中金研究

　　8月新房销售同比和环比继续下降，不过跌幅均收窄，8月以来北京、上海、深圳先后放松房地产政策，我们认为市场仍在筑底阶段，后续政策有望继续托底发力。境内债方面，2025年8月以来债券市场受到股市上涨、市场风险偏好扰动等影响，收益率有所上升，央国企地产债收益率总体跟随上行、利差有所走扩，考虑到目前市场波动仍较大，我们认为利差短期走势或受到情绪波动影响，我们建议适度控制久期、择券考虑优质央国企短久期债券。

　　风险

　　房地产下行超预期，超预期信用风险事件。

　　Text

　　正文

　　销售跟踪：8月新房销售同比继续下降。根据中指研究院数据，2025年8月新建商品住宅销售面积和销售额环比分别下降2%和1%，同比分别下降10%和13%，新房销售同比增速继续为负。分城市能级看，一线城市销售面积环比下降2%、同比下降22%；二线城市销售面积环比基本持平、同比下降11%，三线及以下城市销售面积环比下降2%、同比下降4%。从周度数据来看，30大中城市商品房8月以来连续6周累计成交面积同比下降7%。

　　房企销售：我们重点跟踪的房企有45家披露了8月销售数据，销售额环比平均增长12%，同比平均增长4%。具体来看，招商蛇口、华润置地和中国金茂同比分别增长39%、24%和46%，保利发展和中海地产同比分别下降19%和1%，绿城中国、滨江集团和龙湖集团同比分别增长8%、27%和2%，万科、金地集团和新城控股同比分别下降48%、59%和37%。

　　土地市场：土地成交额同比下降，成交溢价率回落。2025年8月全国住宅性质土地推地建筑面积4212万平米，环比下降6%、同比下降39%，成交建筑面积3365万平米，环比下降6%、同比下降26%；8月土地流拍率9%，8月成交溢价率5%，环比有所回落；8月土地成交金额1071亿元，环比下降31%、同比下降31%，1-8月累计增长16%，分能级来看，一线、二线、三四线城市土地成交额累计同比分别增长36%、24%和-2%。土地收储方面，根据企业预警通数据，截至2025年8月24日，全国已有27个省市公示了专项债收储土地情况，资金规模约5476亿元，其中广东、重庆、河南、江西和安徽超过400亿元。

　　融资跟踪：8月境内地产债净增为负。8月地产境内债发行量和净增量分别为302亿元和-21亿元，其中国企净增34亿元、非国企-55亿元。美的置业发行2年期中票，票面利率3.15%，绿城房地产发行3年期中票，票面利率3.27%，五新实业发行5年期中债增担保中票，票面利率2.70%。美元债发行规模0亿美元，净增量-9亿美元。到期方面，2025年房地产债务到期压力有所缓释，其中国内债券合计到期4152亿元、美元债到期回售合计275亿美元，同比都有所回落。个券层面，万科9月有20亿元境内债到期，10月有25亿元境内债面临回售；金地集团10月有30亿元境内债到期。

　　二级市场走势：境内债利差走势不一，美元债指数小幅上涨。8月境内债行业利差走势不一，AAA、AA+、AA隐含评级超额利差均值分别走扩2bp、收窄13bp和收窄2bp，AA+中万科多支个券利差大幅收窄；AA中绿城房地产、华侨城、建发地产相关个券利差收窄幅度靠前。8月美元债指数当月回报率2.09%，高收益表现好于投资级，回报率分别为2.54%和1.16%。具体来看，万科美元债上涨0.5-1美元左右至74-82美元区间；龙湖集团中长端美元债上涨0-2美元左右至74-84美元区间。

　　行业投资建议

　　8月新房销售同比和环比继续下降，不过跌幅均收窄，8月北京[1]、上海[2]先后放松房地产政策，9月深圳[3]放松房地产政策，我们认为市场仍在筑底阶段，后续政策有望继续托底发力。境内债方面，2025年8月以来债券市场受到股市上涨、市场风险偏好扰动等影响，收益率有所上升，央国企地产债收益率总体跟随上行、利差有所走扩，考虑到目前市场波动仍较大，我们认为利差短期走势或受到情绪波动影响，我们建议适度控制久期、择券考虑优质央国企短久期债券。

　　[1] https://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/xxgk/zcwj2024/qtzcwj/xxyx13/743726694/index.shtml

　　[2]https://www.shanghai.gov.cn/nw12344/20250904/60e008af77ec45009c50569ae55455e6.htmlsiteId=1

　　[3] https://zjj.sz.gov.cn/xxgk/tzgg/content/post_12364689.html