北京第七批供地，肥瘦搭配　　进深　　徐迪　　7141阅读　　2025-09-05 14:20　　文/北京进深徐迪　　北京三季度土拍略显冷淡，算上即将拍出的4宗，总共只有7宗地块出让。　　前3宗均是底价成交，总金额不到30亿，全看太阳宫地块能否演好压轴大戏了。　　9月3日，北京第七轮供地清单震撼亮相。　　8宗地，27公顷，建筑规模约63万㎡。　　震撼的不是量，在于质。　　刚刚解除五环外限购，本轮却在二环三环的核心地段集中放出了3宗地块。　　包括地处“皇城根儿”的东城，昔日的北京第一居住区永安里，还有老破小集中但是地段贼扛打的松榆里地块。　　1、东城祈年大街项目：胡同里的四合院　　位置：东城区天坛街道。　　用地性质：住宅混合公建用地。　　规模：占地2.27公顷，规划地上建面2.5万㎡。　　容积率：1.1。　　　　地块位于东城区天坛街道，二环内，位置不用多说了，步行到天安门广场半小时。　　周边有大大小小的老胡同，北边是前门大街，南边是天坛公园，皇城根儿的居住氛围感。　　交通也便捷，离7号线桥湾站和5号线磁器口站都不远。　　商业方面，步行可达国瑞购物中心、新世界百货、合景魔方购物中心。　　学区配套，隔壁是金台书院小学，往东往西各有一个十一中校区。　　此外还有北京医院、同仁医院、友谊医院等医疗资源。　　祈年大街项目地形十分不规则且零碎，1.75万㎡的住宅建面拆成了四幅子地块。　　以东晓市街为界，北边0201、0202地块中间隔了条10宽的胡同，南边0203和0204地块中间也有一条12米宽的规划道路。　　其中，0201地块，占地0.38公顷，0203地块0.52公顷，0204地块0.73公顷，这三幅限高18米；　　0202地块占地0.64公顷，限高3.3米，不做出几套四合院对不起这个地块的密度和高度了。　　公建地块在最南边，挨着天坛路，建面约0.75万㎡，为交通基础设施用地。　　近五年来，二环内唯一成交的涉宅地块就是河北鑫界的金鱼池地块，住宅建筑面积仅1700㎡。　　一年多了还没出设计方案，这个体量对外销售的可能性也不大。　　本次拟供应的祈年大街项目，在金鱼池地块往东500米左右。　　按此前发布的规划，祈年大街项目住宅建面约1.75万㎡，怎么也能有百来套房子，够得上一个小规模社区。　　售价参考金鱼池项目：15.1万/㎡。　　2、永安里旧改项目：长安街超高层顶豪　　位置：朝阳区建外街道。　　用地性质：住宅混合公建用地。　　规模：占地3.47公顷，规划地上建面16.08万㎡。　　容积率：4.63。　　　　如果说祈年大街项目是老北京原生态秘境，那么永安里项目就是大都市CBD的繁华写照。　　规划高度100米，在摩天大厦林立的东三环或许没那么扎眼，但作为住宅项目，这个高度足可以俯瞰CBD了。　　朝阳也是发狠了，太阳宫地块才转正，又迫不及待地掏出了永安里这件宝藏级存货。　　这块地是本轮供地中住宅规模最大的一宗。　　今年初经历过一次调规，住宅建筑规模增至10.9万㎡，增加了1.9万㎡。　　调规后，公众曾就住宅建筑规模增加合理性提出反馈意见。　　规划主体回复表示，目前全市房地产市场写字楼空置率有所上升，改善型居住产品需求有所增加。基于对市场趋势的密切关注，对永安里周边区域开展市场调研。　　调研中，企业均提出这一区域已多年未供应商品住宅，市场对该区域居住功能需求较为迫切，在不增加地上建筑规模、不突破其他规划指标的前提下，适当增加一定比例住宅功能，可改善地区职住平衡，提升土地价值与市场活力。　　基于此，有关单位就该地块住宅规模调整开展了设计方案强排工作。　　分析结果是，住宅规模提高至10.9万㎡具有可行性，且使户型设计更加灵活，能够提高住宅设计品质，更好地满足CBD区域人群的居住需求。　　　　永安里地块早在2024年第二轮和第五轮供地清单中就曾现身。　　