一笔20亿元境内债券的展期申请，曾被债权人以0票支持否决，随后紧急加码增信措施才获得喘息之机。曾经被视为行业最安全标杆的万科，如今也不得不面对严峻的现实挑战。

　　随着2025年12月即将到期的“22万科MTN004”（20亿元）和“22万科MTN005”（37亿元）两笔中期票据本息合计近59亿元的压力临近，万科的流动性问题已从理论风险转变为现实挑战。

　　截至2025年三季度末，万科账上现金只有656.8亿元，而一年内要还的短期债务高达1513.9亿元，资金缺口接近900亿元。

　　债务风险现状

　　No.1

　　万科正面临着前所未有的流动性压力，这一状况在资本市场和信用评级机构中已有明显反映。摩根大通已将万科视作财务困难房企，并认为即使债务展期成功，也仅是“买时间”，后续仍需更全面的债务重组。

　　2025年12月，万科首次提出的债务展期方案遭遇0票支持的尴尬局面，反映出债权人对万科偿还能力的不信任。随后紧急加码增信措施后，才获得债权人会议通过。

　　汇丰研究将万科信用状况定义为“个别风险”问题，并指出这种情况对主要国企开发商的影响应会逐步减弱。但不可否认的是，万科债务问题已经打破了市场对“龙头房企不会出事”的幻想。

　　短期风险控制策略

　　No.2

　　短期来看，万科亟需实施一系列应急性风险控制措施，核心是解决流动性危机，避免技术性违约。

　　债务展期与重组是当前最紧迫的任务。根据公开信息，万科计划在2026年1月14日及21日召开债权人会议，表决即将到期债务的展期方案。

　　如果这些方案被否决，公司将正式违约。参考此前其他房企如融创及世茂的经验，更全面的债务重组可能涉及债转股，但这会稀释现有股东权益，通常导致股价承压。

　　现金流管理和流动性保障同样至关重要。万科必须优先确保销售回款，这是房企的生命线。2025年前10个月，万科销售额同比下降9.8%，仅10月单月就暴跌30.6%，这种趋势必须得到扭转。

　　同时，万科已从大股东深圳地铁获得超过213亿元借款，但这笔资金需要谨慎使用，确保覆盖最紧迫的债务。

　　短期风险控制的核心目标是确保公司能够“活下去”，为更长期的转型争取时间和空间。

　　长期风险控制框架

　　No.3

　　建立长期风险控制框架是万科可持续发展的关键。这不仅仅是应对眼前的债务危机，更是从根本上重塑企业抗风险能力。

　　资产优化与处置是必要步骤。根据市场状况，万科应考虑有序处置非核心资产，包括酒店、写字楼和部分项目股权，以换取现金流动性。这虽然会带来短期损失，但能确保公司核心业务和重点项目的稳定运营。

　　万科与深圳地铁的关系调整也值得关注。深圳地铁作为大股东，已明确表态不会兜底，只按市场规则提供支持。这意味着万科必须建立更独立、更市场化的治理结构和风险控制体系。

　　从行业生态看，万科危机正在改写市场规则，“保交楼、保民生、保稳定”已成为政策核心目标。这意味着，万科的风险控制不仅关乎自身生存，也关系到社会稳定和行业信心。

　　行业环境与政策应对

　　No.4

　　当前，整个房地产行业正处于深度调整期。2025年1-11月，中国新房销售价值同比下降11%，而市场预计2026年成交量仍将受压。

　　政策层面已形成“政策引导+市场运作+司法保障”的风险化解体系。金融端持续拓宽房企融资途径，建立融资协调机制；司法端则畅通庭外重组与庭内重整的衔接通道。

　　对于万科这样的头部房企，政策倾向于通过市场化展期、资产处置等方式化解风险，避免“一刀切”式救助。这一政策导向意味着万科必须依靠自身努力和市场机制解决问题。

　　2026年，政策将聚焦“止跌回稳”目标，具体措施可能包括优化限购限贷政策、加快货币化安置城中村改造、完善“好房子”建设标准等。这些政策将为万科等房企提供一定的市场支持。

　　应对房价下跌策略

　　No.5

　　面对持续下跌的房价，万科需要采取多维度的应对策略，从产品、市场和财务多个层面构建防御体系。

　　产品结构调整是应对房价下跌的基础。晨星预测，2026年平均房价将趋于稳定，这主要受到销售组合转移到富裕城市的支持。这意味着万科应优化项目布局，聚焦于需求相对稳定的一二线城市和高价值改善型产品。

　　市场定位差异化也是关键。在当前市场环境下，万科需要清晰界定自身定位，是继续作为全面型开发商，还是转型为专注于特定细分市场的专业型开发商。

　　基于较低基数效应和大城市强劲的需求，2026年房价有望得到一定支持。万科应抓住这一机会，在需求相对稳定的市场推出适销产品。

　　需要特别关注的是，二手房市场与新房市场的分化。鉴于供应量仍然较高，预计二手房价格到2027年才会反弹。这意味着新房市场可能比二手房市场更早恢复，为万科等新房开发商提供了一定窗口期。

　　根据AI风险控制系统“RiskRaider风险雷达”的风控监控数据，观测AI对万科的风险信息，部分截图如下：

　　汇丰研究指出，万科事件应视为长期流动性压力下的个别事件，但其影响会进一步压制市场对民营房企的整体情绪。

　　随着政策支持和市场自身的调整，房地产行业有望逐步走向稳定，而那些能够成功实施风险控制和企业转型的房企，将在新一轮行业周期中占据有利位置。