今天咱们聊个重磅话题，万科前掌门人郁亮退休了，这事儿可没那么简单，36年老兵的离场，不光是个人职业生涯的终点，更是中国房地产行业一个时代的落幕。

　　2024年，万科宣布郁亮因"到龄退休"正式卸任，从1990年北大毕业加入万科，到2017年接棒王石，他的职业生涯几乎和中国房地产的起伏完全重合。

　　1990年，北大毕业的郁亮放着体制内和外企的好机会不要，偏要加入还在草莽时代的万科，这在当时，绝对是个逆势选择。

　　45岁那年，他给自己定了个五年计划，减重50斤、登珠峰、跑全马，最后全马跑出3小时06分，这股狠劲儿，一般人真没有。

　　2014年，当同行还在高喊"黄金时代"时，郁亮却说房地产进入了"白银时代"，2018年秋季例会，他更是抛出"活下去"三个字警示风险，可惜当时没人当真，都觉得是作秀。

　　可让人没想到的是，喊着"活下去"的同时，他却带着万科开启了疯狂拿地模式。

　　2018到2022年，累计拿地超6500亿，权益拿地金额连续多年行业第一，2018年，万科资产负债率飙到84.59%。

　　2021年，"三道红线"政策一出，加上销售环境恶化，万科的"拿地-预售-回款"循环彻底失灵。

　　2024年，万科净亏损495亿，计提存货跌值336亿，那些高价拿的地，成了烫手山芋。

　　现在万科3600亿有息债务里，1500亿一年内到期，可现金储备只有600亿，还得优先保交楼。

　　现金短债比0.4，最后没办法，只能靠大股东注资300亿缓解流动性压力。

　　前总裁祝九胜被调查的事儿，最近闹得沸沸扬扬，这位银行背景的高管，据说通过表外融资搞了个庞大的资金网络，给合作项目放高利贷、挪用资金。

　　这风险敞口，恐怕比财报上写的要大得多，2023年房企表外债务平均占比约15%-20%，这是克而瑞的数据，想想都让人后怕。

　　2025年万科还有5笔债券到期，金额达100亿，2024年房企债券违约规模超2000亿，行业信用修复难上加难，购房者信心不足，销售疲软，债权人再一逼债，后果不堪设想。

　　郁亮"到龄退休"，大股东深铁集团全面入驻，这事儿折射出一个趋势，房地产行业正从"职业经理人主导"向"国资背景控股"转型。

　　郁亮的退休，其实是中国房地产"黄金时代"的象征性落幕，他的"白银时代"预判和"活下去"警示，最后都被万科的财务困境印证了。

　　可他的逆周期豪赌，又把企业推向了更深的风险，祝九胜事件和表外债务隐患，暴露出行业高速扩张期的监管漏洞和治理缺陷。

　　未来，万科能不能在国资加持下化解债务危机？房地产行业怎么从"规模驱动"转向"质量生存"？这些都是未解之谜。

　　郁亮的离场，留给我们的不只是一个企业的兴衰样本，更是一代职业经理人与行业周期博弈的深刻启示。

　　房地产的明天，还得我们一起接着看。