2025年末，中金厦门火炬产业园REIT正式获深交所审理，成为全国首单以“国家火炬计划软件产业基地”为底层资产的公募REITs。

　　该项目发起人为厦门高新技术创业中心有限公司，管理人为中金基金管理有限公司，专项计划管理人为中国国际金融股份有限公司，基金拟发行募集的资金为人民币10.554亿元。

　　据招募说明书（草案）披露，基金当前持有的基础设施资产由10个产业园项目组成。截至2025年6月30日，基础设施资产整体出租率91.29%，估值合计10.55亿元。

　　基金预测，2025年度7-12月和2026年度净现金流分派率分别为5.12%和5.19%。

　　资产构成

　　具体来看，厦门火炬产业园REIT共有10个基础设施资产组成，总建筑面积合计48.13万平方米，其中地上建筑面积合计45.36万平方米，截至尽职调查基准日的总可租面积合计44.69万平方米。

　　其中，6个工业厂房类资产由原始权益人创业中心持有，分别为翔安加速器一期、翔安加速器二期、翔安研发楼、同安孵化基地一期、同安孵化基地二期和同安孵化基地三期。

　　4个研发办公类资产则由原始权益人招商中心持有，具体为东部孵化园、火炬芯创大厦、望海路14号和观日路22号产业园区。

　　截至2025年6月30日，基础设施项目已运营时间均超过3年，其中最长运营年限约为17.5年，最短运营年限约为5.1年，估值合计10.55亿元。

　　项目资产主要通过经营租赁获得收入，该次目标基础设施资产可租赁面积合计44.69万平方米。

　　近三年及一期，项目公司营业收入分别为8148.11万元、1.03亿元、1.05亿元和5085.49万元。其中租金收入占营业收入的比例分别为96.77%、97.28%、97.27%和97.19%。

　　数据来源：官方公告、观点指数整理

　　根据仲量联行出具的市场调研报告，近年来，厦门市高新技术产业园区市场保持稳步发展态势，年均增长率维持在0%-3%区间。截至2025年9月末，全市高新技术产业园区平均租金为25-35元/平方米/月（有效租金，含税、不含物业管理费，下同）。

　　去年以来，各产业园区REITs普遍采取了“以价换量”的策略，厦门火炬产业园REIT亦不例外。

　　具体体现在基础设施有效租金单价方面，由于望海路14号、观日路22号产业园2025年上半年均有大租户处于免租期，故有效租金单价水平较低。

　　数据来源：官方公告、观点指数整理

　　参考目标基础设施资产历史运营情况及对周边类似物业租金增长率情况，仲量联行对厦门火炬产业园REIT基础设施资产租金增长率假设为：前三年不增长，后续按照2%增长。

　　截至2025年6月30日，基础设施项目共有正在履行的租赁合同541份，共签约租

　　户301个。合同期限3年及以上的租赁面积占比为58.63%，加权平均租期2.48年。

　　虽然在执行租约以中、长期限租约为主，不过也需注意到租赁合同集中到期风险。

　　根据招募说明书，基础设施项目加权平均剩余租期仅为1.40年。其中，2025年、2026年到期租赁面积比例分别为24.18%、24.66%，2027年到期面积为42.41%，2028 年及以后到期比例为8.74%。

　　解码主导产业

　　据观点指数此前发布的《扩围提质| 2025年四季度REITs发展报告》指出，产业园区REITs一级市场正呈现出显著的活跃态势。截至当前，该板块已成功上市20支REITs产品，整体总市值规模达到364.86亿元，在整个REITs市场中占据了16.7%的份额。

　　报告期内，园区基础设施REITs整体呈现显著下跌的趋势，在20只园区基础设施REITs中，19只产品的区间涨跌幅为负，仅1只产品取得正收益，观点指数认为，跌幅较大的产品则主要受区域经济疲软、出租率下滑等因素影响。

　　产城园区评论了解到，此次申报的厦门火炬产业园REIT为福建省首单产业园REIT，也是全国首单以“国家火炬”类为底层资产的公募REIT，项目所持有的底层资产分布于翔安区、同安区及厦门国家火炬高技术产业开发区“一区多园”范围内，以科技制造、信息技术、软件开发等产业为主导。

　　基金发起人厦门火炬集团于2004年重组成立，系厦门市重点国有独资企业集团，也是国家级厦门火炬高新区的开发建设主体，以火炬高新区、同翔高新城、先进产业园区等科创园区为主要布局，专注于科技创新产业园区的开发建设运营及相关服务。

　　基金原始权益人为厦门火炬高新区招商服务中心有限公司以及厦门火炬高新区国有企业厦门高新技术创业中心有限公司。

　　前者承担厦门火炬高新区招商引资、企业服务、建设服务、产业投资、园区管理等职能，受托管理厦门火炬高新区产业引导基金，引进了联芯、宁德时代、中创新航、天马等一批百亿量级的产业项目。

　　后者是厦门创新创业园的运营及服务机构，主要职能为中小科技企业孵化、招商引资、股权投资、园区开发建设等，已搭建“孵化—转化—产业化”特色培育体系，在孵企业超3500家，培育上市公司9家，先后培育了清源、乾照、嘉戎、宇电等一批生根型科技企业。

　　截至2025年6月末，创业中心持有管理产业园区共18个项目，总建筑面积约为364 116.2万平方米，总投资约为人民币36.20亿元。

　　目前已进入运营的项目为17个，分别为翔安加速器一期、翔安加速器二期、翔安研发楼、同安孵化基地一期、同安孵化基地二期、同安孵化基地三期、创新创业园、光业楼、光厦楼、火炬荟智空间、加速器三期、同创大厦、火炬石墨烯新材料、新科广场、传感器创新基地、火炬荟智空间二期、研发楼一号楼。

　　截至2025年6月末，招商中心持有管理产业园区共10个项目，总建筑面积约为80.7万平方米，总投资约为人民币28.00亿元。

　　目前已进入运营的项目为9个，分别为东部孵化园、火炬芯创大厦、望海路14号、观日路22号、火炬广场、友达生活区（桦园）、平板显示配套产业园、火炬招商通用厂房、高新广场。

　　在区域产业聚集的带动下，厦门火炬产业园REIT的租户主要分布在科学研究和技术服务业、制造业、批发和零售业、信息传输、软件和信息技术服务业，其中科学研究和技术服务业租赁面积占比最高，达到62.06%。

　　作为资产需求端的直接反映，截至2025年6月30日，厦门火炬产业园REIT底层资产已出租面积合计40.80万平方米，出租率为91.29%。

　　数据来源：官方公告、观点指数整理

　　不过，项目中东部孵化园的恒业楼在2025年上半年出租率仅47%，招募书表示主要由于该项目于2023年起开始分楼层进行装修改造所致。

　　租金收缴率方面，基础设施资产报告期内租金收缴率均在99%以上，其中未达100%的情况主要为少量租户少许延迟支付所致。

　　数据来源：官方公告、观点指数整理

　　另值得一提的是，厦门火炬产业园REIT所持有的基础设施项目不存在单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过基础设施资产同一时期现金流总额的10%。

　　也就是说，该项目不存在重要现金流提供方，收入分散度较高，集中换租风险较小。