2026年连锁商场产业市场：政策东风已至，REITs打开价值通路前言在全球经济复苏与数字化转型的双重驱动下，连锁商场行业正经历深刻变革。消费者需求从单一购物向体验式消费升级，技术革新推动运营模式迭代，政策导向引导行业绿色转型。一、宏观环境分析(一)经济环境：消费升级与区域分化并存中国宏观经济保持稳健增长，居民可支配收入持续提升，为连锁商场行业奠定消费基础。城镇化进程加速推动二三线城市商业潜力释放，下沉市场成为行业增长新引擎。以东北地区为例，比优特集团通过“高能开店”策略加速布局，2025年计划在东北三省新增门店14家，凸显区域市场活力。同时，一线城市高端商场聚焦品牌集聚与体验创新，如北京SKP通过引入国际首店、打造艺术展览空间，持续巩固其高端消费地标地位。(二)政策环境：绿色转型与数字化支持并行国家层面出台多项政策支持行业高质量发展。商务部推动“内外贸一体化”战略，助力外贸企业拓展内销渠道，2025年超500家外贸品牌通过连锁商场专区陈列进入国内市场。绿色发展成为政策重点，《绿色商场评价标准》全面实施，要求2030年光伏屋顶覆盖率达30%，冷链设备碳减排提升40%。以招商局集团为例，其低碳商场标准已在全国30余个城市推广，推动行业节能改造。此外，数字经济政策加速落地，5G、大数据等技术应用获政策倾斜，为智慧商场建设提供支撑。(三)技术环境：智能化与全渠道融合深化技术革新重塑行业运营模式。智能货架、无人收银等技术渗透率预计2028年超60%，AR试衣间等体验场景覆盖率达35%。以永辉超市为例，其福州奥体旗舰店引入海鲜现加工、牛排代煎等12项增值服务，开业首月销售额同比增长585%，客流量突破1.9万人次/日。供应链层面，头部企业加速构建“省级仓配中心+前置仓”体系，生鲜损耗率从15%降至7%，区域化仓储网络效率显著提升。二、竞争格局分析(一)市场集中度：头部企业扩张与区域分化根据中研普华产业研究院《2025年版连锁商场产业规划专项研究报告》显示：行业集中度持续提升，头部企业通过并购重组扩大规模效应。2025年，永辉、华润万家等龙头企业市场份额稳步提升，同时区域性连锁聚焦差异化竞争。例如，湖南步步高通过“社区生活中心”转型，将熟食区面积扩大至300㎡，引入现炒快餐档口，春节期间熟食区销售额同比激增2077%，带动全店单日销售额突破520万元。外资品牌加速本土化布局，奥乐齐2025年在华门店突破100家，推出“好生活”系列自有品牌，强化性价比优势。(二)竞争策略：体验升级与供应链突围企业竞争从价格战转向价值创造。体验式消费成为核心抓手，如美团小象超市线下首店将门店打造为线上业务实体入口，通过智能导购、即时配送等服务提升履约效率。供应链能力成为竞争壁垒，物美超市通过“裸价直采”模式砍掉中间环节，与200家核心供应商建立直供关系，自有品牌销售占比提升至15%。此外，会员体系深度运营成为关键，山姆中国通过精准会员画像与个性化推荐，2025年销售额突破1400亿元，复购率达行业领先水平。(三)新兴势力：折扣业态与出海浪潮折扣零售赛道崛起，物美、盒马等加码硬折扣模式，通过精简SKU、优化供应链实现极致性价比。2025年，盒马NB更名为“超盒算NB”，在江浙沪10城集中亮相，单店日均销售额达调改前3倍。同时，中国零售品牌加速出海，蜜雪冰城、名创优品等登陆东南亚市场，安踏集团宣布未来三年在东南亚开设1000家门店，通过本土化产品与供应链布局抢占国际市场份额。三、产业链分析(一)上游：供应链整合与可持续采购供应链优化成为行业降本增效核心。头部企业通过联合采购、自有品牌开发提升议价能力，如永辉超市成立改革领导小组，推行“裸价直采”模式，2025年一季度41家稳态调改店单月利润达1470万元。可持续采购成为行业新标准，沃尔玛、家乐福等外资企业通过冷链物流改造降低碳排放，华润万家建立农产品溯源系统，确保供应链透明化。(二)中游：运营模式创新与全渠道融合运营模式向“数字化+场景化”转型。线上渠道成为标配，2025年连锁商场线上销售额占比超35%，O2O业务实现“线上下单、门店自提”标准化流程。场景化运营方面，企业通过主题街区、跨界联名等方式增强消费者粘性，如大悦城推出“国潮主题街区”，引入非遗手作、汉服体验等业态，单项目年客流量提升40%。(三)下游：消费者需求分层与精细化服务消费者需求呈现多元化、个性化特征。Z世代群体偏好社交化、沉浸式消费，推动“商场+娱乐”业态融合，如K11购物艺术中心通过艺术展览、音乐演出等活动，打造文化消费地标。家庭客群注重便捷性与品质，社区型商场通过增设便民服务设施、引入区域爆款商品满足需求，如物美学清路店设立食品安全检测室，每日公示蔬果农残结果，顾客满意度超95%。四、投资策略分析(一)区域布局：下沉市场与社区商业三四线城市人均可支配收入持续增长，社区型连锁商场密度预计2029年达每万人1.2家，成为投资新蓝海。建议重点关注中西部省份省会城市及东部沿海经济强县，布局5000-10000㎡社区商业综合体，集成生鲜超市、餐饮娱乐、便民服务等功能。(二)业态创新：折扣零售与跨境供应链折扣业态处于扩张红利期，建议投资具备供应链整合能力的企业，关注自有品牌开发能力与选品效率。跨境供应链领域，RCEP关税减免推动东南亚直采占比提升，建议布局冷链物流基础设施与区域分销中心，抢占生鲜、美妆等高毛利品类市场。(三)技术驱动：智慧零售与资产证券化智慧零售技术渗透率持续提升，建议投资智能设备研发企业及数据中台服务商，关注AR试衣、无人零售等场景落地进度。资产证券化方面，消费基础设施REITs试点加速，2025年天虹股份、华夏凯德等项目成功上市，建议关注运营成熟、现金流稳定的商场资产包，把握资本化退出机遇。(四)风险管理：同质化竞争与政策合规需警惕行业同质化竞争导致的毛利率下滑，建议优先投资差异化定位明确、自有品牌收入占比超25%的企业。政策层面，需密切关注碳排放监管、数据安全法等合规要求，避免因环保不达标或用户信息泄露引发经营风险。如需了解更多连锁商场行业报告的具体情况分析，可以点击查看中研普华产业研究院的《2025年版连锁商场产业规划专项研究报告》。