在3月份交出靓丽业绩后，碧桂园服务又交卷了。

　　2024年年报时，勿爷的观点是“碧桂园服务离彼岸又近了一步”，那么中报业绩该如何解读

　　站在客观的角度，勿爷觉得，“收入稳增，依然赚钱”的碧桂园服务还是比较“能打”的。

　　01

　　营收双位数增长

　　8月27日，碧桂园服务2025年中期业绩出炉。

　　数据显示：总在管面积11.53亿平方米，同比增速5.48%;营收231.9亿，同比增速10.2%。

　　这两年，物管行业处于什么环境，大家都知道，所以碧桂园服务能在规模上进一步增长，意味着碧桂园服务已经彻底摆脱了对关联方的依赖(关联方收入占比降至1.1%)。

　　即便非业主增值服务、关联方交付的项目大幅萎缩，碧桂园服务依然保持了收入连增。

　　可能10.2%的增速并不显眼，但对比2023年、2024年中期以及2024年3%、1.5%和3.2%的增速，就能明白现阶段下双位数的增长有多不易。

　　按照中报披露，碧桂园服务收入主要来自4大板块:

　　物管及相关业务服务收入、三供一业服务收入、城市服务收入和商管运营服务收入。

　　其中保持正增长的物管收入和三供一业服务收入，同比增速分别是6.7%、79.02%。

　　而城市服务和商管运营板块收入处于负增长。

　　依据中报解释，商管板块收入下降，是碧桂园服务为优化业务结构，战略性退出了一些亏损项目所致;城市服务收入下降，原因是一些项目服务价格下降，对这些项目碧桂园服务主动退出止损。

　　加上物管及相关收入板块中的非业主增值服务收入和其它收入下滑，总收入细项中呈现4增4减的情况。

　　增项完全对冲掉了减项，是碧桂园服务收入保持稳健的根本原因。

　　值得一提的是，由于碧桂园服务的项目大都集中在三四线城市，一二线城市的项目占比仅有40.2%。

　　所以，碧桂园服务能在降费潮和大环境不利的背景下保持收入稳增，一定程度上意味着其基本盘经受住了考验。

　　02

　　外拓高质、服务提质、业务创新

　　物管收入一直被称为物企压舱石，近两年上市物企都想着如何在保增长的前提下去夯实基本盘。

　　有的物企是主动退出低质、亏损项目，有的物企则是从服务品质上提质保价、保盘。

　　而碧桂园在逐步出清对关联方的依赖后，展现了自身的市场拓展能力：

　　第三方市场签约面积达6477万平方米，同比增长66%，远超行业平均水平。

　　据管理层介绍，这些项目都是高质量项目。如成功拓得包括中国中煤集团下属厂矿企业园区、香港中文大学(深圳)音乐学院新校区及中国移动广东韶关及陕西省标段等IFM项目

　　且拓展高质量项目和夯实基本盘同时进行。

　　2024年，碧桂园服务为提升服务力满意度，投入7.74亿于社区焕新，升级超过3800个项目;投入4700万于社区便民及文化活动;自研大模型应用“零号助理”，已全面接入DeepSeek;实现AI技术在重点业务场景突破，提升响应效率……

　　而2025年上半年，碧桂园服务持续构建高效精益运营体系。如对社区康乐设施、老旧设施，投入2.59个小目标对其焕新和升级改造。

　　另外还构建了电梯维修保全生命周期数字化监管体系，实现了对近16万台电梯管控，覆盖率达96.2%。效果立竿见影。数据显示，2025上半年，碧桂园服务每百台电梯客诉量同比下降30%。

　　服务做到位了，社区增值服务的熟人经济得以发展。年报时，碧桂园服务的酒类业务业主复购率是42%，而2025年上半年达到了65%。

　　同时，碧桂园服务还打造了市场拓展数字化工具，全面覆盖从项目接触到签约落地全过程，效率提升20%。

　　另外，碧桂园服务还不断探索新的增长点。如投入智能研发创新、人工智慧及物联网等核心能力建设;成立了专门的IFM业务集团，在延伸原有服务范围的同时，更加注重深化客户价值与构建全域服务能力。

　　外拓、筑基、提效、创新，是碧桂园服务2025年上半年的关键词。

　　03

　　解读业绩，不可回避的是盈利能力。

　　中报数据显示，碧桂园服务2025年上半年毛利42.99亿，微降3.5%;股东应占核心净利润15.68亿，同比下滑14.8%。

　　营收增长，盈利下降，业界通常称之为增收不增利。

　　在勿爷看来，在连续两年大额计提后，毛利微降，净利润下滑和成本、计提有关。

　　如前所述，除对基本盘服务提质，碧桂园服务进行了一系列外拓，增加了成本。如服务成本和销售成本分别增长了21.45亿和1.49亿，远超去年同期增幅，吞噬了一部分毛利。

　　再加上行政开支增加4.15亿、计提减值5.9亿，净利润自然就下滑了。

　　有付出才有回报。勿爷觉得如上成本增加是“可持续发展”的前期投入，有一定的偶发因素。短期看盈利能力有所下滑，但长期看打牢了底盘。

　　结语：

　　在物管行业碧桂园服务从来不是跟风者，而是踏浪者。

　　作为物管领袖之一，碧桂园服务的确担得起这个称谓。如发起并购和开拓城市服务赛道等，碧桂园服务都走在了前列。

　　是踏浪者自然避不开浪击，如对关联方和并购大额计提减值，商管和城市服务增速遇阻等。

　　不过管理层是人间清醒的，在经历了行业和关联方暴击后终于找到了物企正确的打开方式。

　　基本盘稳定、服务力提升、独立性突出、也有新的增长点，不出意外的话，假以时日，碧桂园服务或许又将迎来一个高质量发展期。