文章详细-25年1-8月，土地市场略有回暖

　　摘要

　　1、2025年1-8月，各地土地市场表现如何？

　　2025年1-8月，全国土地市场表现同比2024年1-8月略有抬升，土地出让金同比上升6%，呈现结构性分化的特征，部分省市实现同比正增长，比如江苏、上海、广东、天津、青海分别实现30%、41%、47%、84%、67%的同比正增长。

　　从省层面观察，我们分为五类区域：

　　（1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：仅福建、山东土地出让金同比下滑，分别为8%、18%，江苏、浙江、北京、上海、广东土地出让金同比增加30%、15%、2%、41%、47%。

　　（2）湖北、安徽、江西、河南：除湖北外，安徽、江西、河南土地出让金均同比下滑，分别为11%、11%、21%。

　　（3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：湖南、陕西土地出让金同比2024年1-8月均出现下滑，分别为19%、28%，而四川、重庆、新疆实现了正向16%、13%、22%的增长。

　　（4）天津、云南、广西：天津土地出让收入同比2024年1-8月大幅上升，涨幅在84%。广西、云南土地出让收入同比小幅上涨，涨幅分别为4%、1%。

　　（5）其他区域：宁夏、内蒙古、河北、山西土地出让金同比下滑，分别达10%、8%、16%、21%。而吉林、青海、辽宁、甘肃、贵州、黑龙江土地出让金均同比上升。其中青海涨幅超60%，达67%。

　　2、2025年1-8月，房企拿地有哪些新变化？

　　2025年1-8月度主要房企拿地总金额为4498亿元，同比增长63.48%，但仍低于2022、2023年同期水平。

　　从拿地房企的属性来看，2024年1-8月全国范围内国有企业拿地占比为76%，2025年1-8月全国范围内国有企业拿地占比为78%，且2025年国有企业拿地的金额出现了明显增加。

　　全国层面来看，2025年1-7月商品房销售下降，商品房销售额同比去年下降14.08%。从环比来看，2025年8月销售面积环比下降45.81%，销售额环比下降47.55%。从30个大中城市商品房成交数据来看，自开年以来商品房成交持续下降，成交面积在6月升到最高水平，7月略有放缓。

　　进一步从省层面来看，不少省市商品房销售在进入2025年后出现了进一步下滑，如：从销售额来看，江苏省、重庆市商品房销售显著下滑，销售额同比降幅均达18%；从销售面积来看，所有省市均进一步下滑。

　　核心图表（完整图表详见正文）

　　风险提示：1）房地产政策不及预期；2）宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险情况波动超预期；3）数据统计或有偏差。

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　　2025年以来，市场依旧较为关注土地及房地产市场的变化，尤其是在化债政策逐步落实的背景下，基本面因素是否也在修复的趋势当中。

　　对此，我们来梳理回顾，2025年1-8月土地市场和房企拿地情况如何？相较2024年1-8月有何新变化？

　　对此，本文从土地市场和房企拿地的角度出发，聚焦以下几点：

　　（1）2025年1-8月，各省、地市土地市场表现如何？

　　（2）各省市商品房销售及去化情况如何？

　　（3）各省市商品房销售及去化情况如何？

　　2025年1-8月，各地土地市场表现如何？

　　1、2025年1-8月，各省市层面土地市场表现如何？

　　我们结合各省市经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省市大致分为以下几类，来对应重点观察土地市场的变化：

　　（2）湖北、安徽、江西、河南：除湖北外，安徽、江西、河南土地出让金均同比下滑，分别为11%、11%、21%。

　　（3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：仅湖南、陕西土地出让金同比2024年1-8月下滑，分别为19%、28%，而四川、重庆、新疆实现了正向16%、13%、22%的增长。

　　（4）天津、云南、广西：天津土地出让收入同比2024年1-8月大幅上升，涨幅在84%。广西、云南土地出让收入同比小幅上涨，涨幅分别为4%、1%。

　　2、2025年1-8月，各地市层面土地市场表现如何？

　　进一步从地市级层面来看，各省内地级市的土地成交情况如何？

　　（1）江苏、浙江、福建、山东、广东区域内：

　　2025年1-8月，土地出让金同比增加：其中江苏的南通、常州和广东的茂名、惠州、深圳的土地出让金同比增幅较大，均在100%以上。而浙江的舟山，广东的东莞、佛山的土地出让金同比增幅在10%以下。

　　2025年1-8月，土地出让金同比下滑：其他地市中，江苏：下滑较多的为盐城市、淮安市、连云港市同比分别达48%、74%、24%。浙江：下滑较多的为湖州市、绍兴市、温州市，同比分别达33%、43%、35%。福建：下滑较多的为龙岩市、福州市、漳州市，同比均超20%。山东：泰安市下滑幅度最大，达60%。广东：同比下滑幅度最大的是韶关市、河源市、珠海市，下跌均超30%。

