前天，2025年8月25日，万科的股价那叫一个“打了鸡血”：A股直线拉升，盘中一度强势涨停；H股也没闲着，盘中最高涨超15%。

　　

　　为啥突然冲这么猛？

　　莫老爷认为，核心是万科8月22日亮相的那份中期报，缓解了市场对万科债务压力的担忧，让大家觉得：呦，这孩子似乎没那么悬，已经被扶起来了啊~

　　跟万科2024年年报比，今年的中期报不仅一些经营数据开始传递出积极信号，万科管理层的态度也明显比之前乐观了：

　　24年年报关键词：保障经营稳定，推进化险

　　25年中期报关键词：推进经营改善，促进开发业务良性循环

　　从“稳定”到“改善”，从“化险”到“促发展”，万科管理层对公司的要求，已经从“先保命要紧”变成了“要开始锻炼身体慢慢恢复健康”。

　　这说明，万科真的有在慢慢爬出低谷，在朝着好的方向发展，那么后续，只要楼市实现“止跌回稳”，万科重回正轨就是早晚的事儿。

　　01

　　仍居于头部开发商行列

　　万科已经涉险一年多，硬是咬牙顶住，依然保持在前十阵营。

　　中期报数据显示：2025年上半年，万科实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元。

　　这一销售成绩，在中指、克而瑞等权威机构《2025年1-6月中国房地产企业销售业绩排行榜》榜单上，均位列第七。

　　从城市维度来看，上半年万科在全国15城销售排名前三，包括东莞、长春、哈尔滨、昆明、兰州、烟台、乌鲁木齐等。

　　从项目维度来看，上半年万科在全国多地缔造“单盘销冠”：

　　温州万科璞拾云洲：首开179套秒罄，二批158套再罄，61天狂销337套，强势登顶主城销冠。

　　烟台万科天琴湾：上半年烟台每卖出3套400万+豪宅，就有1套来自天琴湾，项目成为烟台销售金额、面积及单价“三冠王”。

　　广州理想花地：上半年累计成交357套，销售金额19.29亿，是上半年广州主城区销售套数和金额“双第一”。

　　最值得一提的是，在刚刚过去的7月份，万科销售单月环比增长20%，达到134.5亿元，位居行业第三，仅次于保利发展和招商蛇口。

　　因为7月卖得好，在中指《2025年1-7月中国房地产企业权益销售业绩排行榜》榜单上，万科排名还回到了第五。

　　

　　为何上半年万科卖房子这么给力？中期报内容分析，主要得益于两个方面：

　　一是新开项目争气

　　上半年只要是万科新推的盘，没一个卖得差的，而且还都卖赚钱了。

　　像温州璞拾云洲、成都都会甲第和锦上扬华、天津东庐等，都是新开项目，也都是存量项目，万科在产品力方面一直保持优势，给它们来了一次“改头换面”，进行产品全方位升级，结果一开盘它们首开去化率都突破了90%。

　　二是清货坚决

　　库存一天不清，利润就跟着流血一天。

　　万科今年直接“分类作战”，把现房、准现房、尾盘、车位、商铺、写字楼，分开管理，不同的产品用不同的打法去推销。

　　上半年，年初现房卖了176亿元，准现房卖了183亿元，连车位、商铺等“边角料”都卖了81亿元，尾盘实现69个尾盘项目清尾。

　　这么一顿操作下来，截止2025年6月30日，万科手里的存货金额降到了4625.2亿，比2024年底少了10.9%，“包袱”轻了一大截。

　　写到这里，估计大伙儿也发现了，万科现在的业绩，主要靠的是“吃老本”。

　　然而，库存总有清完的一天，随着库存慢慢减少，未来，如果万科还想保持在头部阵营，关键还是要获取新增项目，尤其是要去高能级城市核心地段参与土拍——现在，行业仍存在“结构性牛市”，一二线城市核心地段的新规产品逆市畅销。

　　中期报数据显示，截止到今天，万科今年已经通过土拍累计获取了9个新项目，这证明，万科投资拿地的能力也在慢慢恢复。

　　

　　02

　　暂时稳住了债务端

　　现金流就是命脉。

　　对正在渡劫的涉险房企来说，最要紧的事儿就一件：把手里的现金流管得明明白白，别让钱给断了。

　　上半年万科在管钱方面下了真功夫，主要有四招：

　　1，狠抓销售回款率

　　卖房，是房企最主要的“造血”路子，上半年万科回款率实现100%，资金周转极快，运营效率极高。

　　2，加快资产处置

　　从2023年开始，万科就一直在“瘦身”，把那些不是核心的资产（比如非重点地段的办公楼、商场）卖掉，到现在累计已经卖了超300亿。

　　其中，今年上半年干了13个大宗交易，涵盖办公、商业、公寓、教育等业态，签约达64.3亿，实打实收回了57.5亿。

　　3，融资开闸

　　年初，深圳地区8家国有银行和股份制银行老总们齐刷刷表态：“万科要钱没问题，我们全力支持！”

