大家好，我是地产高富帅。

　　前段时间，绿景中国官宣暴雷，实在是撑不住了，旗下耗资百亿布局的超级旧改大盘遭遇市场突袭，尽管项目看起来销售持续，但是早期投入太大，如今资金链已经无法周转了。

　　2025年3月24日，绿景中国官宣，2024年亏损54亿元，境外负债4.585亿美元无力偿还。从“旧改之王”，到现在债务爆雷，绿景究竟经历了什么？

　　绿景中国的命运转折，与其押注的深圳白石洲旧改项目密不可分。这个号称“全国最大城市更新项目”的巨无霸，规划总建面358万平方米，预估货值超千亿元。

　　从2005年立项开始进场，如今已经过去20年，这个至今深圳核心区域最大的旧改项目，命运早已物是人非，前期投资过大，市场下行之后，达不到预期。

　　整体去年到今年销售情况来看，也未达到之前预期，尽管回款超百亿，但是大部分资金都在监管账户，但是绿景早期的负债压力过大，暴雷也是无奈之举。

　　今年8月，绿景中国财务状况持续恶化，半年报显示，绿景中国实现收益10.4亿元，较去年同期有所下降；毛利为3.76亿元；除税前亏损为21.75亿元；

　　期内亏损为20.3亿元；股东应占每股基本及摊薄亏损均为29.98分，与去年同期持平。银行结余及现金仅为3.42亿元，现金流有点可怜。

　　其实在早几年，绿城中国作为专注深圳旧改市场的上市房企，虽然规模不大，但是其在福田，南山等核心区域布局的旧改项目还是颇有含金量，公司口碑一直不错。

　　但是这场市场下行风暴如今仍在持续，这是任何行业内人士也预估不到的情况，这场20年时间的旧改大豪赌，如今看来必定是失败的。

　　绿景白石洲璟庭自2023年9月开盘以来，绿景中国的销售情况并不乐观。截至目前，整体去化率仅为27%，且进展缓慢。

　　具体而言，公司推出的1257套住宅房源中，仅748套成功备案，实际去化率在入市近一年半的时间里仅为59%，远未达到项目宣传时的火热程度。

　　同样的核心区域，与早期华润置地操盘的大冲超级旧改的命运完全不同，或许这就是民企做旧改与央企的区别吧。

　　白石洲在2014年才纳入深圳的城市更新，2018年获得批复。拆迁过程中，绿景不仅要付拆迁款和过渡租金，项目开展也要跟村民协商，这都会加重财政负担。

　　终于到2022年，扛不住，万科23亿入股绿景白石洲旧改，万科这一时期在深圳也快断粮了，本次入股估计也是想分一杯羹，想着未来有没有可能还有操盘机会。

　　22亿真金白银扎下去，但是后续几年市场堪忧，万科似乎也没有等到操盘的机会，深圳土地实在是稀缺，确实如今也只有压住旧改了。

　　不过万科这笔生意也倒没亏钱，当时签约的是保底协议，万科可选择退出，并由绿景中国回购股权，且回购代价至少为12%的年回报率。

　　就在很多买了绿景白石洲的业主准备大闹天宫的时期，今年绿景暴雷之后就有传出不少声音，要么国企入股，要么卖给其他财团，这项目仍然还是要继续。

　　作为一个位居深圳核心板块的超级巨无霸综合体项目，上头是不太可能让其烂尾的，这也太影响深圳整体城市形象了。

　　就在近期集团，江湖传闻，中信集团百亿入股绿景中国，中信集团作为超级财团央企之一，资金肯定没问题，最核心的是旗下嫡系平台的中信城开。

　　中信城开已经在深圳打造了多个脱困项目，其与佳兆业牵头合作的深圳湾超级豪宅预计在今年也将入市，其在深圳市场已经拥有一个完整编制的开发运营团队。

　　因此，由中信集团旗下中信城开牵头绿景白石洲后面的项目开发，是最合适的选择。

　　据内部消息，本次合作谈判已经有两个月时间，最终结果应该在近期会对外官宣，其实基本上谈的七七八八了。

　　中信城开在深圳的多个项目中，如深圳湾、中信金融中心、凯旋君庭、红树湾等，均展现了其深厚的开发实力。

　　值得一提的是，深圳湾、红树湾、金沙湾等多个项目，曾由佳兆业开发，后转由中信城开接手，中信系的地产底牌在深圳也开始快速发展壮大。

　　如今从整体深圳市场来看，纯住宅用地是极度稀缺的，每年公开市场的土地几乎都是几家央企争抢，其他开发商只能在旧改赛道奔跑。

　　但是如今的市场还是那句话，投入与产出都不太可能有一个明确的兑现，特别是旧改项目，周期太长，资金的风险仍然很大。

　　不过值得注意的是，城市更新似乎上头已经正式重提进度了。这次中央政治局会议，关于房地产，算是把话挑明了。

　　城市更新，成了主角，存量盘活成为未来很多城市的开发运营主体。

　　在总体要求方面，《意见》明确了城市更新的指导思想、工作原则和主要目标，提出到2030年，城市更新行动实施取得重要进展。

　　深圳作为已经完全进入存量的核心大城市之一，城市更新就是未来10-20年城市建设的核心战略，这波红利如今看来，仍然还是值得期待。

　　“向存量要空间”不是选择题，而是必答题。这种资源约束决定了城市更新将是未来土地供应的绝对主力，其价值基础无比坚实。

　　深圳的城市更新已经进入“深水区”和“精细化”运营时代。早期空手套白狼的操盘思路已经是过去式。

　　它的红利不再仅仅是房地产开发的暴利，而是整个城市功能重塑、产业升级、民生改善所带来的系统性、长期性价值红利。

　　今天就聊到这里，有今天的内容有想分享的朋友，也可以留言讨论。

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　　地产一品堂，80后工科理工男深漂19年 19年猎头从业经历，16年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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