　　（2）湖北、安徽、江西、河南区域内：

　　2025年1-8月，土地出让金同比增加：湖北的咸宁、随州；安徽的池州，江西的鹰潭、宜春、新余，河南的开封的土地出让金同比增幅比较大，均在50%以上。另外，湖北的荆州、武汉、宜昌、孝感、恩施，安徽的蚌埠、黄山、阜阳、滁州，江西的吉安、南昌、上饶、九江，河南的安阳、郑州、许昌的土地出让金同比也有所增长。

　　2025年1-8月，土地出让金同比下滑：其他地市中，湖北：荆门、鄂州、十堰、黄冈、襄阳的土地出让金同比下滑均超过20%。安徽：宣城、铜陵、芜湖、宿州、淮北同比下滑均超过30%。江西：景德镇、萍乡、赣州土地出让同比下滑超40%。河南：大部分地市土地出让规模均同比下滑，其中洛阳、南阳、漯河、鹤壁、信阳、濮阳、三门峡、焦作均同比下滑超40%。

　　（3）湖南、四川、陕西、新疆区域内：

　　2025年1-8月，土地出让金同比增加：湖南娄底土地出让金同比增幅68.79%；四川阿坝土地出让金同比增幅2132%；陕西铜川土地出让金同比增幅409%；新疆克孜勒、阿克苏和哈密土地出让金同比增幅超100%。

　　2025年1-8月，土地出让金同比下滑：湖南：常德、岳阳、株洲、益阳、湘潭、郴州土地出让金同比下滑均超过30%。四川：绵阳、乐山、雅安、内江、广安、宜宾、巴中、土地出让金同比下跌幅度均超过20%。陕西：榆林、安康、宝鸡土地出让金同比下跌幅度均超过40%。新疆：塔城、伊犁土地出让金同比下跌幅度均超过40%。

　　（4）广西、云南区域内：

　　广西省：来宾市2025年1-8月土地出让金同比涨幅最大，为112%，而梧州、桂林、崇左、贵港市跌幅最大，均超20%；云南省：红河市2025年1-8月土地出让金同比涨幅最大，为213%，而临沧、昭通、玉溪、德宏、文山跌幅最大，均超40%。

　　（5）其他区域

　　其他地市中，宁夏石嘴山市；甘肃兰州市、临夏回族自治州；黑龙江伊春市、双鸭山市、牡丹江市；青海西宁市、果洛市；辽宁营口市、盘锦市2025年1-8月土地出让金同比大幅上涨，涨幅均超过100%。

　　2025年1-8月，各地土地市场表现如何？

　　1、2025年1-8月，房企拿地对土地市场有何影响？

　　1.1 各省市房企拿地情况如如何？

　　我们以2025年1-8月中指数据库中的百强房企为样本，推演观察房企拿地的整体图景边际变化。

　　从全国层面来，2025年1-8月主要房企拿地总金额同比2024年1-8月上涨63.48%，但仍低于2022、2023年同期水平。

　　各省市的房企拿地及土地出让基本呈现如下特征：

　　1）从房企拿地金额及占比来看，大部分省市TOP100房企拿地金额同比上升。

　　2）对房企拿地依赖度较高（即此前房企拿地占比较高）的区域而言，土地市场表现受房地产市场的影响较大，土地出让随着房企拿地的上升而上升，边际变化明显，例如，广东、上海等。

　　3）对房企拿地依赖度较低的福建、山东、重庆等地而言，TOP100房企拿地金额的占比较低，因而房企拿地变动对土地市场的影响相对较弱，土地出让金同比上升幅度相对小一些。

　　4）此外，亦有如山东、河北，房企拿地金额同比增加，但土地出让金同比依然减少的区域。

　　具体到各省市层面来看，用历年房企拿地金额占当期土地出让金的比重来大致衡量各省市土地出让金对于房企拿地的依赖程度，对应重点观察：

　　（1）上海、北京、福建、广东、浙江、江苏、山东：

　　从历年房企拿地占比来看，山东、江苏等地对房企拿地依赖度较低，其他省市的依赖度则在全国处于较高水平；2025年，多数省市房企拿地占比抬升。

　　房企拿地金额来看，上海、福建、广东、浙江、江苏、山东较于2024年1-8月上升幅度均超过40%；对应土地出让情况来看，上海、广东、浙江、江苏土地出让金上升幅度较大，其中广东的上升幅度最大。

　　（2）河南、安徽、湖北、江西：

　　从历年房企拿地占比来看，安徽省房企拿地依赖度相比2024年1-8月均有所下降。

　　房企拿地金额来看，安徽2025年1-8月房企拿地金额同比下滑幅度较大；对应土地出让情况来看，安徽2025年1-8月房企拿地同比下滑52%，土地出让同比下滑11%。

