2026年1月，上海虹桥。

　　曾经作为中国地产“宇宙中心”的虹桥商务区，如今显得有些冷清。五年前，这里聚集了全国近一半的激进派民营房企总部，被称为“千亿俱乐部”的摇篮。那时候，每天都有拎着爱马仕公文包的投资总在咖啡馆里谈论着几十亿的并购，空气中都弥漫着高周转的荷尔蒙味道。

　　今天，如果你再次走进其中一栋曾经的地标大楼，

　　门牌已经换成了一家国资背景的保险公司。

　　消失的31家房企

　　2021年，销售额超千亿的房企有41家。

　　但那也是中国房地产最后的狂欢。

　　那时候，如果你问任何一位地产人：“你会失业吗？”他大概会觉得你疯了。

　　但到了2025年，

　　这个数字变成了10家。

　　这消失的31家千亿巨头，和数以百计的中型房企，随着时代的轰鸣倒塌了——我们这几年目睹了恒大许家印的落幕，目睹了融创孙宏斌哪怕押上身家也无力回天。

　　再翻看2025年的TOP10名单：

　　保利、中海、华润、招商、绿城……

　　嘿，清一色的“国家队”！

　　很多人说：“这不公平，国企有便宜钱。”

　　是的，这的确是事实，也是关键。

　　2024年，当民企发债利率飙升到12%甚至无人问津时，一家头部央企发行的中期票据利率仅为2.3%。这就好比两个人赛跑，一个人背着氧气瓶，另一个人却被掐住了喉咙。

　　但钱下面还有一层——

　　信任。

　　国企拥有“穿越周期的信用溢价”。

　　现在的购房者，走进售楼处问的第一句话不再是“外立面是不是干挂石材”，而是“你们是国企吗？”。

　　这种信任，让国企的项目流速（去化率）比民企快了整整一倍。

　　流速，就是地产行业的生命线。

　　国央企的胜利，本质上是全社会风险偏好极度降低的产物。

　　在不确定的时代，

　　确定性就是最高的溢价。

　　民企最后的守夜人

　　在TOP10的铁桶江山中，杭州滨江集团是唯一的异类。

　　那，它是如何作为一家民企，在一片废墟中活下来的？

　　如果你去问滨江老板戚金兴，他可能不会跟你讲什么宏大的战略，他会带你去工地。

　　江湖传言，戚金兴是全中国跑工地最勤快的老板。在其他老板忙着搞多元化、造车、玩足球的时候，他依然在死磕园林的树种得直不直，泳池的马赛克贴得平不平。

　　非常像日本“失去三十年”里幸存的那些“匠人企业”。

　　1,极度聚焦：

　　不出浙江（甚至主要在杭州），这让它避开了三四线城市的资产贬值黑洞。在市场下行期，核心城市的流动性远好于外围。

　　2,人员精简：

　　人均效能极高，拒绝大企业病。滨江的管理层深知，一旦管理半径超过了控制能力，品质失控是必然。滨江坚持人员精简、决策扁平，这在危机时刻保证了极快的反应速度。

　　3,产品主义：

　　当房子回归居住属性，产品力就是唯一的硬通货。特别是在二手房挂牌量激增的今天，新房想要卖出去，必须具备“资产改善”的属性。

　　滨江的存在证明了一个道理：

　　不是民企做不了地产，是“玩金融”的民企做不了地产。

　　真正做制造业、做手艺活的民企，依然有饭吃。

　　三个底层逻辑的改变

　　从这份榜单变动的背后，我们看到的是三个底层逻辑的根本性重构：

　　1.从“金融驱动”到“经营驱动”

　　过去，房地产是金融的变种。房企赚的是土地升值和资金杠杆的钱。

　　现在，随着土地红利消失（2025年土地出让金较峰值下跌65%），房企必须回归制造业逻辑——赚“加工费”和“服务费”。

　　这意味着，未来的利润来源将从“囤地涨价”转变为“产品溢价”和“持有运营”。谁能把房子盖得更好、物业做得更好、商业运营得更旺，谁才有利润。

　　2021年，全国商品房销售面积达到17.9亿平方米的峰值。而到了2025年，市场普遍预期这一数字将回落至8亿-9亿平方米的中枢水平。

　　市场容量腰斩，意味着普涨时代结束，零和博弈开始。

　　未来的增长不再是大家一起吃蛋糕，而是从别人碗里抢蛋糕。

　　这解释了为何头部集中度会进一步提升——剩下的市场只够喂饱这几十家巨头。

　　3.供需关系的逆转：买方市场的全面确立

　　人口结构的变化（少子化、老龄化）叠加婚姻登记对数的腰斩，使得刚需盘非常不乐观。

　　现在的市场主力是“改善型需求”。

　　这倒逼房企必须进行供给侧改革。以前是“造什么卖什么”，现在是“客户需要什么造什么”。第四代住宅（空中庭院）、适老化社区、科技住宅成为新的竞争高地。

　　2030猜想

　　基于这份榜单，我们可以对未来做一个大胆的侧写。

　　1.“新加坡模式”的中国化落地

　　随着保障性住房建设的加速，未来中国房地产将呈现明显的“双轨制”：

　　一方面是低端有保障：

　　由政府平台公司（地方城投）主导，提供大量的配售型保障房，解决年轻人的居住权问题。这部分市场将去金融化，微利运行。

　　另外一方面是高端有市场：

　　由央企巨头和极少数优质民企主导，提供高品质商品房，价格由市场决定，作为富裕阶层的资产配置手段。

　　中间夹心层的伪改善产品，将是最难卖的。

　　如今超过80%的新加坡人居住在政府承建的公寓，其余20%的居民则住在有地房产以及私人公寓。

　　2,2030年的中国房地产，

　　将不再有“开发商”这个词。

　　取而代之的是：

　　1）城市运营商（City Operators）：

　　他们不仅盖房，还运营商场、写字楼、地铁上盖，他们是城市的合伙人。

　　2）代建巨头（Service Providers）：

　　他们不花钱买地，只输出品牌和管理，赚取管理费。这是轻资产模式的胜利。

　　3）资产管理者（Asset Managers）：

　　类似美国的黑石模式，通过REITs持有核心资产，靠租金和运营升值赚钱。

　　Top 10房企的业绩将高度集中在“北上广深杭成”等不到20个核心城市。广大的三四线城市，将成为本地小开发商或地方城投的修罗场，主流房企将全面撤出。

　　2026年初，当我们看着这张仅剩53家幸存者的榜单时，要明白——

　　这是一场迟到但必要的出清。

　　过去那个草莽英雄辈出、依靠胆大加杠杆就能暴富的时代，不仅不可持续，甚至是不道德的——因为它透支了整个金融系统的安全垫和几代人的财富。

　　现在的房地产行业，它只是回归了本源：

　　房子是用来住的，不是用来炒的；企业是用来经营的，不是用来玩弄资本游戏的。

　　在这个“白银时代”褪色后的“黑铁时代”，只有那些真正尊重常识、尊重客户、尊重现金流的企业，才能在下一个五年的榜单上，继续拥有姓名。