项目，均面临估值缩水的问题。

　　部分信托公司在项目运作过程中存在明显失职，加剧了兑付风险。一方面，前期尽调流于形式，对房企的偿债能力、项目可行性评估不足，盲目投放资金至高杠杆、高风险房企或劣质项目，为后续兑付危机埋下隐患；另一方面，投后管理缺位，在房企出现资金紧张、项目出现风险预警时，未及时采取风控措施，也未向委托人充分披露风险进展，导致风险持续扩大。

　　房地产项目处置周期长、流程复杂，从资产估值、挂牌转让到资金回笼，往往需要数月甚至数年时间，而信托产品到期后委托人的兑付需求迫切，信托公司难以在短期内通过正常处置资产实现全额兑付，只能通过打折的方式，快速填补流动性缺口，缓解兑付压力。

　　此外，部分信托公司自身经营状况恶化，股权变动频繁、盈利能力丧失、公司治理混乱，缺乏推动资产处置和兑付的能力，只能通过打折兑付快速回笼资金，把风险转嫁给委托人。

　　更有甚者，部分信托公司存在违法违规行为，甚至涉及行贿受贿等犯罪行为，通过打折转让受益权、打折清算等不正当方式，逃避自身应尽的赔偿责任，以及相关失职人员应当承担的法律责任。需要明确的是，委托人可以合理承担市场波动带来的正常风险，但绝不能为信托公司的违法违规行为买单，“卖者尽责、买者自负”的前提是卖者依法履职，若卖者不尽责、甚至违法违规，就不能让买者承担全部风险。

　　委托人如何应对？

　　面对信托公司给出的打折方案，委托人无需过度恐慌，但也不能被动等待，应主动作为、理性应对，结合自身情况和产品实际，采取针对性措施，最大程度降低本金损失，维护自身合法权益。

　　首先，要全面梳理所持有信托产品的核心信息，明确自身权益和风险边界。一是核对信托合同，重点关注兑付条款、增信措施（如抵押、担保）、受托人义务等内容，明确信托公司是否存在违约行为；二是收集产品相关公告，了解兑付方案的具体细节，包括折扣率、兑付时间、资金来源、底层资产处置进度等；三是主动向信托公司咨询，要求其披露底层资产的真实估值、处置难点、后续计划等信息，对模糊不清、避重就轻的回应，可通过书面形式（邮件、函件）留存沟通记录，固定证据。对于信托公司刻意隐瞒信息、敷衍塞责的行为，可向监管部门投诉举报。

　　其次，需理性评估，避免盲目接受或坚决拒绝，结合底层资产质量和自身资金需求做出判断。一是评估底层资产价值，若底层资产为核心城市核心地段的住宅、商业地产，或具备复工、盘活条件，如果当前折扣较低，切不可盲目接受方案，未来资产有望进一步升值；若底层资产为劣质资产，处置无望，在签约之前，需重点关注信托公司是否存在违法违规行为，且这些违法违规行为与信托财产损失有直接关联。二是结合自身资金需求，若资金周转迫切，可优先考虑接受相对较高折扣的即时兑付方案；若资金无迫切需求，可根据项目底层情况再做决定。

　　另外，若信托公司存在失职行为，或兑付方案明显不合理，委托人应通过合法渠道维护自身权益，敢于与不合理行为作斗争，避免陷入“WQ无门”的困境。一是合作抱团，凝聚共识，联合其他委托人组成受益人小组，形成合力与信托公司、融资方协商，提高议价能力，推动方案优化；二是借助监管力量，向金融监管局及信托公司股东投诉，反映信托公司的失职行为和不合理兑付方案，要求监管部门介入督促整改；三是通过法律途径维权，若信托公司未履行受托义务，可收集相关证据，向法院提起诉讼，要求其承担赔偿责任；若融资方进入破产程序，需及时向法院或破产管理人申报债权，参与破产财产分配。

　　那么，委托人起诉信托公司会遇到哪些困难呢？下面的视频详细讲解了。

　　2026年房地产信托集中打折兑付，是行业深度调整与风险出清的必然结果，既反映出房地产行业和信托行业的发展困境，也凸显了市场化风险处置的推进。

　　随着监管政策的不断完善和行业风险的逐步出清，房地产信托行业将逐步向规范化、高质量发展转型。在此过程中，信托公司需主动履行受托责任，灵活运用多种化解方法，兼顾风险处置与委托人权益；委托人唯有保持理性、主动作为，才能在风险中守护好自身的资产权益，实现长期稳健的财富管理。