　　（3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：

　　从房企拿地占比来看，2025年1-8月百强房企新疆未拿地，而四川、重庆较2024年1-8月有所上升，陕西、湖南较2024年1-8月有所下降。

　　房企拿地金额来看，湖南、陕西同比下降幅度较大，均超30%。对应土地出让情况来看，湖南2025年1-8月房企拿地同比下滑61%，土地出让同比下滑19%。陕西2025年1-8月房企拿地同比下滑38%，土地出让同比下滑28%。

　　（4）广西、天津、云南：

　　从历年房企拿地占比来看，2025年1-8月云南百强房企未拿地。天津房企拿地占比下降。房企拿地金额来看，广西有2亿左右，对应土地出让情况来看，广西土地出让金同比上涨4%。

　　（5）其他区域：

　　2025年1-8月主要房企未在青海、内蒙古拿地，宁夏房企拿地2亿左右。

　　进一步，我们关注各梯队中房企拿地下滑较多的省份，聚焦省内房企拿地的布局情况，在2025年1-8月发生了怎样的变化？

　　1.2 房企拿地下滑较多的省份，拿地布局有何变化？

　　此处仅展示TOP100房企有拿地的各省份地市情况，如若房企拿地近乎为0亿元，则不展示。

　　（1）第一梯队：各省份房企拿地金额均同增加，此处不做展示。

　　（2）第二梯队：安徽房企拿地布局有何变化？

　　在安徽省布局拿地的重点房企有绿城中国、华润置地、中国铁建、中国金茂等，房企拿地多分布于合肥市。

　　2025年1-8月，合肥市的房企拿地金额相比去年同期下滑，TOP100房企中有4家参与拿地，集中在合肥，总金额27亿元。

　　（3）第三梯队：湖南、陕西的房企拿地布局有何变化？

　　在湖南省布局拿地的重点房企有中建五局、长房集团、华润置地、保利发展、龙湖集团等，房企拿地主要分布于长沙。

　　2025年1-8月，长沙市的房企拿地金额相比去年同期有所减少60%，TOP100房企中主要是中建五局、招商蛇口、绿城中国参与。

　　在陕西省布局拿地的重点房企有保利发展、中国铁建、绿城中国、华润置地等，房企拿地主要分布于西安市。

　　2025年1-8月，西安市的房企拿地金额相比去年同期下滑。对应土地出让情况，西安土地出让金也有所下滑。

　　1.3 各省市拿地房企的属性有何变化？

　　从整体情况来看，2024年1-8月全国范围内国有企业拿地占比为76%，2025年1-8月全国范围内国有企业拿地占比为78%，且2025年国有企业拿地的金额出现了明显增加。

　　再看各省市参与拿地的房企属性，其中国有企业的占比情况：

　　（1）从2024年1-8月的情况来看，各省市国企拿地的平均占比为76%，其中，除浙江、山西、江苏外，其余省市国企拿地均较多，其中山东、河南、湖北、重庆、广西、甘肃、河北、宁夏TOP100房企中国企拿地占比达到100%；

　　（2）从2025年1-8月的情况来看，各省市国企拿地的平均占比为78%，绝大多数区域国企拿地占比进一步抬升。除江苏、上海、浙江、安徽、河南、湖北、湖南、陕西、贵州、河北、黑龙江、宁夏外，其他省市国企拿地占比均超过90%。整体而言，参与拿地的国企信用状况相对更好，拿地积极性也相对更高一些。

　　2、2025年1-8月，商品房销售及去化情况如何？

　　全国层面来看，2025年1-7月商品房销售下降，商品房销售额同比去年下降14.08%。

　　从环比来看，2025年8月销售面积环比下降45.81%，销售额环比下降47.55%。

　　从30个大中城市商品房成交数据来看，自开年以来商品房成交持续下降，成交面积在6月升到最高水平，7月略有放缓。

　　从商品房的库存来看，全国商品房库存今年来同比有所增长，商品房待售面积延续去年趋势持续增加；从环比来看，开年以来商品房待售面积有较大幅度的增加。

　　从去化周期来看，自2021年下半年房地产政策收紧以来，商品房库存去化周期逐渐拉长，相比于2024年，2025年1-8月商品房库存去化周期处于较高水平，2025年2月去化周期达到2016年以来最高水平。

　　※风险提示

　　1、房地产政策不及预期。年内房地产政策有边际放松，后续如若不及预期或对土地市场产生影响。

　　2、宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险情况波动超预期。

　　3、数据统计或有偏差。由于数据收集的局限性、统计方法的差异、信息披露的不完整性或更新延迟，可能导致部分分析结果存在偏差。