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科技大厂,开始抢租赁市场的生意了
发布时间:2025-08-22

  最近,租住市场迎来越来越多跨界者,主要是互联网大厂及各类头部科技企业,比如京东、华为、小米、小鹏等等。

  这些跨界玩家在一线城市通常都拿了产业用地,建设了自己的总部园区。在此基础上,它们一方面会自建大片公寓为员工提供便捷、高性价比且品质在线的住所,另一方面也会自主参与公寓的运营。

  这些企业的体量,注定了其总部所需的配套公寓也会具有相当的规模。一时间,这些原本并非从事不动产业务的大公司们,却成了租住市场中一股异军突起的力量。

  一方面给市场化的租赁品牌带来了压力,另一方面却也折射出了员工宿舍、企业公寓这类产品,作为发达城市产业发展刚需配套的时代机遇。

  最近几个月,大厂们“进军”租住市场的动态频出,引起业内外的广泛关注和讨论。

  比如就在最近,腾讯位于深圳的总部园区取得了新进展,计划于10月启动试运营。作为核心配套的企鹅公寓也会在下半年陆续启用,预计可容纳超8万名员工……

  又比如上个月底,京东透露其在北京投入了70亿元,专门为青年人才打造了近5000套公寓。其中,符合条件的实习生甚至可以申请免费入住。

  而早在2023年,京东就宣布过要投资超60亿元建设“京东青年城”,规划总建面达到30多万平方米,目前这个项目的一期已经封顶。

  据统计,目前京东在全国已经拥有了超过2.5万套员工公寓,这个规模在所有市场化租赁企业中,也能排进TOP30,体量不容小觑。

  再往前看,自己下场给员工盖公寓、搞运营的大厂还有很多。包括小米北京青年公寓、华为上海练秋湖研发中心西岑公寓、广州"小鹏之家"员工定制公寓、顺丰"丰乐家"蓝领公寓等等……

  这些企业自有公寓有着通勤便捷、租金实惠、产品高度定制化、科技含量高等特点,居住舒适度和便利度丝毫不亚于市场化公寓品牌的房源,对于工作生活在园区里的产业人才来说,是极好的福利。

  花那么多钱去建设员工公寓,显然不是因为大厂们真的想进军不动产,而是出于优化员工福利、进一步引才留才的考量。

  这些年科技行业发展迅猛,头部企业的人才缺口始终很大,大家都在卷福利、抢人才,其中住房福利就是非常重要的一项。通过完善的员工住房保障体系,能够建立更强的招聘竞争力。

  不过,虽然大厂们可能压根没想过要参与租住市场的激烈竞争,但很多租赁企业却还是对此感到紧张。

  毕竟这些员工公寓供应规模大、租金也不高,而且覆盖了一大片有实力的白领租客,难免会对周边的租客源进行分流,大厂公寓就这样成为了无形但却有力的竞争者。

  与此同时,这一趋势也反映出在发达城市企业集中的地区,以及一些选址较偏远的产业园区中,“职住平衡”是一个相当突出的困境,其中也蕴藏着机遇。

  

  租赁企业对大厂员工公寓这个品类感到压力山大,其实是可以理解的,目前来看这些员工公寓的优势其实很突出。

  一方面是产品力。虽然大厂们并没有丰富的地产开发经验,但在定制化方面做的可圈可点。

  首先是科技加成。不少科技企业都将自己的智能硬件与大数据技术等,都嵌入了旗下的员工公寓产品。最典型的就是小米,依托其庞大的智能家居生态,为员工公寓配备了大量科技设施。

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  比如小米南京公寓就标配了小米洗烘一体机,还可以加装小米音响、智能窗帘、小米机器人等等单品,提供便捷、智能的高质量租住体验。

