“建议市住建局大幅下调物业指导标准，倒逼物业公司压缩办公成本，提高保洁保安待遇和服务质量，缓解居民负担！”

　　近日，一名网友在“领导留言板”上的这段话，道出了南京不少业主的心声。

　　这位网友提到，南京商品房物业标准1.9元/㎡/月加上0.6元/㎡/月的水电费，已经让不少家庭感到压力，而近几年的新房物业费更是水涨船高。

　　这份诉求背后，是当下南京乃至全国业主对物业费“质价不符”的普遍不满，以及对降低生活成本的迫切渴望。

　　很快，南京市住房保障和房产局给出了官方回复，明确了物业费调整的核心逻辑：普通住宅前期物业费实行政府指导价，由发改委制定标准；业主大会成立后，可由业委会与物业协商定价。

　　官方的回应，为业主们指明了降费的合法路径，也让“降物业费”这个话题再次成为楼市热议的焦点。

　　事实上，不止这位网友，最近一段时间，南京多个小区都掀起了“降费运动”，从河西豪宅到江北刚需盘，业主们用各种方式争取合理的物业费标准。而放眼全国，一场轰轰烈烈的物业费降价潮也正在蔓延。但在这场降费浪潮的背后，也隐藏着诸多不容忽视的隐忧。

　　南京一批红盘宣布下调物业费！

　　据了解，根据南京发改委发布的《南京民生价格手册（2023版）》，将物业服务等级分为5级，多层最高收费标准0.5-1.7元/平方米/月，高层最高收费标准0.9-2.6元/平方米/月。

　　物业服务企业列出超出服务等级内的服务项目和具体内容时，可在对应等级最高收费标准基础上上浮，上浮不超过20%。

　　但是在消费降级的大背景下，曾经被忽视的物业费，如今成了业主们重点“节流”的对象。尤其是在南京，多个小区已经率先行动，要么成功推动物业费下调，要么正在为降费积极努力。

　　河西豪宅华侨城天鹅堡的业主，最近就迎来了阶段性胜利。2025年7月，小区物业发布告业主书，宣布将物业费从3.1元/㎡/月降至2.6元/㎡/月。

　　要知道，该小区近年平均物业费收缴率仅60%，物业本身就面临不小的运营压力，此次主动降价，背后离不开业主们的努力。

　　此前，小区物业费加上特约服务费、公共能耗费，每月高达3.9元/㎡，远超同类小区，业主们对此怨声载道，纷纷呼吁成立业委会更换物业。在业委会成立的推进过程中，物业主动降价，被不少人解读为“保饭碗”的无奈之举。

　　换物业降费，成了不少小区的有效路径。河西中部的顶级豪宅海玥花园，原本物业费高达11.5元/㎡/月，让不少业主直呼“吃不消”。

　　去年，小区通过公开选聘物业，明确要求降低物业服务费和科技服务费，最终选中华润物业，物业费成功下调至9.1元/㎡/月，虽然依旧不低，但降幅已经十分明显。

　　刚需盘也不甘落后。江北云曜府小区此前换掉了原有的卓越物业，引入万科物业后，物业费从3.4元/㎡/月降至2.7元/㎡/月，每平米每月少花0.7元，一套100㎡的房子，一年就能省下840元，对刚需家庭来说，也是一笔不小的开支。

　　还有的小区正在为降费奋力争取。最近，城南网红盘——上铁淮风晓月正在公开选聘新物业，奥体物业和美的物业正在竞争，2家企业合同表决稿内容流出，震惊四座！

　　小区原物业为保利物业，原物业费为3.1元/㎡·月（高层+公共能耗）。该小区自去年底公开选聘，目前已有奥体、美的两家物业公司进入决赛圈。奥体物业给出的物业费下调至2.98元/㎡/月；美的物业则是下调至2.6元/㎡/月，且均能做到空置物业费打7折。

奥体物业

美的物业

　　南京的降费热潮，只是全国大趋势的一个缩影。从合肥到郑州，从重庆到武汉，多个城市的小区都实现了物业费下调。

　　合肥某小区将高层、洋房物业费统一从2.2元/㎡/月、2.4元/㎡/月调整为1.44元/㎡/月，降幅最高达40%；

　　郑州中牟某楼盘通过业委会协商，高层物业费从3.5元/㎡/月降至2.3元/㎡/月，洋房从4元/㎡/月降至2.8元/㎡/月，降幅均超30%；

　　武汉某小区更是夸张，物业费从2.5元/㎡/月直接降到1.1元/㎡/月，几乎腰斩。

　　全国范围内的物业费降价潮，并非偶然，而是多重因素共同作用的结果。背后既有业主消费观念的转变，也有物业行业自身的问题，更有市场环境的推动。

　　一是消费降级下，业主开源节流需求强烈。物业费作为固定支出，成了“节流”重点，业主对不合理高收费的敏感度大幅提升。

　　二是“质价不符”是核心矛盾。不少物业公司收高额费用却提供敷衍服务，业主不满情绪集中爆发，拒绝为不合理收费买单。

　　三是业委会作用凸显。业主通过业委会形成合力，与物业协商甚至更换物业，为降费提供了组织保障，官方政策也对此予以支持。

　　此外，全国物业费收缴率首次跌破60%，物业公司现金流紧张，也被迫通过降价提升收缴率、留住业主。

　　理性看待！降物业费后的隐忧曝光！

　　物业费下降看似利好，实则隐藏不少隐忧，盲目降费易引发连锁反应，最终损害业主切身利益。

　　最直接的是服务缩水。物业费大幅下降后，物业公司为控成本，往往会精简人员、削减维护投入，导致小区环境、安保、设施维护等核心服务下滑。

　　更严重的是引发行业裁员、欠薪潮。2024年物业行业减员超5万人，除物业费下降影响，地产集团占用物业资金也是重要原因，员工待遇无法保障，进一步拉低服务质量。

　　河南建业物业因集团占用物业费导致欠薪罢工，就是典型案例。此类情况并非个例，最终受损的还是业主。

　　过度降费还会触发物业撤退潮。南京、杭州、合肥等多地小区物业因长期亏损撤场，导致小区陷入“无人管”的摆烂状态。

　　物业撤场后，小区易出现垃圾堆积、设施损坏等问题，不仅影响居住体验，还会导致房屋价值缩水，新物业难入驻还可能出现长期管理真空。

　　写在最后：

　　面对物业费降价潮，我们不能简单地欢呼雀跃，也不能盲目抵制，而是要理性看待。降费本身不是目的，让物业费与服务质量相匹配，才是核心诉求。对于业主、物业公司和政府来说，需要共同发力，找到三者利益的平衡点。

　　对于南京的业主来说，官方的回复已经指明了方向：降费有路径，但需合法合规；维权有渠道，但要理性有序。需要纠结于物业费的高低，更需要聚焦于服务的好坏。毕竟，我们缴纳物业费，最终想要的，是一个干净、安全、舒适的居住环境，这才是物业费的核心价值所在。