2026年1月21日，万科披露的公告传来关键利好——“21万科02”债券持有人会议决议显示，涉及该债券回售部分本息兑付调整及增信措施的议案以92.11%的高同意率顺利通过。这份覆盖11亿元债券的兑付方案，凭借“现金兑付+小额保障+资产增信”的组合设计，不仅为万科化解短期债务压力赢得喘息空间，更在房地产行业信用修复的关键期，提供了一套可复制的市场化债务协商范本。

　　作为一笔7年期住房租赁专项公司债券，“21万科02”发行规模11亿元，票面利率3.98%，原附第5年末投资者回售选择权，回售部分兑付日原定2026年1月22日。在房企流动性普遍承压的背景下，此次通过的方案跳出单纯展期的传统思路，以三重核心安排平衡各方利益，彰显协商诚意。其一，设置10万元固定兑付额度，对同意议案的账户，于1月30日以已申报回售剩余本金为限实施兑付，不足10万元全额清偿，精准回应中小投资者的流动性诉求。其二，本金实行阶梯式兑付，扣除固定兑付部分后，40%本金于1月30日同步兑付，剩余60%展期1年至2027年1月22日，既实现“真金白银”的短期回流，又为企业争取资金调配时间。其三，强化增信保障，万科以持有的武汉万云房地产、西咸新区科筑置业两家公司应收款提供质押，覆盖全部未付本息，并承诺60个工作日内完成增信手续，以明确资产锚点降低债权人风险。

　　利息支付安排同样坚守信用底线，未申报回售部分利息于1月22日按期足额支付，已申报回售部分利息在议案通过后2个交易日内结清，展期部分利息维持原票面利率，随本金一并兑付。这种“保息优先、本金分层”的设计，有效缓解了市场对万科信用能力的担忧，直接推动资本市场情绪回暖。1月21日当日，万科A股价盘中涨幅一度超6%，收盘涨4.59%报5.01元；多只境内债券同步走强，“21万科06”涨幅超6%，“21万科04”涨幅超3%，印证了市场对方案的认可。

　　此次方案的高票通过，核心在于精准契合了当前债务博弈的市场逻辑。此次持有人会议中，单纯调整兑付期限或仅设宽限期的替代性议案均遭否决，而融合现金兑付与资产增信的议案四获得压倒性支持，这一结果清晰传递出市场信号：债权人已不再接受“无保障的时间换空间”，唯有实质性保障才能打破博弈僵局。中指研究院企业研究总监刘水指出，方案通过多种安排满足不同持有人诉求，既有现金兑付的诚意，又有增信措施的兜底，成为高票通过的关键。

　　对万科而言，此次突破的战略价值远超单只债券本身。作为其本轮债务困境中首个落地的展期方案，“21万科02”的成功为后续两笔合计57亿元的中期票据（“22万科MTN004”“22万科MTN005”）展期谈判提供了可复制的模板。这两笔债券的展期议案同样包含10万元固定兑付、40%本金先行兑付及增信措施，在“21万科02”方案落地后，后续谈判的通过率有望显著提升。若能顺利推进，万科将有效缓解短期债务集中兑付压力，为资产处置、销售回款改善争取宝贵窗口期。

　　从行业视角看，该方案为房企债务化解提供了重要示范。在房地产行业信用修复进程中，万科以“割肉式”让步展现出的协商态度，证明了房企与债权人通过理性沟通实现共赢的可能性。相较于无序违约导致的资产贬值与利益受损，“部分兑付+资产增信+阶梯展期”的模式，既保护了债权人核心利益，又为企业保留持续经营能力，构建了“风险共担、利益共享”的良性协商框架。中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，40%本金首付叠加资产质押的安排，反映出万科“保公开债不违约”的底线思维，为行业债务重组树立了务实标杆。

　　值得警惕的是，此次方案通过仅是阶段性突破，万科的债务化解之路仍任重道远。截至2025年三季度末，万科现金及现金等价物约603.88亿元，而短期借款及一年内到期非流动负债高达1514亿元，资金缺口超900亿元；今年二季度还将面临约65亿元债务到期，若后续每笔债务均按40%比例先行兑付，现金流压力仍不容小觑。同时，质押应收款的价值依赖项目销售回款，若行业销售持续低迷，质押物价值可能缩水，进一步加剧偿债不确定性。未来，万科需在资产处置、融资渠道拓宽、销售回暖等方面取得实质性进展，才能从根本上缓解流动性压力。

　　“21万科02”兑付方案的落地，是房地产行业信用重建进程中的重要里程碑。它印证了市场化、法治化协商机制在债务化解中的核心作用——房企以实质性保障展现诚意，债权人以理性包容给予空间，方能打破行业债务僵局。对于深陷困境的房企而言，这一案例提供了明确启示：唯有直面流动性压力，拿出可落地的保障措施，才能重建市场信任。在行业深度调整的背景下，更多此类理性协商案例的出现，将为房地产行业企稳回升注入信心，推动行业向更健康的发展模式转型。