　　这话一出，基本就等于给万科戴上了金融护身符。

　　结果上半年，万科就顺利拿下了249亿融资，关键是利息还不高，综合成本仅3.39%。要知道，没涉险的龙湖，融资成本都还在4%左右呢。

　　

　　4，股东低息弹药不停供

　　大股东深铁集团今年8次出手支援万科，累计输血238.8亿，综合成本仅2.34%，较市场利率低1-1.5个百分点，比绝大多数央房企的利率都低，这波“亲爹价”贷款至少让万科年省利息超10亿。

　　靠着这四招，万科目前已经暂时稳住了债务端，让公司的财务安全垫也厚了不少。

　　中期报数据显示：上半年万科累计兑付164.9亿公开债，2027年之前已无境外公开债到期。万科境外公开债已经仅剩俩“尾巴”，一个2027年还，一个2029年还。

　　

　　至于境内债，灵活处理的空间就大了。这意味着，短期内万科都不用再为债务慌神了，能够踏踏实实先顾好眼前的经营了。

　　03

　　经营性业务迈入盈利阶段

　　地产开发想要回到2021年的巅峰期，基本是不可能了。

　　公开数据显示，2025年上半年中国商品房销售面积、销售金额、房地产投资、房企到位资金，较2021年同期下降了42.4%、49.1%、30.4%和51.2%，与此同时，待售面积则上升了50.6%。

　　在这样的行业趋势下，所有房企心里都门儿清：不能光靠卖房子一条路走到黑了，得打造“第二曲线”，加速发展能够创造持续性稳定现金流的经营性业务。

　　不过要干好这事儿，真没那么简单，也急不来。比如长租公寓和商业项目，它们不仅要舍得砸钱试错，还要像“养孩子”一样花时间培育市场认知、积累品牌口碑，这个过程通常需要5到8年，甚至更久。

　　好在万科“起了个大早”！

　　2013年万科就开始探索经营性业务，是最早入门的几家房企之一。十多年下来，万科为此投入了大量精力、人力、物力，光“学费”就交了上千亿。所以，当今天同行还在学“上手配方”，处在猛砸钱阶段，万科这边已经能端上几盘成品菜了。

　　中期报数据显示，2025年上半年万科经营服务业务全口径收入达到284亿元，经营效益保持行业前列。

　　1，物业：万物云营收第二，口碑第一，实力与人缘双开花

　　上半年万物云营收182亿元，位列行业第二。更厉害的是，它还会“搞创新”，通过业内首创“弹性定价”模式拓展项目超20个，同时聚焦商企优质客户，在八大重点行业新签项目年收入超10亿。

　　用户口碑也不拉胯。在乐居财经研究院《2025年中国物业服务满意度调查100强企业》榜单上，万物云位列行业第一。

　　2，长租公寓：万科泊寓是“规模、效率、纳保量”三项全能的行业第一

　　上半年运营管理公寓超27万间，能给几十万人解决租房问题；其中超13万间还纳入了保障性租赁住房，既响应政策又稳了客源；还服务了超6200家企业客户+盘活了万科自己和外部国资国企手里的8300多间存量房源。

　　一边赚租金，一边还把社会责任也跟上了。

　　3，商业：整体出租率超93%，“人气+品牌”双在线

　　上半年万科商业板块的客流、销售额、坪效等核心指标稳步提升，整体出租率超过93%，目前已与超过12000个品牌建立起深度合作。

　　前台有人气，后台有签约，商户与商场形成了“你赚钱我稳租”的良性循环。

　　4，物流：出租率保持行业领先，服务收入大增

　　万科物流业务这块，不光“仓满”，还“运得快、服务细”。

　　上半年库内运营、运输等服务收入同比增长43%，运营能力继续加码；同时，盯住重点赛道深挖，拿下了超15家茶饮咖啡行业头部客户，很可能，你手里常喝的那杯奶茶，背后就有万科的仓库在“托底”。

　　以上这四大业务板块，共同撑起了万科的“第二曲线”，它们像是一场及时雨——在万科地产开发主业承压的当下，源源不断为公司“补血”，让万科在困难时期少了份资金焦虑。

　　如果要用一句话来总结万科这份中期报的表现，莫老爷的答案是：减负见成效、发展有眉目。

　　当下的万科至少可以确定两件事：一是流动性危机暴雷的可能性已经不大；二是核心竞争力没有损伤，开发业务的产品力优势还在，经营性业务多赛道行业领先，已经能扛起“造血”的大旗了。

　　接下来，只要楼市“止跌回稳”，万科摆脱困境便是水到渠成。