凤凰网风财讯报道 8月22日晚间，万科公布了2025年中期业绩报告，期内实现营业收入1053.2亿元，“回血”和“造血”，是其中重要的关键词。

　　具体就业务来看，财报显示，2025年上半年万科的实现销售金额691.1亿元，回款率超过100%；期内经营服务类业务全口径收入284.2亿元，同比增长0.6%，保持头部位置。

　　风财讯注意到，由于万科各类业务的经营活动加快推进，上半年公司经营性现金流量净额实现了41.30%同比提升。截至报告期末万科持有货币资金740.02亿元。

　　与此同时，万科也在持续开展大宗交易和存量盘活。数据显示，上半年万科有13个项目完成交易，签约金额64.3亿元；期内实现回款57.5亿元，近三年累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元。

　　此外，上半年万科的合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款），第一大股东深铁集团则累计提供238.8亿元的股东借款支持万科改革化险。万科上半年已完成243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。

　　值得一提的是，深铁对万科的股东借款不是简单输血，更多是以产业协同方式进行“造血式”支持，双方发挥资源优势发展新质生产力，例如今年上半年万科携手深铁实现了“全球首例由机器人自主搭乘地铁配送货”。这种更具发展性的方式，无疑将更大程度增强市场对万科的信心。

　　“业务、变现、融资”三端发力、三个动作正共同推动万科资金回流、恢复造血。也能看到，目前万科已经渡过了各类消息交错的“风暴期”，趋于平静但不甘平凡，市场也在观望和等待万科真正“改变命运”的时刻。

　　收入主力维稳、毛利回升

　　万科业务稳中求机

　　2025年上半年，房地产政策延续“止跌回稳”基调，商品房销售降幅有所收窄，但存量市场、租房市场趋于活跃，长期经营类资产仍表现出发展空间。

　　这些行业现阶段特征在万科财报中有所体现。数据显示，2025年上半年万科的营业收入中来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为844.4亿元，占比80.2%，仍是主要收入来源。另外，物业服务在期内贡献了170.9亿元营业收入，占比16.2%。

　　值得一提的是，期内万科的房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为8.7%，较2024年同期上升了1.5个百分点（万科对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为12.4%），扣除税金及附加务后的营业利润率同比上升了1.1个百分点。而物业服务业务的毛利率为13.9%，维持较好水平且同比继续上升0.3个百分点。

　　可以发现，虽然行业调整影响巨大，但万科的业务开展保持稳定，且聚焦的是收入和利润能够维稳的业务，使得公司在经营端渐渐释放出“抬头”趋势。

　　具体而言，万科上半年的最大亮点在经营性业务。除了上述物业服务业务，今年上半年万科的租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入18.0亿元，同比增长4.1%。代建业务截至目前累计签约了364个项目，总建筑面积约4449万平米。商业业务则实现营业收入41.0亿元，累计开业179个商业项目，整体出租率93.2%)。流仓储业务则实现了20.7亿元营业收入，同比增长6.7%。

　　实际上万科在地产开发“老本行”，新开项目也表现良好。由于万科2022年以后的所有新项目都纳入“全周期投后管理”，目前万科开盘销售的78个项目，平均开盘周期6个月，投资兑现度达到85%。上半年首开项目均兑现投资承诺，其中，温州璞拾云洲、成都都会甲第、成都锦上扬华、天津东庐等多个存量盘活项目首开去化率达到9成及以上。

　　万科管理层表示，当前房地产处于筑底阶段，短期走势仍有起伏，但随着政策落地行业大方向是止跌回稳。万科在房地产开发业务上，会锚定销售回款目标加速推盘，强化全过程品质管控保障高品质交付。同时持续推动经营服务业务提质增效，经营指标达到行业领先水准。

　　在手资金740亿，还完未来两年公开债

　　万科多方式“回血造血”求发展

　　在经营新业务的同时，存量的去化盘活、资产的变现回款、资金的回血造血也是重中之重。

　　财报显示，截至报告期末万科的存货金额为4,625.2亿元，较2024年底下降了10.9%。其中，拟开发产品为862.3亿元，占比18.6%；在建开发产品2,566.9亿元，占比55.5%；现房1,171.3亿元，占比25.3%

　　由于万科集团针对现房、尾盘、车位、商办实行了销售品类专项管理，今年年初现房实现销售176亿元，准现房销售183亿元，车商办销售81亿元。此外推动尾盘项目快速去化，上半年实现69个尾盘项目清尾。

　　大宗资产方面，今年上半年万科完成了13个项目的大宗交易，涵盖办公、商业、公寓、教育等业态，合计签约金额64.3亿，资金加速回流。例如上半年完成深圳老地方大厦、上海金桥万创中心等办公类资产交易，同时万科还在探索存量资产的价值转化路径。据悉，“杭州河语光年”作为杭州首个存量房转保障性租赁住房的项目，成为政企协同盘活存量资产的创新范本。

　　此外，万科的融资渠道保持畅通，今年上半年获得各类金融机构支持，合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款）。截至报告期末，万科的资产负债率为73.1%，较2024年底降低0.6个百分点。

　　融资端值得关注的是万科的第一大股东借款。深铁集团截至目前累计向万科提供了238.8亿元的股东借款，但这笔钱不是单纯的输入，而是推动业务层面的融合发展，在解决问题的同时帮助万科实现新的“造血能力”。例如今年上半年，由万科旗下万纬物流集成研发的智能调度系统，与深铁集团合作形成了“轨道交通+机器人配送”场景，并在深圳地铁2号线湾厦站应用。机器人利用地铁的空闲时间段，通过AI调度算法+机器人技术实现无人化配送的首次试跑。

　　管理层表示，万科还会坚持在发展中化解风险，创新模式、激活存量资产效能，持续改善资债结构。同时以产业协同方式进行“造血式”支持，融合双方优势因地制宜发展推动万科重回健康发展的轨道。