2025年上半年，万科亏了快一百二十亿，营收少了四分之一，卖房只收了六百九十一亿，以前一年能卖七千亿，毛利率降到百分之八，连成本都快压不住，大家第一反应是这公司要完了，可它没倒，还撑着，不是靠房子，是靠别的路子。

　　它开始卖车位，卖写字楼，卖剩下的尾盘，半年里靠这些小买卖回笼了一百五十亿现金，它还干起杂活，用公交车送快递，把小区空地租给婚车当停靠点，这些事以前的万科压根不碰，现在它不造房子了，改当包工头，每个角落都想办法抠出点钱来，房子卖不动，就当出租屋用，这不是转型，是求生。

　　郁亮去年卸了董事长，接班的是深圳地铁的老总辛杰，看着是换人，其实是换规矩，深铁派了十几个人进万科的核心部门，财务、法务、战略，全插了手，很多岗位设了两个负责人，一个职业经理人，一个深铁的人，名义上一起管，实际权力一点一点往国资手里转，万科以前是职业经理人当家的样板，现在成了国企接手民企的例子，不是国进民退，是市场撑不住了，国家出来顶一下。

　　深铁愿意借钱给万科，借了二百三十八亿，利息只有百分之二点三四，还不用分期还，这不像投资，更像贴补，深铁自己常年亏钱，主要靠地铁上盖的房子回本，万科是唯一能帮它把房子卖出去的公司，万科要是撑不住，深铁的账也得乱，这是一场把地铁、住宅、商业、运营全绑在一起的大实验，万科是中间最关键的那个环节，也是最扛不住的那个环节。

　　物业这块，万物云还能赚点钱，一年收入一百七十亿，毛利十三个点九，可这点钱撑不起整个局面，原来分散的管理全砍了，改成十六个地区公司，所有事都得往上报，总部说了算，没人敢动，也没人想动，大家只盯着一件事，熬到TOD项目回款那天，这不叫改革，不过是披着市场的外衣，走的还是国有那一套，万科还在动，可心跳，早就不在自己手里了。

　　保利和中海也靠政府撑着，但没像万科这样明着换老板，万科是第一个让国资直接接手的房企，这事起了个头，2025年住建部推的城市更新条例里，TOD模式成了重点，深铁和万科搭伙，其实是在替国家探路，有人说是救命，也有人担心，职业经理人这套一垮，以后谁还敢折腾，最后就变成那种慢吞吞、没劲头的老样子。

　　万科的故事，不是一家公司垮了，而是一个时代翻了篇，它不再靠买卖房子活命，靠的是国家兜底，它还活着，但早就不是原来那个样子了，它每一步都走得艰难，都在告诉你，过去那种路走不通了，新的规矩，是国家亲手定的，它还能撑多久，没人说得准，但可以肯定，它不会再是那个我们认识的万科了。