年底的青岛楼市，终于抛出了一枚“深水炸弹”。

　　12月初，青岛本土国企海创置业砸下20.18亿，拿下三宗低密宅地，这个数字一出来，直接刷新了今年青岛涉宅用地的成交总价纪录，在青岛当地堪称大手笔拿地，引发了地产圈较大的关注。

　　在拿地后，海创还发布了喜报，和大家分享了自己的喜悦心情。

　　而比数字更值得琢磨的，是这宗地块背后藏不住的“风向标”意义。此次拿地，也让很多人好奇这家青岛本土国企，究竟有着怎样的实力。

　　更值得关注的是，此前已经有坊间消息传出，大概率将是由曾经的民营房企之光龙湖来代建此次海创置业拿下的地块，要知道的是，这个地块未来大概率是要打造别墅之类的高端产品，而龙湖也是比较擅长打造高端产品。

　　今天，艳姐就和大家来聊聊此次土拍、海创置业以及龙湖那些事。也欢迎大家在文末留言，发表您的看法和观点。

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　　大手笔拿地背后

　　先来说说这3块地的指标，在青岛当地非常有看头：

　　3宗地块加起来近16万㎡占地，建面却不到19万㎡，容积率最低的一块才1.11，最高也不过1.25。

　　在如今青岛主城区，容积率低于1.2的地块可谓是稀缺资源，如此低的容积率，意味着这里能建真正的别墅、退台洋房或者大平层，每一户都能摊到更多的阳光和空间。

　　更有意思的是这宗地块的“前世今生”：

　　它不是今年凭空冒出来的新地，而是海创置业早在2020年就拿下的商住混合用地。

　　在沉寂了整整5年后，今年5月土地规划发生了变化，3块地“重获新生”——性质从商住改为了纯住宅，而且容积率也进行了下调，等于直接给地块“升了级”。

　　今年6月官方明确用“解除合同再招拍挂”的方式盘活了地块，最终海创以底价接回，这波操作看似回到原点，实则是一场——

　　精准的存量资产激活

　　出让条件里藏着“隐形门槛”：

　　不仅要一次性拿出20多亿资金，还得无偿建8000多㎡的公建配套。更关键的是“整体报价、整体竞得”的规则，直接把资金实力不足、操盘能力弱的企业挡在了门外。

　　过去楼市靠“高周转”赚快钱，现在由国资牵头做高质量的稀缺项目，这是市场从野蛮生长到理性成熟的标志。

　　海创置业接下来怎么打造产品、如何定价，能不能打响青岛高端住宅“存量提价”的第一枪，不仅是海创置业的考题，更是观察青岛楼市未来走向的关键窗口。

　　02

　　龙湖接了一笔大单子？

　　如果你深入了解海创置业就会发现，这家扎根青岛李沧11年的国资房企，从来不是“逐利的开发商”，更像是“青岛的城市共建者”。

　　判断一家房企靠不靠谱，先看它的“出身”——

　　海创置业的根，扎在国有资本的土壤里。

　　它是 青岛海创开发建设投资有限公司 的全资子公司，2013年正式成立，而母公司早在2009年就由李沧区政府等共同组建。

　　图片来源： 企查查

　　说白了，海创置业从诞生起就带着“国资基因”，实际背后是李沧区国有资本的强力支撑，妥妥的“本土自己人”。

　　和那些一心赚快钱的民营房企不同，它手里的活儿，一半是政府交派的“硬任务”，比如土地整理、城市旧改、保障房建设；一半是市场化的“民生单”，比如商品房开发、商业配套打造。

　　评价房企的最好方式，就是看曾经建过的怎样的房子。海创置业11年的成绩单里，没有花哨的营销噱头，大多是实打实的民生工程。

　　比如2012年启动的海怡新城，是海创置业的超级大盘民生项目——建设的安置房共32个楼座，5948套房屋，总建筑面积75万余平米，其中住宅总面积约51万平米，硬生生把铁路青岛北客站周边的老旧片区，改造成了能容纳数万户居民的大型社区。

　　海怡新城实景图

　　除了民生工程，它的市场化项目也透着实在感：

　　比如2021年推出的海创景苑，主打106-132㎡的三居室，10-14层的小高层，带装修交付，普通住宅均价才2.3万元/㎡；

　　此外，该项目部分房源曾作为产权型人才住房进行配售，销售均价约1.4万/㎡，海创景苑硬是靠“性价比”走出了自己的行情。

　　然而，此前青岛当地的纸媒《半岛都市报》就曾报道曾有验房师发现该项目某户型室内门窗、地面、墙面、顶棚等工程均存在不少问题；此后项目工作人员也回应此现象属于个别问题，并针对问题将启动相关维修。