调规后延迟至三季度末才放出，不知会引来哪家房企重金出手。　　去年底中海丽金府所在的万泉寺地块底价超110亿元，折合楼面价6.2万元/㎡；　　刚刚上架的太阳宫地块，住宅部分起拍楼面价为6.77万元/㎡；　　位置上来讲，永安里地块更为核心。　　不过万泉寺地块17.8万㎡的地上建面全是住宅，而永安里地块为住宅混合公建用地。　　除了10.9万㎡住宅，还有5.2万㎡规模的公建，包括社区卫生服务中心、文化展示空间、特勤消防站以及其他公共配套用房等。　　肥瘦相间，总价大概率定不到百亿。　　作为昔日北京第一居住区，永安里当年是为了安置天安门附近的拆迁户而建的社区。　　这个地段注定是要做终极改善盘的，按照户均建面300㎡算，大概能有300多套供应。　　　　地块位于长安街南侧、建国门外大街，靠近东二环，距离天安门不到五公里。　　紧邻地铁1号线和在建17号线换乘站永安里站，往东一站建国门，往西一站是国贸。　　第一使馆区 CBD两大热门板块叠加的位置，珍稀程度可想而知。　　周边有日坛公园、首都儿科研究所、国贸商城、世贸天阶、贵友大厦、赛特购物中心等，生活配套成熟，商业商务氛围浓厚，教育、医疗配套丰富。　　从规模来看，占地面积不大，三四栋楼的样子。有可能低层配建为商业、酒店等业态，高层做住宅。　　东三环是朝阳区公认最好的地段，没有之一。但是周边多年无新住宅供应，永安里项目一旦面世，将成为激活东三环板块的推手。　　主管部分也表示，待项目入市后，在方案审查阶段，将按程序加快方案审查工作，对设计方案严格把关，确保呈现高品质项目，优化城市形象、提升区域活力。　　3、朝阳松榆里0001地块：临铁刚改小王炸　　位置：朝阳区潘家园街道。　　用地性质：二类居住用地。　　规模：占地2.89公顷，规划地上建面8.08万㎡。　　容积率：2.8。　　　　看松榆里可能还有些眼生，但提到潘家园，估计全中国喜爱盘串的老铁都熟悉。　　地处东三环至四环正中间，西大望路沿线，紧邻北工大西门地铁站，离潘家园古玩城有个2公里左右的距离。　　除了环线和临铁优势，松榆里地块自身的综合素质分也非常高。　　东三环纯宅地，2.8的容积率限高60米（局部80），算是比较舒适宜居的密度。　　地形规整，东西长而南北短，面宽资源好，楼栋排布灵活，很适合打造大高板产品。　　这个地段有做高端改善的潜力，毕竟也在CBD商圈辐射范围内，但潘家园板块的商业商务属性，相较于双井、国贸还是差出几个LEVEL的。　　城市界面也不算特别新，除了划出的城改片区，其他的又没到大批拆改的程度。　　成熟住区，生活配套完善，但商业档次不高，以眼镜城、古玩城等专业市场为主，缺乏吃喝玩乐购一体的综合商业。　　所以整体来看更适合对地段和通勤要求比较高的刚改偏改善客群。　　按照户均130㎡的刚改面积段，大约有600套房源，规模适中，开发难度远低于祈年大街和永安里项目。　　今年6月初公布的综合实施方案里，松榆里地块还捆绑了高碑店的城改项目。　　这个组合已经不是肥瘦搭配了，高碑店地块堪称一块硬骨头，五环外、不临铁、配建多，地形还分散。　　此次松榆里地块单独进入供应列表，还是可以期待下拍出溢价的。　　　　其余几宗郊区地块在上面3大项目的光芒下，多少有些灰头土脸。　　通州运河玖院还没正式开盘，几个在售项目正热火朝天抢客，九棵树地块的现身节点颇为尴尬。　　顺义仁和地块，参考同板块的星悦时光，取证近一年，去化不到四成，指导价4.4万，网签均价不到3.4万。　　昌平，在东小口巨无霸下线后，歇甲庄地块的关注度还挺高的，高配版天通苑。　　最大的问题是现在昌平整体新房库存太多，朱辛庄、北四村，包括歇甲庄所属的北七家板块，也有好几个项目在售。　　大兴、房山，也是同样的情况。　　