2026年1月，万科遭到法院强制执行10.9亿元，这已经是今年第17次发生这种情况，它目前没还的债务总额超过123亿元，七月份情况最紧张，票据、债券和信托贷款全都堆在一起要处理，深圳地铁集团作为万科的主要资金支持方，在过去三年里累计借给万科三百多亿元，现在这笔钱已经成为万科唯一能依靠的资金来源。

　　有人觉得万科快要撑不住了，其实它并不是破产，而是在有意拖延时间，深铁借钱给万科也不是出于好意，而是想把万科手里的土地和项目跟自己绑在一起，地铁修到哪里，房子就盖到哪里，地价上涨之后，深铁也能从中分到好处，万科拖着不还债，实际上是在用时间换取空间，等到房价回暖之后再慢慢偿还。

　　深铁之所以成为选择，是因为深圳早有相关规定，地铁建成后周边地块交由开发商建设，房屋销售所得再补贴地铁运营，万科从2020年开始与深铁合作推进了十四个TOD项目，实际上，深铁投入的资金相当于预先垫付的工程款，当前出现欠债并非由于项目停工，而是房屋销售不畅导致资金回流变慢。

　　七月那波还款压力特别大，央行规定地方平台不能新增隐性债务，深铁不能再随便借钱给万科，以前靠借新还旧撑着，现在链条断了，如果再融不到资，几个地铁沿线项目可能得停工，直接耽误四号线、十三号线这些重要线路的进度。

　　与别的房地产企业相比，万科的情况显得比较特殊，碧桂园和龙湖被城投接手后，基本上管理层都被替换了，而万科的管理层没有被更换，深铁也没有派人进入董事会，这说明深铁并不想控制万科，只是希望项目能够继续推进，这种模式在苏州、南京等地也开始尝试，可以看作是房地产行业去杠杆的一种新办法。

　　今年一月深圳的土拍中，深铁带着万科一口气拿下了七块地，总价超过四百亿，这不像是在救企业，更像是政府用土地来换取稳定，万科的债务问题现在看起来已经成了城市基建融资的一个环节，你可以说它危险，也可以说它聪明，反正游戏的规则早就变了。