8月25日，万科A（000002.SZ）股价直线拉升，盘中一度强势涨停。万科H股盘中一度大涨超15%。有分析指出，万科股价大涨的主要原因是，其最新披露的半年报缓解了市场对公司债务压力的担忧。

　　与此同时，房地产行业正密集迎来利好政策。日前召开的国务院第九次全体会议要求，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。今日午间，上海6部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，对部分楼市政策进行松绑。

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　　万科罕见涨停

　　8月25日，A股开盘后，万科A股价直线拉升，盘中一度强势封板，这对于持续回调的万科A来说，实属罕见。不过，午后涨停板打开，截至收盘，万科A涨幅达9.15%。万科H股股价亦大幅走强，盘中一度大涨超15%。

　　从公司基本面来看， 万科8月22日发布的最新财报显示，今年上半年，该公司实现营业收入1053.2亿元，归属于上市公司股东的净利润为亏损119.5亿元；同时，实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，同比分别下降42.6%和45.7%，但在15个城市销售金额仍排名前三。

　　财报显示，万科在债务化解方面取得一定进展。通过自身资产处置与大股东深圳地铁集团的持续资金支持，万科已如期偿还243.9亿元公开市场债务，且2027年前无到期境外公开债。

　　截至今年6月末，万科的净负债率为90.4%，较去年底提高9.8个百分点，资产负债率为73.1%，较2024年底下降0.6个百分点。万科表示，期内获得各类金融机构支持，未计及股东借款的合并报表范围内新增融资和再融资249亿元，第一大股东深铁集团积极提供流动性支持，截至目前已累计提供238.8亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。

　　对于外界极其关注的偿债问题，万科披露，截至报告披露日，万科已顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。这期间，万科在上半年新增融资和再融资249亿元，另有来自第一大股东深铁集团提供的流动性支持，截至目前已累计提供238.8亿元的股东借款。

　　华泰证券指出，2027年之前，万科已无境外公开债到期，境内债合计规模约264亿元，其中2025年下半年到期规模约77亿元，2026年、2027年到期规模约100亿元、52亿元，2025年偿债高峰已经安全过半，在政策以及国资助力下，有望平稳过渡。

　　国泰海通认为，万科的多项业务仍具发展潜力，积极应对债务问题并获得多方支持，看好深铁集团对万科的整体赋能和调整能力。

　　对于业绩亏损，万科管理层解释称：“业绩压力一方面受到了开发业务结算规模下滑和毛利率仍在低位等因素的影响，随着过往高地价项目进入结算，公司毛利承受了较大压力；另一方面，2025年上半年公司对部分资产计提了减值，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，这些因素都加大了亏损。”

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　　利好政策频发

　　港股内房股亦全线走强，截至发稿，融创中国、新世界发展大涨超5%，龙湖集团、美的置业、越秀地产涨超4%，新城发展、金地商置、绿城中国等跟涨。

　　政策上，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

　　为更好满足居民改善性需求，促进宜居安居、职住平衡，《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

　　按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

　　为加大公积金支持住房消费力度，《通知》规定优化住房公积金政策。一是提高个人住房公积金贷款额度，首套最高贷款额度从160万元提高至184万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”。

　　房贷利率不再区分首套和二套，有助于释放更多改善需求。

　　以商贷200万，期限30年计算，首套月供8486元，二套差异化地区为8704元，非差异化地区为8925元。按最新政策，二套房的利率可以明显降低，非差异化地区每月可以减少439元。以往降LPR月供减少只有几十元，而这种方式力度大，得到的实惠在体感会相当明显。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次上海政策出台，从多角度保障了购房需求。从购房资格来看，包括对单身人士、外环外等领域的政策优化，新增购房资格，这是此次政策最值得关注的内容。持续降低购房成本，包括不再区分首套房和二套房、公积金落实“既提又贷”等政策，实实在在降低首付和贷款成本。

　　日前召开的国务院第九次全体会议要求，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。其次，北京、海南、成都、福州等地近期密集出台限购松绑及公积金支持措施；此外，市场预期改善及房企风险化解加速，中指研究院数据显示，新房二手房交易同比增长，金九银十旺季临近叠加地方创新模式推动信心回温。

　　开源证券在报告中指出，在政策支持下房地产市场正逐步企稳，新房成交面积环比增加，土地市场溢价率回升。

　　平安证券指出，地产潜在政策空间犹存。二手房更多定位刚需，对应客群注重性价比，导致市场以价换量，而“好房子”定位改善需求，对应客群更注重质价比，叠加“好房子”供应仍相对有限，预计短期热度仍有望持续；部分房企报表端已见改善迹象。