2026一开年，股市接连疯涨，不断创造历史，新一轮财富神话正在上演。

　　而后不少人开始冷静分析，股市大热之后，热钱会流向哪里？房地产，再次被很多人看到。

　　就在刚刚过去的周末，南京楼市又卖爆了，两天卖掉500多套二手房，释放强烈信号：一些买房人，已经杀回来了。

　　与此同时，随着人才新政的落地，一些率先参与人才补贴的楼盘，已经有实际成交，比如上城十号院已经打响人才补贴第一枪。有本科学历人才成功申请了3万元就业和6万元学历补助。买房立减9万元。

　　据丁祖昱评楼市：1970年以来，57个国家和地区都曾出现过房价调整周期，这些国家的房价调整周期平均4.5年，去掉通胀后，平均回调幅度约在22%。

　　2022年至今，中国房地产行业已经历4年调整期，二手房房价调整幅度已较最高位下跌39%，远超国际平均水平。房价下调幅度已足够低，当前市场价格已是“地板价”。

　　尤其南京，很多板块的房价，比起巅峰时期，下跌幅度超过50%，远远超过22%的国际平均回调幅度。因此，一旦楼市大反攻，南京这样前期调整幅度大的优质城市，回弹速度和力度预计也会更快、更大。

　　南京楼市主编李子墨预测：三月份全国两会政府工作报告对于房地产的表述，至关重要。预计春节后三四月份，最迟五一，国家会针对房地产，出台较大力度的刺激性政策。

　　一、从2025土拍看2026南京房价走向

　　面粉的价格决定面包的价格，供求关系也直接影响价格。要看今年南京房价走向，还得先从土地市场看起。

　　我们重新梳理了2025年土地市场的成交情况，发现三大信号。

　　1、全国大牌房企，依然看好南京，深耕南京，上个月南京也诞生了新地王。民营房企敢于拿出几十亿资金下注南京，我们不妨也乐观点去看待楼市。

　　去年全年南京卖地金额742.8亿元，排全国第五。其中，招商、华润、绿城、金茂、中信泰富等全国大牌央企，还有杭州北谷、长住控股、南通亚伦、江苏十朝春、上海嘉宸、常州嘉宏等外地民营房企，反周期在南京抄底拿地。

　　2、河西、南部新城、新街口，仍是南京价值高地

　　去年，南京成交楼面地价TOP10中，一半位于河西，3块位于南部新城，还有两块位于新街口、鼓楼滨江。并且很多都是民营房企拿地，更证明了这些土地的价值。当下，河西、南部新城以及主城中心，依然是南京三足鼎立的价值高地，格局并未改变。

　　3、2026年，南京新房供应主战场仍在江北、江宁，而新玄武等板块或很快无新房可卖

　　去年南京主城成交的宅地中，江北（不含大厂、六合）成交占比达到29.8%，江宁成交占比达到13.5%，意味着未来一段时间，江宁江北仍然会是新房供应主力。而河西去年出让5块土地，南部新城出让4块土地，城南供应6块土地，供求相对健康。此外，南京还有一些板块，已无储备宅地，比如新玄武等。

　　短期来看，供应量大的区域，新房市场竞争激烈，未来二手房库存也会更高，房价企稳的速度可能会慢一些。而一些长期没有新房供应，没有土地供应的区域，或许会更快触底反弹。

　　二、从租金回报率看2026南京房价走向

　　随着房价下跌，租售比也在不断拔高。近期不少南京房主撤房不卖，就是因为计算了租售比，发现将闲置房产出租，租金收益比银行定存更高。

　　比如，我们就以江北核心区华润国际社区为例，一套87平的二手房，最新二手房成交价150万元，而月租按照2500元/月计算，一年的租金回报率为2%，比当下3年期银行定存利率1.5%，要高。而未来随着江北核心区更多配套落地，租金或还有上涨空间。

　　要知道，上个月，贝壳显示南京二手房挂牌量19.6万套，而目前已经降至19.2万套，1个月时间挂牌量降了4000套左右。挂牌量下降，说明市场开始惜售。这也是市场自我筑底的信号。