　　图片来源：半岛都市报官微

　　海创置业的项目版图里，实际上藏着一条清晰的逻辑：

　　跟着青岛城市发展的脚步走，哪里需要改善居住，哪里需要完善配套，它就去哪里。

　　随着东李低密地块的开发，海创置业即将打响高端住宅的“第一枪”。这次海创置业则要挑战较高难度的高端产品，可能也会面临一定的产品力提升方面的考量。

　　此前也有小道消息传出，很有可能将来是龙湖代建此次海创置业拿下的地王项目，实际上此前龙湖在青岛代建领域已经有了成功案例：

　　龙湖此前在城阳代建代销云山湖片区地块，该地块是2023年12月底被 青岛城阳开投工程有限公司 3.34亿底价摘得。

　　龙湖在青岛也曾有过高光时刻：

　　其打造的舜山府项目于2018年拿地并在当年开盘，产品包含合院别墅、高层和小高层，成为了当时青岛市场的顶流盘。

　　只不过这些年来，市场进入深度调整期，龙湖在土拍市场拿地也变得比较谨慎，反而是这些年来在代建领域，动作频频。

　　此次龙湖是否真的会拿下海创置业的这笔大订单？目前官方还没有披露，我们等待后续悬念解开。也一起来期待最终这个低密项目会带给市场怎样的产品效果。

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　　这些年来崛起的青岛房企

　　最后，艳姐还是想和大家简单聊聊今年艳姐观察到的一个非常明显的现象：

　　青岛房企正开始在地产圈持续发力。

　　一家比较明显的房企就是君一控股，一听这名字很多不知情的人可能还比较懵，但是如果要说它的前身是海尔地产，很多人或许就比较明白了，原来是那个家电制造业海尔。

　　海尔地产早在2002年就已经成立，而那个时候大家对于海尔的印象更多的是穿着两件裤衩的两位小男孩在海尔空调和海尔冰箱上。很多人根本就不知道海尔居然也做地产。

　　海尔地产那个时候也是初生牛犊不怕虎，居然喊出要用6年时间超越当时如日中天的 万科 。

　　梦想是美好的，现实是骨感的。海尔地产始终没有办法突破自己的规模瓶颈，2018年更名为“海尔产城创”，明显是要换个定位，要往产城领域发展了，只是有点可惜的是，它没有在该领域掀起什么大浪。

　　一直到2021年，海尔产城创替换为君一控股，当年拿下青岛崂山32.8亿地块，打造了如今的海尚府；2025年时隔4年，它又再夺下崂山地块，妥妥的是要在住宅领域发力了。

　　今年其推出了重磅项目君一雲启，虽说在君一内部被看作是集大成制作，倾尽公司产品力之极，但艳姐看了相关产品介绍后，还是觉得大多数设计还是参考了目前市面上已经比较成熟的产品：

　　比如无柱转角曲面屏设计的270°全景舱，这已经在整个行业几乎通用了，不足为奇；还有部分产品配了空中花园和挑空墅厅，此前伟星在几年前就已经做出来了。

　　项目效果图过程稿

　　所以君一控股如果要在青岛市场独步武林的话，还是要在产品力创新上多多下功夫，要真正展现自己的产品研发实力。

　　还有一家非常典型的房企就是青特置业。这家房企身上一个非常明显的标签就是外部高管批量涌入和离开，大多数外来职业经理人，都是龙湖、 万科 、 阳光城 背景的地产高管。

　　但最终都上演了“铁打的营盘，流水的兵”戏码。这在某种程度上也说明公司并没有适合外来职业经理人发展的土壤。

　　不过，青特置业有一点是超越了君一控股，就是它的盘面要大得多，根据官方信息显示，目前青特置业已经打造了30多个项目。其母公司 青特集团 最开始是做汽车配件生意，后来又进军专用车制造领域，所以其也一直秉持一个理念——像造汽车一样造房子。

　　虽然口号是这么喊，但是青特置业部分项目还是面临着口碑挑战，比如此前青特花与城等项目，就被相关媒体媒体曝出存在减配等问题。

　　还有即墨青特城，此前居然被曝出存在延期交付的情况。还有诸多状况，在这里就不一一展开了。

　　说到底，君一控股和青特置业的发力姿态，恰恰是青岛本土房企集体觉醒的一个缩影。 在全国房企洗牌、外来大鳄收缩战线的当下，本土玩家终于迎来了主场突围的窗口期。

　　但突围从来不是喊口号、拿地块就能实现的——

　　君一控股需要跳出“家电思维”的产品复刻，真正把制造业的精工基因转化为地产领域的原创壁垒；

　　青特置业则要破解“高管流水局”的治理困局，把“造汽车”的标准化理念落到交付品质的每一个细节里，而不是让减配、延期成为品牌的标签。

　　关于今天的文章，大家有什么想和艳姐分享，欢迎在文末留言评论，发表您的看法和观点。