2026年新年伊始，万科并不快乐，公司面临着多笔债务逾期的困境。

　　与此同时，到了退休年龄的郁亮提交了辞职报告。1990年，北京大学国际经济专业毕业的郁亮拿着履历表和一份“商业连锁模式”建议书走进了王石的办公室。之后，郁亮在万科一干就是35年，后来甚至承接了王石离开后的位置。

　　然而现在的王石，正在陷入田朴珺清空二人微博合影的八卦之中。

　　和田朴珺把独立女性人设写在脸上不同的是，王石已经没有了当年那个登上珠峰的威武雄壮的霸气。

　　“巧合”的是，60岁的郁亮也曾经登顶珠峰，而且还是马拉松爱好者。首马344，PB306，这是大多数业余选手叹为观止的成绩。

　　幸亏现在房地产市场形势不好，不然很有可能，你跑不下马拉松，都不能去卖房子。

　　“退休”后的王石多次创业，都没有曾经的辉煌。

　　并不是王石能力不行，人才和平台是互相成就的，王石成就了万科，万科也成就了王石，离开了平台的王石，缺乏足够的资源。

　　所谓的“时势造英雄”。自古美人如名将，不许人间见白头。

　　老去的名将和美人，结局都是一样的。

　　01

　　房地产行业健康发展离不开王石理论

　　在2013年的年报业绩发布会上，王石提出了“轻资产重运营”的经营模式。

　　也就是所谓“小股操盘”的轻资产模式：

　　万科在一些联营合营项目中不再追求控股，甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权，但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责，万科也可从中收取一定的管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。根据万科的规划，这样的安排，有助于减少增长对股权融资的依赖性，提高公司的投资回报率。

　　房地产企业的业务拓展模式非常特殊，由于土地开发和地方政府息息相关，房地产巨头很难全资拿下土地进行开发。

　　为了兼顾各方利益，往往会和当地中小房地产企业进行合资。

　　合资的比例就非常有学问。

　　一般来说，超过50%要并表，低于50%可以不并表（注意是一般来说，根据会计准则，有实际控制权就必须并表，但房地产企业的控制权又很虚）。

　　举个例子，万科大举进入星空君的老家星空囤想要建CBD，但万科搞不定星空囤村委会，只能和星空房地产发展有限公司进行合作。

　　星空地产能搞定拿地，却没有建设实力，实际出手的还是万科。

　　事成之后双方按比例分成。

　　无论万科是否并表星空地产，星空地产的收益是基本不变的（51%和49%没有实质性的差异，细节可以通过其它方式弥补），影响不大，但对万科影响就大了。

　　星空囤CBD卖了5个小目标，净利润2个小目标，双方各入袋1个小目标。

　　如果并表，万科的年报上就多了5个小目标的营收，如果不并表，万科年报上就没有这5个亿的小目标，而净利润不变（通过投资收益进入利润表）。

　　营收多有什么好处？

　　更容易申请贷款和拿地。

　　在万科做到国内头部之后，一不缺钱，二不缺地。王石看淡了营收这个指标，改走高质量发展路线，来做精盈利质量。

　　甚至在当时就高瞻远瞩的提出来物业、长租房等业务。

　　当时恒大、碧桂园都在疯狂的扩张。在视野和格局上，王石远远领先于他的同行们。

　　遗憾的是，因为宝万之争，2017年王石早早走人。

　　随着房地产行业的降温，靠涨房价重振行业已经是幻想了，下一步的转型方向只能是轻资产重运营。

　　02

　　看似保守的郁亮其实是激进派

　　郁亮在接班王石的时候，在股东大会上热泪纵横：“没有王石就没有万科，没有王石也没有万科的郁亮。”

　　郁亮表面上是王石的追随者，但实际上是王石路线的“背叛者”。

　　然而，2018年郁亮就喊出：活下去。

　　这三个字有两层含义，第一是2016年提出房住不炒后，房地产形势不好，尽管市场喧嚣，但郁亮深刻的看到了底层逻辑；第二是要扔掉老王的那一套轻资产重运营，老子就要搞重资产重运营。

　　万科的报表发生了迅速的变化。

数据来源：iFind

　　公司营收增速从平滑曲线一下子变成了直线拉升，这是回到了重资产的老路。

　　2019年，万科买地花了1900亿，甚至超过了恒大和碧桂园。从某种意义上讲，万科今天的寸步难行，很大程度上和2019年的盲目扩张关系密切。

　　星空君经常思考，如果万科沿着王石的道路走下去，现在会不会是过的最舒服的那一个？

　　可惜的是，历史无法假设。在巨大的短期利益面前，能够做出明智决策的人类，太罕见了。

　　如今的万科，面临着“众叛亲离”。

　　2025年的债券展期没有获得通过，2026年的境内公开债务到期规模更大，约为240亿元。

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