　　据丁祖昱评楼市：30城租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区租金回报率超过2%，甚至还有一些超过3%，已经远远高于银行存款利率。

　　二手房租金回报率超过2%是个信号，不应该再降价出售，租金回报率超过2.5%的二手房，不应抛售，超过3%的二手房，应该买入。

　　目前在上海、南京部分区域租金回报率超过3%的板块已经出现了“新投资者”开始抄底二手房。

　　近期，确实有不少网友，选择撤房不卖：

　　南京一位房主发帖表示，最近把房子下架了，算出来租售比3%，就这样买家还要再他再降5万元，到手更少了，觉得意义不大，下架不卖了。

　　还有位南京房主说：“客户带了大刀来砍价的，我准备全网平台下架一段时间了”

　　还有个房主说她其实想换房，但因为买家砍太狠，也准备下架转出租了，言语都是无奈之意。

　　也有人给出真诚建议，认为这时候有客户砍价都是不错的，步梯房能卖就赶紧卖了。

　　三、从市场情绪看2026南京房价走向

　　当下楼市最关键的问题，还是预期。很多人都因为不想抄底抄在半山腰，所以一直在持币观望，等待一个明确的市场信号出现。

　　去年下半年，南京很多板块明显超跌，就和悲观情绪蔓延有关。很多预期落空，对市场情绪是有一定打击的。

　　那么目前市场的情绪底有没有到？从上周末的火爆成交来看，开年的一系列楼市利好消息，确实给予市场极大信心。

　　尤其是开年第一天（2026.1.1）中央委员会主办的机关刊《求是》，发表重磅文章《改善和稳定房地产市场预期》，该文重申了房地产的地位和金融属性，明确提出：“保持政策力度，政策要一次性给足，不能采取添油战术”，重新定调2026房地产，给当下市场，注入强劲动力。

　　从全国二手房成交量来看，截至1月11日，全国至少十多个重点城市的二手房实时成交量，较12月份同期实现了两位数以上的回升。

　　南京二手房市场的确成交火热，据南京资深学区房中介仟佰间房产消息：2026年新年首周（1月1日-1月7日），南京热点学区板块成交量突破130套大关。对比上周（2025年12月最后一周）成交量飙升20%以上，较去年同期（2025年1月首周）也实现了10%以上的涨幅。

　　元旦之后，即将反弹的呼声很高，成交量开始攀升。据观察，确实出现了一波明显的“房源下架潮”，可以明显感受房东预期在扭转，不想再贱卖房子

　　部分小区房价也趋于稳定，比如伟星誉璟府刚刚成交一套房源，197㎡户型报价达到950万，成交价813万，单价达到4万多/㎡。

　　包括河西近期成交，海玥名都153㎡户型，4.93万/㎡成交；佳兆业三期87㎡，2.78万/㎡成交；华新城142㎡户型5.13万/㎡成交......相比前期，房价也趋向稳定。

　　河西一批改善大户型不断成交，比方上周（1月5日），河西南一夜卖出4套大平层。

　　要知道，现在300万，购买力已经非常强劲了。而楼市这些真金白银的成交，都反映出，已经有不少人选择看好楼市，坚定投下了乐观票。

　　写在后面：

　　历史告诉我们：现在很多看似无解的问题，可能会以意想不到的方式解决。

　　房地产作为国民经济支柱产业，带动上下游众多产业的发展和就业，仍有较大潜力和空间。南京作为GDP全国前十的城市，科教文卫资源丰富，各类配套放眼全国都是顶尖的。

　　而当下很多板块明显超跌，房价甚至回到十年前、十五年前，跌穿许多人的心理底线。

　　比如江北一大批房子100多万就能买，河西南二手房成交单价跌到2万多，市中心新街口等很多房子也只要100多万……手握百万已经能在南京横着走。毫不夸张的说，此时此刻，应该是近10年来，你在南京看房、买房最爽的时候！

　　我们都知道，房价不会无止境下跌，也预判，2026年会是南京楼市绝地反击的一年！期待今年有更多楼市利好政策出台，也期待南京人的家庭财富能够稳步回升！