在业绩会上，绿城管理层反复强调“活着比什么都重要”。

　　在房地产行业深度调整的2025年上半年，绿城中国交出了一份喜忧参半的中期成绩单。表面上看，1222亿元的合同销售额让其稳居行业第二，看似守住了销售基本盘；但剥开销售数据的外衣，营收利润双降、资产减值高企、负债水平攀升等问题集中爆发，暴露了这家房企在“活着”与“发展”之间的艰难平衡，其背后的经营压力与潜在风险，远比业绩会上管理层的乐观表态更为严峻。

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　　盈利近乎“腰斩”

　　2025年上半年，绿城中国的盈利数据堪称“断崖式下跌”。财报显示，公司期内实现营收533.68亿元，同比下滑23.3%；归母净利润仅2.1亿元，较去年同期的20.4亿元暴跌89.7%，近乎腰斩。这样的盈利表现，不仅远低于行业平均水平，更创下了绿城近年来中期业绩的新低。

　　对于盈利下滑，管理层将原因归结为交付面积减少与长库存去化导致的价格折损。上半年，绿城交付面积同比下滑22.7%，直接拉低了收入规模；同时，为推动2021年及以前的长库存去化，公司计提了19.38亿元的资产减值损失，其中仅存货减值就达17.17亿元，这部分减值直接吞噬了近九成的净利润。

　　值得警惕的是，资产减值的压力并非短期现象。截至6月末，绿城中国仍有近1400亿元的2021年及以前库存货值，占总货值的50%，管理层预计需3-5年才能完成去化。在当前房地产市场仍未企稳、三四线城市需求持续低迷的背景下，这些长库存未来是否会进一步计提减值，仍是悬在绿城盈利头上的“达摩克利斯之剑”。而管理层对于“未来减值金额难以预估”的回应，更凸显了公司在应对库存风险上的被动与无力。

　　毛利率的表现同样不容乐观。尽管上半年绿城毛利率微增0.3个百分点至13.4%，但这一增长完全依赖于上海外滩兰亭2期项目的高毛利拉动——该项目单盘贡献近50亿元收入，毛利率达35%，相当于“单项目救主”。若剔除这一特殊项目，绿城其他项目的毛利率水平恐怕已跌入更低区间。更关键的是，管理层明确表示，受收入结转结构与重难点库存去化影响，全年毛利率预计低于2024年，处于行业底部水平。即便未来新获取项目交付能带动毛利率回升，但“温和回升”的节奏，远难覆盖当前盈利的大幅下滑，短期内绿城的盈利困境难以缓解。

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　　降负债承诺难掩资金压力

　　为了完成全年1600亿元的自投销售目标，绿城在上半年采取了“广积粮”的拿地策略，却意外导致负债水平飙升至近年来的高点。数据显示，上半年绿城新增35个项目，权益土地款达362亿元，新增货值907亿元，一二线城市拿地占比88%。看似聚焦优质区域的拿地动作，背后却是负债的同步增长——截至6月末，绿城总借贷规模增至1430.27亿元，较去年底增加4.3%；银行借款同比增幅更高达11.8%，而银行存款及现金却减少8.5%至667.95亿元，资金流动性呈收紧态势。

　　更值得关注的是，绿城的净资产负债率较去年底提升7.3个百分点至63.9%。尽管这一数值仍处于“绿档”房企范围，但相较于同行，已属于偏高水平。管理层在业绩会上承诺“年底总负债降幅与去年相当”，并强调会在去库存、谋发展与降负债之间做好平衡，但这样的表态难以掩盖当前的资金压力。

　　从负债结构来看，绿城的债务风险已初现端倪。一方面，为了尽快回笼资金，公司上半年加大了开发贷融资力度，导致银行借款阶段性增多，有息负债较去年底增加58亿元。开发贷的增加意味着未来偿债压力的累积，尤其是在销售增速放缓的情况下，债务到期与资金回笼的错配风险可能加剧。另一方面，绿城的现金短债比虽为2.87倍，看似偿债能力充足，但现金规模的下降与短期借款的存在，仍让公司面临一定的流动性考验。截至6月末，绿城一年内到期的借款达232亿元，占总有息负债的16.3%，这部分债务的偿还需要依赖下半年的销售回款，而若市场销售不及预期，资金链的紧张程度可能进一步升级。

　　更矛盾的是，绿城下半年计划放缓拿地节奏，全年拿地货值目标调整至1200亿-1300亿元。这一决策看似是对负债压力的应对，实则暴露了公司的两难处境——上半年激进拿地推高负债，下半年若因销售疲软而缩减投资，又可能影响未来的货值储备与销售规模，陷入“不拿地没未来，拿地又怕负债高”的恶性循环。

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　　千亿销售目标承压

　　尽管上半年绿城以1222亿元的合同销售额位列行业第二，完成了全年自投销售目标的50.2%，但这一成绩的背后，是“以价换量”的无奈与市场环境的不确定性。

　　从销售策略来看，绿城上半年为了抓住一季度“小阳春”，采取了“流速优先、量价平衡”的原则，本质上仍是通过价格折损换取销售规模。尤其是在存量项目去化上，公司通过“老盘新做”、优化产品展示、加大人员激励等方式，才实现了2021年及以前项目104%的完成率，但这部分库存的去化是以牺牲利润为代价的——19.38亿元的资产减值损失，正是“以价换量”的直接后果。

　　进入下半年，绿城的销售压力进一步加大。一方面，市场环境并未如预期般回暖，7-8月行业销售数据低于预期，城市间分化加剧，三四线城市需求持续萎缩，即便是一二线城市，也仅有局部热门地块保持热度，整体市场仍处于探底阶段。管理层预计“行业真正走出低谷需要几个季度”，这意味着下半年绿城面临的销售环境将更为严峻。

　　另一方面，绿城下半年的可售货值与销售转化存在不确定性。尽管公司下半年自投可售货值达1763亿元，其中首开货值714亿元，但上半年新增的35个项目预计年内销售转化率仅55%，贡献销售额约500亿元。若市场流速放缓，这些项目的去化率可能低于预期，进而影响全年销售目标的完成。更关键的是，绿城2024年自投项目销售额为1718亿元，而管理层预计2025年销售“与去年基本相当”，这意味着下半年需要完成近760亿元的自投销售额，在当前市场环境下，这一任务的难度不言而喻。

　　在业绩会上，绿城管理层反复强调“活着比什么都重要”，这句表态既道出了当前房企的普遍生存焦虑，也暴露了绿城自身的经营困境。上半年，绿城在销售端看似稳住了局面，但盈利的大幅下滑、负债的攀升、库存的减值压力，已让其陷入“增收不增利”“拿地推高负债”的恶性循环。

　　下半年，随着拿地节奏的放缓与市场环境的持续调整，绿城需要在去库存、降负债、保销售之间寻找更精准的平衡。但从目前来看，无论是毛利率的底部徘徊、库存减值的潜在风险，还是千亿销售目标的不确定性，都意味着绿城“活着”的考验远未结束。对于这家房企而言，如何在行业调整周期中真正实现“安全经营”，而非依赖短期数据的粉饰，或许才是未来更需要解决的核心问题。