今年下半年，遭遇剧变的金地华东公司和金地上海公司，更是祸起萧墙。8月中旬，营销高管徐某某被员工公开举报，指认其长期以“奖励/团建"名义套取报销款，转入私人账户；估值超1亿的泗泾项目，被徐**找来的客户，以8000万低价成交，致公司潜在损失超2000万等。

　　更不忍直视的是金地华东上半年的业绩表现。

　　数据显示，2024年金地上海公司缴纳社保的员工人数为81人，但2025年上半年在这半年里，仅有65%的项目实现了销售，而35%的项目居然成交挂零；南京公司则有1/5的项目零成交。

　　根据金地集团2024年半年度报告，两个城市公司半年累计实现签约金额361.1亿元。而两个城市已竣工未销售的库存就超过50亿元，如果再加上正在开发中的物业库存，猴年马月才能销售完。

　　销售表现不佳，直接制约了金地在上海和南京拿地的能力，即可持续发展能力。

　　但好消息是，时隔多年，金地华东终于联合新加坡星狮、国贸等在上海松江新城拿了一幅总价8.1亿、规划建设面积只有3.11万平方米的迷你地块。

　　糟糕的营销表现，直接把金地上海乃至逼到了危及生死存亡之秋。

　　01

　　上海资产变现尤其糟糕

　　对于金地，业内人士普遍“伤仲永”：上海和南京的现有库存资产，若变现得当，换回的资金足以竞拍不止一幅类似松江新城的小面积、低总价地块。昔日风光无限、浓眉大眼的“理工男”金地何以沦落至此？

　　2024年报披露，仅仅上海和南京两地已竣工未出售的库存，账面成本余额就超过54亿元。按照2024年销售毛利率14.95%计算，这些资产的总货值超过60亿元。松江地块足以买8幅！

　　然而，截至2025年6月30日，上述已竣工库存仅消化了不足3%，按此进度，全部消化至少需15年。

　　其中，不乏上海马桥、松江车墩、上海徐汇等区位不错的地段，南京尧化门等项目居然都是零成交。

　　为弄清上海及南京项目的剩余库存情况，腿姐特地通过上海网上房地产搜寻了项目信息。

　　以上海安亭格林云尚（又名“嘉悦名筑”）为例，网上房地产显示，尽管有563套剩余资产未出售，但这些资产基本是车位和商铺。车位最低价超8万元，总货值近5000万元，但该项目销售缓慢，今年截至目前仅售出13套，不足房源总数的3%。

　　账面价值高达3.81亿元的金地自在城的情形也类似。虽然网上房地产显示，截至今年9月，该项目已经出售了80套。但相较于1300余套的总量而言，这一数字可谓九牛一毛，且按照今年前9个月的去化速度来看。金地自在城还要再去化130个月（几乎12年）才能出清库存。

　　02

　　金地上海营销团队人浮于事？

　　由于财报公布的项目中有明确楼盘名称的，只有上述两个，其他项目的剩余库存房源尚无法进一步查询。

　　但如果剩余的库存只是车位和商铺，那么金地华东尤其是上海公司的营销部门存在的必要性显然要受到质疑！

　　在多数房地产开发企业中，车位和商铺通常交由物业销售，企业无需组建庞大的营销团队来负责车位销售。

　　根据信息显示，金地集团上海房地产发展有限公司的2024年社保人数达到81人。

　　在这样背景下，自媒体“地产一品塘”截图的相关举报信，成为压垮营销团队存在合理性的“最后一根稻草”。

　　根据举报信的内容，泗泾8760的资产尽管标价1.2亿元，最终却只有8000多万元成交，相当于打了66折！

　　尽管这一价格在当下的市场中较为合理，但通过中介或其他渠道进行销售，相较于金地自建营销渠道完成大宗交易而言，显然更为合适，如此一来就可以大幅减少人员成本。所以原举报人被优化似乎十分合理。

　　毕竟，在缴纳社保的81人中，还有不少人“人在曹营心在汉”，上班摸鱼不说，甚至自己偷偷地在承揽私活。

　　腿姐发现，目前上海有专门的车位整体收购企业收购车位，成交价格一般是市场报价的六到七折。若金地选择将车位和商铺整体打包出售给这些机构，虽获得的资金可能仅为总货值的60%，但可一次性回笼超过30亿元，毕竟回笼速度的优势可抵消民企资金成本过高的劣势。

　　回笼的资金，也足以独资开发3到4个松江新城那样的迷你地块。

　　虽然，这样一来可能会导致项目出现亏损，不得不计提一部分坏账减值。但对账上缺钱的金地来说，却是极为宝贵的现金流。根据金地半年报披露的数据，截至2025年6月末，金地账上的货币资金只有164.3亿元，但一年内到期的债务总金额超过270亿元。先活下去是金地比较现实的选择。

　　03

　　甩卖资产、大裁员的概率提升

　　对金地整体而言，相较于华东营销线去库存的乏力，更大的危机在于账面资产价值的含金量受到质疑。截至6月末，整个金地已竣工未出售的存货总价值是345.54亿元，占所有金地存货的 45.83%，占公司净资产的35%。去库存压力可见一斑！

　　如果这些资产需要打7折甚至 6折才能出售，那意味着金地可能还需要计提超过100亿元的减值准备。

　　而整个上半年，金地一共结转的营业收入才156.78亿元，净利润更是亏损了41.5亿元。

　　上半年，金地集团在经营活动现金流和筹资活动现金流均呈现净流出的背景下，公司通过大幅打折销售库存存货的可能性正在增大。由于金地2024年已经出现了亏损，上半年也发生了亏损，公司如果再大幅打折甩卖库存，就有戴上“ST”帽子，甚至被摘牌的风险！

　　从这点看，金地华东公司营销部门举报信公布的时机颇为蹊跷。华东公司在上海、南京两大热门市场的糟糕表现，和公司在这两个长三角核心城市的庞大库存，让人傻钱多的投资者都会不自觉地质疑：金地是否有足够的能力，仅靠自己的力量度过偿债高峰期？？？

　　仅从这点来说，华东公司必须向市场展示出高效的去库存方案，这不仅是为了证明华东营销团队的存在价值，更是为了提振A股投资者对金地的信心！

　　只能说：留给华东公司营销团队的时间不多了！