海淀西边楼市，开始热闹起来了。

　　宝山双子座的总平图相继出炉，在卷飘窗上，两个项目都铆足力气。

　　但离奇的是，比宝山项目拿地早半个月的保利半壁店项目，却迟迟未有新动作。

　　有人说，它放慢速度，是为了和有关部门“博弈”建筑高度。

　　但也有小道消息称，半壁店项目要到实景阶段，再开启对外销售。

　　半壁店项目公司为北京慧海常筑置业，由保利北京和北京建工分别持股70%和30%，法定代表人兼董事长、经理为李红亮。

　　李红亮是保利发展北京公司空降的“新帅”。

　　别小瞧才42岁李红亮，他在保利发展已有17年，从一名校招生到集团骨干，再到区域公司总经理，他不断转变身份。

　　在来北京公司之前，李红亮还是保利发展职工监事，董事会办公室副总经理（主持工作）。

　　眼下在海淀，摆在李红亮面前有两个重要考题，其一，带领半壁店项目突围海淀西；其二，加速嘉华天珺去化。

　　01

　　半壁店地块，是一宗有故事的地块。

　　因为北面两公里有一座空军机场，地块的建筑高度，大概率是从18米降至15米。

　　也就是说，原来每栋6层变成5层。

　　甚至很可能是建4层，毕竟好房子新规鼓励开发商做到层高3米。

　　不过，调规文件也没有说死，还留了一句活话：最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。

　　或许也是因为这句话，让保利发展萌生了可以“博弈”的想法。毕竟它的母公司保利集团有军工背景，有这方面的优势。

　　但等着等着，保利发展却等来了新政策。

　　8月13日，北京规自委下发了一则文件，它让半壁店双子限高18米，更加悬上加悬。

　　有关建筑高度问题，里面称，“在符合街区控规基准高度，且不突破国家安全、文物保护、机场航线净高、微波通道管控等要求的前提下，合理确定居住用地建筑高度”。

　　而半壁店项目的机场航线净高，正是15米。

　　02

　　再来看看半壁店双子座的地块素质：

　　0003的容积率1.3、0004的容积率为1.6，加上两块地的建筑指标可以统筹实施，如果建筑高度确定为18米，那半壁店楼盘的密度会很舒服。

　　

　　但如果高度只有15米，开发的难度实在是太大。大概率，会是楼密、小园林设计。

　　这也就是为何半壁店地块自从调规限高后，开发商拿地的热情也没那么高涨。

　　甚至在开拍前夜，因为限高，某央企地产商觉得这样的地块做不出好产品，操盘难度大，直接“弃拍”了。

　　但保利发展北京建工还是义无反顾，最终以45.45亿元摘得半壁店地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

　　它的楼面价比功德寺地块7.1万元/㎡的楼面价，每平还高了7000 。

　　从拿地价来推算，未来至少要卖到11万元/㎡左右。

　　那么，半壁店地块将被保利打造成什么样的产品？会有“好房子”三件套吗？

　　海淀，至今在阳台上未正式松口，现在仅有建发海宴南客厅外有一步阳台。

　　而新公布总平台的宝山双子座，虽然还是没有阳台，但飘窗尺度惊人。重点是侧边飘窗。

　　所以，半壁店项目大概率还是不会落位“好房子”中的阳台黑科技。

　　但保利可以参照中海树村项目，叠拼大平层，才能卖出11W 。

　　如果保利做200平的豪宅，真的好卖吗？

　　

　　虽然地处西四环，半壁店项目也有不少bug，这里被老破小包围，城市界面一般，学区属性一般，产业氛围也不够，豪宅底色较差。

　　而且距离机场近，将更考验开发商隔音的技术。

　　03

　　在海淀，保利发展已有战绩。

　　去年7月底，保利发展也是与北京建工，在海淀永丰北以89亿元拿到一宗“回炉”地块，联手打造嘉华天珺项目。它也是去年保利发展在北京拿到唯一一宗地。

　　10月下旬，嘉华天珺被北京市规划和自然资源委员会海淀分局揪出了消防设计问题。

　　它只得重新修改方案，再走一遍流程。

　　方案修改之后，消防扑救场地多了，绿地少了；有些楼栋增加了消防电梯，得房率变低了。

　　虽然嘉华天珺是今年海淀最早入市的新盘，但它却没能抓住先手优势，取证已经8个月，销售情况一直不温不火。

　　目前网签209套，与其开盘海报上322套的数字相差甚远。全盘去化率16%左右，网签金额总计18.25亿元，约为拿地成本的20.5%。

　　这，还是它以价换量争取来的。6月底，嘉华天珺成交均价8.55万元/㎡，眼下已跌到8.51万元/㎡

　　一派火热的海淀楼市，这个成绩看在购房者眼里也是值得琢磨。

　　远的不说，同在永丰板块、距离3公里左右的颐海澐颂，比嘉华天珺晚两个多月开盘，已网签了532套，超七成去化。

　　随着海淀土地供应迎来了“大放水”，颐海澐颂、功德寺双子、朱房双子的陆续开盘，嘉华天珺去化流速更慢了，李红亮一定会加倍努力。