  其次是产品定制。有些大厂虽然自己在盖房子上不专业,但可以与房企或地方城投合作,来把产品做得更有针对性。

  比如小鹏汽车就与广州安居集团达成合作,围绕“小鹏之家”员工定制公寓项目,小鹏负责提出设计与规划需求,广州安居集团负责房源的筹建和运营管理。

  这样一来,小鹏就可以将公司对员工的了解切实落到户型里,同时还能让公寓获得更专业的管理。而广州安居集团则可以通过参与项目的建设运营,来避开企业公寓与保障房的产品同质化问题,引导两类产品的错位发展。

  另一方面是服务力。由于企业与员工的了解程度更深,所以在公寓服务方面其实比一般租赁品牌要更轻松。

  因为既然是员工公寓,那就意味着自带社群属性,可以天然解决多数租赁住房存在的租户割裂、孤岛租住的现状,轻松构建起良性、紧密的社交生态。

  而且科技大厂本身就具有先进的数据管理水平,能够为运营工作赋能。比如小米、华为这类企业,都可以轻松实现物业设备互联、大数据运营等技术。

  以上这些优势,实际上都会对市场化租赁品牌形成倒逼,推动租住市场在产品与服务方面全面走向精细化。

  不过,这股压力的背后也伴随着大量的机遇。

  大厂进军租住市场背后,反映出的其实是城市产业经济的快速发展,与产业人才住房需求之间的关系。

  经济发达、总部云集的城区,产业人才越集中,优质租赁住房的缺口也就越大。而反过来看,如果一个城区的租赁住房已经成为了产业发展的基础配套,那这一片区域的经济竞争力也会随之升级。

  然而,有能力自己拿地盖房的大公司毕竟是少数,园区周边还会有大量产业型的租住需求没被满足。

  如果园区是在中心城市,那么这些地段通常寸土寸金,规划上以商务、商业区为主,租赁住房房源很少;而如果园区位于城市外围区域,那么周边会普遍存在住宿配套不足、管理不专业等问题。

  除了被大厂福利光环笼罩的白领群体之外,那些聚集在CBD和园区里的产业人才,仍然对优质的租赁住房有着很高的需求,这里面就存在供应空白。不仅仅是产品空白,还包括服务空白。

  这无论是对市场化的租赁企业,还是对地方城投而言,都是机遇。

  围绕着城市产业经济顺势发展,抓住各类园区周边产业人才的租住需求,积极参与商改保、园区宿舍运营等项目,并有针对性的精进产品与服务,是一个不错的“借势”方法。

  而且许多园区企业手中自持了大量宿舍指标,这些产品通常不允许直接销售,但目前来看反而可能成为一个机会点。

  如果能够抓住产业人才的高品质租住需求,打磨好产品和服务,就有望形成集中式公寓的规模效应,杀入租住市场、盘活存量资产,甚至反哺园区运营。戳这里,实时掌控租约,“消灭”闲置资产

  目前已经有不少地区在行动。就在上周,成都高新西方隅服务公寓开业。近年来,成都高新区的企业和产业人口快速聚集,带来了爆发式的人才租赁需求。

  而这个项目在选址、规划、产品设计和服务上,都精准对接成都高新区产业人才对高品质租住的需求,填补了区域租赁住房的市场空白。

  此外,还有杭州临空建投在临空经济示范区打造的“聆空人才星寓”,共供应633套房源,服务于周边的航空物流和会展产业。

  另外,积极与大厂达成合作也是一个很值得探索的方向。因为科技企业毕竟不是专业的不动产企业,在专业化建设与管理上的合作需求还是很强烈的。

  这就为市场化租赁企业开辟了轻资产管理输出的黄金机遇,租赁企业可以依托成熟的开发、成本管控与运营体系,与大厂达成运营合作。前面提及的小米北京青年公寓,就是由万科泊寓来运营的。

  结语

  总之,虽然半路杀出的大厂们给本就很卷的租赁市场带来了新的竞争,但总体来看机会仍然很多。

  随着各地产业经济的快速发展,租赁住房与区域产业、园区经济的融合越来越紧密,完善的职住配套正在成为产业园区大生态中不可或缺的一环。

  租赁企业可以积极寻求合作或市场补位,在园区公寓、白领宿舍等领域抓住新的发展机遇。

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