就在郁亮辞职刚满一周的1月15日，万科突然密集出手，接连发布三则公告，对三笔合计68亿元的公开债22万科MTN004、22万科MTN005、21 万科 02，抛出一套颇为“反常”的兑付安排：1月28日先行兑付40%本金并支付相应利息，剩余部分展期一年，同时以应收账款提供质押增信。

　　40%并非象征性让步，折算下来需要一次性拿出约27.2 亿元现金。而就在一周之前，万科还在为区区两三亿元的利息支付与债权人反复磋商、坚持展期。短短数日，态度骤变、资金到位，难免引发市场疑问：郁亮离场之后，万科的“钱”，到底是从哪里冒出来的？

　　坊间因此流传起一个颇具戏剧性的说法：难道是郁总“退钱”了？

　　当然也有业内人士表示，其实万科还是有钱的，多次的兑付方案只是在一步一步试探债权人的底线，从而拿到对自己最有利条件。

　　首个债券兑付展期议案通过

　　21万科02”债券2026年第一次持有人会议决议1月21日正式公布，议案四以92.11%的高同意率获得通过。这是万科首笔公开债务成功获得展期，暂时避免了实质性违约。

　　该方案包含了40%的即时现金兑付、10万元以内小额持有人全额兑付以及项目公司应收款质押等增信措施。受这一利好消息影响，万科多只债券价格上涨，其中“21万科06”涨超4%，“21万科04”涨超3%。

　　关键条款通过，高票率背后的让步与权衡

　　“21万科02”债券余额11亿元，票面利率3.98%，原兑付日为2026年1月22日。面对到期兑付压力，万科与持有人经过多轮协商后达成共识。

　　根据通过的议案，万科将于1月30日对每个账户实施不超过10万元的小额兑付，保障小额投资者流动性。

　　对于回售部分债券本金，万科将先行兑付40%于1月30日兑付，剩余60%展期一年，至2027年1月22日兑付。展期期间票面利率维持3.98%不变，利息随最终本金一并支付。

　　为增强信用保障，万科承诺以其对项目公司（武汉万云房地产有限公司、西咸新区科筑置业有限公司）的应收款项质押，为本期债券未付本息提供担保。万科承诺在议案通过后60个工作日内完成增信手续。

　　这一方案与此前几轮被否决方案的关键区别，在于提高了首付比例并明确了增信资产。在去年12月的展期方案投票中，由于缺乏具体增信措施，万科提出的展期方案曾获0票支持。

　　市场反应积极，债券价格普遍上扬

　　消息公布后，万科债券价格普遍上涨。“21万科06”涨超4%，“21万科04”涨超3%，“23万科01”涨超2%，“22万科04”涨超1%。

　　万科A股股价也一度大涨5%，市场反应积极。

　　这一市场表现与2025年12月展期方案被否时的债券价格大跌形成鲜明对比。

　　业内分析人士指出，该展期方案能获得超过九成债权人支持，主要基于两点原因：

　　一是立即兑付40%的回售本金，并对小额持有人给予上限10万元的固定兑付，为债权人提供了短期现金回流。

　　二是落实具体资产增信，本次方案直接拿出了对具体项目公司的应收款质押，提升了债权人的资产保障程度和信心。

　　博弈过程，从0到1的转变

　　万科债券展期并非一帆风顺。回顾历史，2025年12月，万科的“22万科MTN004”的初始展期方案因缺乏增信措施且现金兑付比例低，仅获得20.2%的同意票，反对比例高达78.3%。

　　当时债券持有人强烈要求追加“深圳市地铁集团有限公司或其他投资人可接受的其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保”。

　　在两次展期方案被否后，万科不得不一再延长宽限期。最初5个工作日的宽限期首次被延长至30个交易日，随后在今年1月15日的方案中进一步延长至90个交易日。

　　万科还向大股东深铁集团补充提供质押资产。企查查数据显示，2025年12月11日，万科向深铁集团质押万丈资本有限公司100%股权。

　　这一博弈过程反映了当前市场环境下，债权人对房企债务化解的核心诉求：即期现金、硬资产增信和明确的偿付优先级。

　　示范效应显著，为57亿中票展期提供样板

　　“21万科02”展期方案的通过，为万科另外两笔中期票据的展期谈判提供了重要参考。

　　目前，万科仍在就“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中票的展期方案与持有人沟通。这两笔债券余额分别为20亿元和37亿元，合计规模达57亿元。

　　据1月15日披露的最新议案，这两只债券的展期方案与“21万科02”类似，均包含10万元小额支付、先兑付40%本金、利息刚兑及具体增信措施。

　　其中，“22万科MTN004”要求以三家项目公司（深圳市荣兴房地产开发有限公司、廊坊万恒盛业房地产开发有限公司、北京友泰房地产开发有限公司）应收账款质押作为增信担保措施。

　　“22万科MTN005”则要求以深圳市中万华凯实业投资有限公司、西安伊合源实业有限责任公司、深圳市万信未来城制造有限公司应收账款抵押作为增信。

　　业内预计，随着“21万科02”方案高票通过，上述两只债券40%首付款方案通过几无悬念。

　　未来挑战仍存，百亿债务到期压顶

　　尽管三笔债券的偿还压力可能得到暂时缓解，但万科面临的整体债务形势依然严峻。

　　就2026年二季度，万科还将有约65亿元债券到期。据Wind数据显示，2026年万科境内债务到期总额超过120亿元，2027年将有70亿元海外债及超过30亿元境内债到期。

　　万科2025年前三季度的营收和销售额同比出现显著下滑，这使得其依靠销售回款覆盖债务的能力减弱。

　　与同行相比，万科40%的首付比例已相对较高。比如远洋集团重组7笔境内公司债，本金兑付仅20%，展期时间长达10年；融创境外债务重组以债转股为主，0现金兑付；碧桂园境内债务本金削减超50%，主要靠股票抵债。

　　有房企内部人士称，当前万科能给出40%的现金首付比例，或许也意味着整体重组方案将要出炉，毕竟“企业手中余粮并不充裕”。

　　万科此次债券展期方案的高票通过，为面临类似困境的房企提供了重要借鉴。一位业内人士指出，“万科这笔债券展期议案得以通过，表明其债务问题的解决路径在于提供有实质价值的交换条件”。

　　万科的债务化解之路依然漫长。随着“22万科MTN004”和“22万科MTN005”持有人表决截止日（1月26日、27日）的临近，万科将迎来是否能平稳化债的关键的考验。