中粮集团旗下地产平台正从“分点作战”转变为“抱团取暖”。

　　2024年，A股上市公司、中粮旗下地产公司大悦城控股净亏损达29.77亿元，而H股上市公司大悦城地产净利润为7.8亿元。

　　7月31日，大悦城地产发布公告称，大悦城控股将以每股0.62港元的价格，回购大悦城地产47.3亿股股份，此次交易总价为29.33亿港元。同日，大悦城控股亦发布公告确认该交易。

　　若该公告顺利落地，大悦城地产将正式成为大悦城控股的全资子公司，实现“母子合一”。

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　　退市

　　2013年，中粮集团将旗下商业地产打包，以“中粮置地”之名送至港交所上市，后更名为大悦城地产。

　　私有化公告发布前，大悦城地产在港股的日常成交清淡到可以忽略不计：股价长期在0.3港元附近躺平，总市值仅50亿港元出头。而大悦城地产每股净资产高达2.63港元，折价率一度接近九成，股价确实被低估。

　　截至2024年底，大悦城地产仍手握一副好牌：拥有32座在营或管理中的大悦城、大悦汇及其他商业项目，北京中粮广场、香港中粮大厦等核心投资物业，以及三亚亚龙湾瑞吉、三亚美高梅、北京华尔道夫等豪华酒店。

　　然而，账面资产再雄厚，也抵不过资本市场的冷遇：过去两年，公司融资现金流净额连续为负，2024年净流出44亿元。“上市地位已难以为境外融资提供实质助力。”公司在公告中直言。

　　大股东大悦城控股决定出手，以每股0.62港元的价格向小股东发出全面要约，总代价29.32亿港元，回购47.3亿股股份，一举完成私有化。

　　公告表示，由于大悦城地产受大悦城控股的控制，目前的架构增加了公司治理的复杂性，且阻碍了决策效率的提升。

　　若二者合二为一，将缩短决策周期，提高营运效率，降低相关成本。交易完成后，大悦城控股将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润。

　　大悦城地产称，其业务策略、重大投资及资本营运将不再受限于董事会或股东大会批准。

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　　原因

　　对于母公司大悦城控股而言，这无疑是一重利好。

　　协议安排生效后，大悦城控股对大悦城地产的持股比例将从64.18%增至96.13%。

　　与大悦城地产不同，大悦城控股八成营收来自于地产开发和销售业务。因此，这些年，其业绩处于低谷期。公开资料显示：2022年，大悦城控股亏损28.82亿元；2023年，亏损14.65亿元；2024年，亏损29.77亿元。过去三年大悦城控股累计亏损总额超过70亿元。

　　相比之下，大悦城地产业绩较为稳定。年报显示，近5年归母净利润合计达22.72亿元，其中2024年净利润为7.8亿元。尤其是其物业年租金收入超过40亿元，现金流平稳，且毛利率保持在76%的高位，盈利能力相当可观。这些购物中心主要分布在一线和核心二线城市，运营表现强势，如北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、天津南开大悦城等，平均出租率均在97%以上。

　　私有化后，大悦城地产的收益将全额注入母公司大悦城控股。

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　　摆盘

　　此次大悦城地产私有化布局的操盘手是姚长林。

　　公开资料显示，2024年年中，他正式接任大悦城控股董事长和大悦城地产董事长一职。此前，他已在中粮系深耕20多年。姚长林一上任，便肩负起破局重任。

　　他上任后勾勒的“1123”战略体系中，首笔“1”聚焦商业板块，将商业置于绝对核心地位，让购物中心成为穿越经济周期的现金流来源。年报显示，2024年，西单大悦城租金收入达6亿元，朝阳大悦城租金收入为6.7亿元，天津南开大悦城租金收入为4.5亿元。

　　更重要的是，2024年购物中心业务实现销售额约384亿元，同比增长16.4%。这组数字不仅揭示了大悦城购物中心的盈利能力，还体现了其良好的发展态势。

　　对姚长林来说，下一步的重点任务就是如何理顺大悦城控股与大悦城地产的业务关系。对于中粮地产板块下一步整合举措，本报将持续关注。

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