最近，我突然收到一笔原万科项目的分红，虽然金额不多，但仍倍感惊喜。这个项目因前期高价拿地，销售严重不及预期而亏损严重，我早已对剩余本金不抱希望。这次突然的短信回款通知，虽然回来的是自己的本金，但因为在预期之外，还是非常开心。

　　亏本项目仍在给离职员工返还本金，多少说明万科仍在坚持合规经营，并努力摆脱困境。

　　万科近期也公布了三季度季报，单季度亏损高达160亿，今年累计已亏损280亿。这样的数据不免让人感叹：这家曾经的中国企业代表、现代公司治理的典范，也是我的的前东家，为何会陷入如此艰难的境地？

　　一、曾经的辉煌：不只是规模，更是制度

　　万科A的股票代码是SZ000002，是深圳证券交易所第二家上市的公司，1984年成立至今，已走过40年风雨。它见证了房地产的蓬勃发展，长期稳居行业龙头。即便偶有企业短暂超越，也往往因激进扩张、财务暴雷或其他原因而从榜首滑落。

　　万科之所以能成为“常青树”，靠的不仅是规模，更是制度化、专业化、透明化的现代企业治理体系：它是国内最早推行职业经理人制度的房企；建立了业内领先的项目全周期管控流程；强调“对标学习”，持续引入国际先进管理经验；在2014年首创“项目跟投机制”，将员工利益与项目成败深度绑定，一度被同行争相效仿。

　　彼时的万科，不仅是开发商，更是中国房地产行业的“黄埔军校”。

　　二、身在万科的感悟：高强度、高成长

　　作为曾在万科工作的前员工，离开后再回头看，依然认为万科是一家优秀的公司。

　　记得刚入职万科时，最深的感觉是“节奏快、压力大”。事情推着你往前走，自发地不得不加班。项目节点像齿轮一样咬合推进，完善的流程体系又像一张安全网——即使你是新人，只要按制度执行，系统内其他角色（设计、采购、工程、营销）会自动纠偏，确保项目不因个人失误而失控。这种“制度驱动”的文化，倒逼自己需要不断学习，以适应组织的需要。

　　虽然一直很忙很累，但是明显感觉自己在能力上有收获和成长。在年终的时候，恰好那几年地产效益也不错，年终奖也颇为可观，从而形成了一个正向循环。

　　再说说跟投制度，就制度本身来说，个人认为是一大创新，它让项目负责人和一线员工投入资金，与公司共担风险、共享收益，成为项目的“合伙人”，从而激发员工管理的主动性和责任感。

　　在市场上升期，这一制度让不少普通员工获得了可观回报。然而，硬币总有两面。当市场转向下行，跟投杠杆便从“加速器”变成了“绞索”。

　　三、转折与下滑：“稳健派”也无法幸免

　　万科向来是行业中最有前瞻性的企业之一。公司发展也以“稳健”著称。早在2018年，行业还在高歌猛进时，万科就率先喊出“活下去”的口号，并开始收缩投资，加速回款。在绝大多数公司接连暴雷的时候，万科凭借谨慎财务和前瞻布局，成为极少数未暴雷的房企之一。

　　但行业调整之深、之广、之久，远超预期，曾经的规模优势变成沉重的负担，万科最终也陷入困境，为何已经预见仍无法避免？可能的原因如下：

　　1.长周期、重资产的行业弊端。

　　从拿地到竣工交付，项目开发周期一般需要两年年以上，对政策和市场的反应天然有滞后性。房地产作为重资产的行业，在销售不畅时，对企业带来极大的资金压力。

　　2.高杠杆的风险。

　　房地产天生具有金融属性，企业可通过“土地融资+开发贷+预售回款”模式，用极小的自有资金撬动数十亿项目。这种模式成倍放大了杠杆的规模和风险。即使财务相对审慎，万科在竞争和发展的压力下，也不可避免地参与这场高杠杆游戏。碰上行业深度调整，销售不及预期，船大反而更难掉头。

　　3.好机制也需要监督。

　　跟投制度初衷虽好，但在执行中逐渐变形：

　　(1)部分员工通过外部融资加大杠杆跟投；

　　(2)存在“影子公司”代持、利益输送等问题；

　　(3)项目决策过度依赖短期利润，忽视长期风险。

　　当市场下行，这些隐藏风险集中爆发，反而加剧了亏损。

　　四、投资启示：基业长青绝非易事

　　40年的时间其实并不短，企业发展过程中会面临各种困难和调整，要做到基业长青绝非易事，那么万科起伏对企业投资有哪些值得借鉴的启示呢？

　　启示一：警惕“高杠杆+重资产”商业模式

　　再优秀的企业，若身处结构性衰退的高杠杆行业，也可能被周期吞噬。若非对企业深度了解，投资应优先选择轻资产、低负债、现金流稳定的企业。

　　启示二：制度再好，也需文化与监管护航

　　万科的制度设计曾是行业标杆，但缺乏有效监督与文化约束，最终导致机制异化。伟大的公司，不仅要有好制度，更要有坚守价值观的组织文化。

　　启示三：创始人与管理层的定力至关重要

　　郁亮是王石钦点的接班人，能力自不必说，但在行业集体狂飙时，是否还能坚持初衷，保持远见卓识，考验的是战略定力与长期主义信仰。

　　在时代变迁面前，即使最优秀的企业也需要不断进化、适应。作为投资者，需要动态评估企业竞争力，而非盲目相信“护城河”的神话。

　　最后，衷心祝愿万科能成功穿越周期，真正“活下去”，并且“活得好”。