4、通州区老城平房（同仁堂）棚改项目FZX-0302-6017地块　　　　通州区老城平房6017地块占地2.47公顷，规划地上建面5.43万㎡。　　位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，邻近地铁八通线九棵树站。　　周边有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等，生活配套较完善。　　5、顺义区M15号线顺西路-府前街站土地一级开发项目SY00-0101-0318-1地块　　　　项目占地3.1公顷，规划地上建面4.34万㎡。　　位于顺义区仁和镇，六环外，邻近地铁15号线石门站。　　周边有国泰宏城购物广场、隆华奥特莱斯购物广场、锦荟港等商业体，北京京顺医院、望泉公园等，生活配套较完善。　　6、昌平区北七家镇歇甲庄村土地一级开发项目A地块CP02-0704-0038、0046地块　　　　歇甲庄地块占地4.4公顷，规划地上建面10.56万㎡。　　位于昌平区北七家镇，五环至六环之间，邻近地铁17号线、在建18号线换乘站天通苑东站。　　周边有国泰百货、温榆河公园、清河郊野公园、天通苑中医医院等，生活配套较完善。　　7、大兴区西红门镇镇东区B组团土地一级开发项目DX04-0102-6038地块　　　　西红门6038地块占地2.76公顷，规划地上建面6.35万㎡。　　位于大兴区西红门镇，五环至六环之间，邻近规划地铁19号线二期西红门东站。　　周边有北京荟聚、西红门新光界、山姆会员商店、大兴区西红门医院、西红门生态公园、新三余公园等，生活配套较完善。　　8、房山区北广阳城棚改项目二片区上市地块FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地块　　　　北广阳城地块占地5.56公顷，规划地上建面9.18万㎡。　　位于房山区长阳镇，五环至六环之间，紧邻地铁房山线广阳城站。　　周边有北京房山熙悦天街、首创奥特莱斯、北亚骨科医院、郊野生态公园、长阳公园等，生活配套较完善　　来源：进深　　作者：徐迪　　相关标签：　　地盘　　进深　　重要提示：本文仅代表作者个人观点，并不代表乐居财经立场。本文著作权，归乐居财经所有。未经允许，任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容；经允许进行转载或引用时，请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com，或点击【联系客服】　　网友评论　　相关推荐　　雷鸟创新宣布与B&O合作，2025年全球出货量排名第一　　IPO早知道　　刚刚　　　　高层+联排，保利发展平凉项目规划设计方案公示　　保利发展　　进深　　刚刚　　　　建鑫如意芳华首拿预售证，117套住宅，得房率超100%　　进深　　刚刚　　金色版擎天柱手部设计更接近人类，机器人ETF鹏华(159278)涨近2%　　有连云　　刚刚　　英杰电气(300820.SZ)：公司目前英杰新能源在前期产品研发基础上，营收规模正处于逐步上升阶段　　有连云　　刚刚　　查看更多　　最新文章推荐　　　　学校+产品双绝！中建·白云之星实景展示区惊艳亮相　　原创　　乐居财经　　11:51　　　　商贸文旅融合，2025兴国啤酒音乐狂欢夜圆满落幕　　原创　　乐居财经　　10:08　　　　华新精科登陆沪市主板开盘涨276%：年入14亿元，客户涵盖比亚迪、宝马　　原创　　乐居财经　　09:38　　　　第十六届房地产科学发展论坛将于9月12日召开，六大议题探讨行业高质量发展　　原创　　乐居财经　　09:18　　　　盈利向下，苏新服务董事长辞职了　　苏新美好生活服务　　原创　　乐居财经　　09-04　　查看更多